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      物業(yè)管理公司工作計劃書范文

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      物業(yè)管理公司工作計劃書范文

        做好物業(yè)管理是社區(qū)安全的重要保障,物業(yè)管理公司需要制定并實施相應的管理工作計劃書。接下來學習啦小編為你帶來了物業(yè)管理計劃書。

        物業(yè)管理計劃書篇一

        在送舊迎新之際,物業(yè)公司在回顧20xx年工作開展的基礎(chǔ)上,總結(jié)經(jīng)驗,找出不足,以更加務實的態(tài)度,積極配合集團經(jīng)營的戰(zhàn)略方針,細化管理,從內(nèi) 部挖掘潛力,向管理要效益,更加嚴格要求,加強培訓,勇于面對不足,團結(jié)一心,增強大局意識、責任意識和協(xié)作意識,同心同德,努力完成工作。我們會繼續(xù)發(fā) 揚敬業(yè)、奉獻的精神,共同為公司的迅速發(fā)展竭心盡力。

        《孫子兵法》說:“間于天地之間,莫貴于人。”員工是企業(yè)的根本,員工素質(zhì)是企業(yè)優(yōu)質(zhì)服務的基礎(chǔ)。我們將把培養(yǎng)一支專業(yè)、高效、嚴格管理的服務團隊 作為2012年物業(yè)開展內(nèi)部管理的基本戰(zhàn)略,實行嚴格管理,善待員工的方針,開展系列的培訓計劃、績效考核,推進企業(yè)文化,強化品牌意識,提高團隊的凝聚 力和向心力。

        一、人事行政

        人事行政工作目標:

        人員當月流動率小于 5%

        人員培訓覆蓋率達到 100%

        人員招聘到崗率達到 98%

        員工生活滿意度達到 90%

        1、團隊的建設在于制度化的管理,人事行政部年度首要工作是完善管理制度,細化崗位責任制,把責、權(quán)、利充分統(tǒng)一,落實到位。推行與之相配合的績效 考核制度,調(diào)動員工的積極性??冃г从趫?zhí)行力,執(zhí)行力源于細節(jié),人事部計劃以保安部作為試點,對每個崗位提出具體的崗位職責要求,推行新的績效考核制度, 調(diào)動員工對工作的積極性,使員工不斷加強自我管理能力,明確工作標準,提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理,力求在三月份全面覆蓋, 以提高整體的服務水平和團隊的執(zhí)行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎(chǔ)上,人事行政部將加強監(jiān)督的力度,對崗位的操作和執(zhí)行進行有計劃巡查管理。及時發(fā)現(xiàn)問題,及時改進。

        2、人事行政部將把提高員工素質(zhì)作為部門工作的重點,制定有針對性的培訓計劃,以業(yè)務知識培訓和企業(yè)精神相結(jié)合,堅持正面灌輸,強化理念,增強員工 主人翁責任感和事業(yè)心,培養(yǎng)開拓進取,勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業(yè)主第一”。以企業(yè)精神和宗旨作為統(tǒng)一員工意志,述職報告統(tǒng)一 行動的共同基礎(chǔ)。在人事管理流程中,采取優(yōu)勝劣汰的方針,對入職、轉(zhuǎn)正的員工嚴格按標準把關(guān),逐步提高員工素質(zhì),繼而提高團隊的整體素質(zhì)。

        3、在提高管理要求的同時,更進一步關(guān)心員工生活,重視員工需求,加強員工宿舍、飯?zhí)玫墓芾恚M織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利,加強與員工的溝通,以多方渠道聽取員工意見加以綜合,并及時給予改善。

        4、效益是企業(yè)的最終目標,通過崗位責任制的落實,人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況,避免人浮于事,以建立一支精干、高效的服務團隊為目標,嚴格控制人事成本。

        5、行政方面,將以配合業(yè)務部門開展工作的需要為前提,積極與各部門加強溝通協(xié)調(diào),大力配合。修正現(xiàn)有的工作程序,使之更標準化、規(guī)范化。及時完成 物料采購,嚴格管理物料的采購、使用控制流程,重視公司資產(chǎn)、倉庫、車輛的管理,堵塞漏洞,做好把關(guān)的工作,保證公司財物、利益不受損失。

        二、客服中心

        物業(yè)管理是以服務為主,客服中心是整個物業(yè)公司的服務窗口。為此,服務中心將把服務放在第一位,堅持 “以人為本”的服務宗旨,規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務。不斷提高江南世家物業(yè)價值,使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能。

        工作思路:

        強調(diào)成本控制意識和成本管理程序;

        強調(diào)團隊的有效運作和服務流程;

        強調(diào)公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化;

        強調(diào)“以人為本”的服務理念和服務的人性化;

        致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

        目標設置:

        客戶綜合滿意率不低于 90%;

        服務綜合及時率不低于 85%;

        業(yè)務技能培訓 100%;

        小區(qū)

        綠化完好率不低于 90%;

        綠化覆蓋率不低于 60%;

        管理費收費率一期逐步達到 70%;

        二期收費率達到 90%;

        生活垃圾日清率為 100%;

        工作重點:

        根據(jù)對20xx年的工作回顧和反思,20xx年將致力于加強規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實執(zhí)行,以提高管理服務效能,營造和諧生活環(huán)境。

        (1)制定、完善工作手冊,使員工翻開手冊即可操作,如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達到規(guī)范自我、服 務業(yè)戶的目的。并對員工進行定期的業(yè)務、技巧、服務意識等方面的培訓,通過不斷的強化學習,不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務過硬、服務意識 強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關(guān),定期進行考核評比,對不稱職員工堅決撤換。

        (2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境,是我們非常重視的問題,以往的管理經(jīng)驗告訴我們,保潔工作責任到人,督 導、檢查、培訓落實到位,才能充實發(fā)揮每個人的潛能,認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識,使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài)。

        (3)根據(jù)目前的收樓情況,強化對工程維修的監(jiān)管力度,與各部門積極協(xié)調(diào)配合,完成收樓任務。

        (4)對物業(yè)管理費收取率較低的現(xiàn)狀,由于綜合因素較多,將通過定期開展社區(qū)文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶進行溝通,聽取 業(yè)戶的意見。接受合理的要求及意見,采取有效措施進行相應的整改,提高管理質(zhì)量;對于超出管理標準的要求,按國家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋,并加強對物業(yè) 管理行業(yè)的政策宣傳,以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念,爭取業(yè)主的理解,對經(jīng)解釋無效拒交管理費的業(yè)戶,將通過法律途徑解決,使管理工作得以順利開展。

        (5)加強社區(qū)文化的建設,建立與業(yè)主的良好溝通,共建和諧社區(qū)。

        (6)協(xié)助成立業(yè)主委員會籌備小組,實行業(yè)主自治,共同管理。

        三、工程維修

        四、保安部

        保安部針對20xx年總結(jié)和分析工作情況,繼續(xù)堅持以固強補弱和狠抓落實為中心,以做好安全和服務工作為前提,搞好團隊建設。結(jié)合公司的發(fā)展需要和管理方向,做好小區(qū)的全面安防工作,保證人、財、物的安全,配合客服,加強對小區(qū)的巡查,提高整體管理水平。

        工作目標

        住客及公司綜合滿意度 95%;

        無因管理責任事故率 0;

        新員工崗前培訓率 100%;

        不合格項整改率 100%;

        員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

        突發(fā)事件快速反應率為 98%;

        非正常投訴率低于 2%。

        并全力配合做好二期水鄉(xiāng)別墅外售和收樓工作及本部相關(guān)工作事項的接管,同時全面做好二期有關(guān)工作的服務和管理,樹立保安隊伍的形象。

        2、 做好元旦、春節(jié)期間小區(qū)各項安防工作,節(jié)日前小區(qū)安全大檢查,由主管領(lǐng)導負責;同時落實好春節(jié)期間主管領(lǐng)導巡查和值班;明確強調(diào)放假不放制度;組織和安排 好春節(jié)期間部門員工的業(yè)余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復完工,擬成立物業(yè)公司籃球隊,既可豐富員工業(yè)余生活,又可為公司聯(lián)誼公關(guān)比 賽做好準備。

        3、 保安部將于1月份開展為業(yè)主或客人優(yōu)質(zhì)服務月活動,體現(xiàn)保安隊伍的服務意識和服務熱情,同時建立良好的口碑。

        4、 做好一二期智能化系統(tǒng)投入使用的前期準備工作,建立和完善智能化系統(tǒng)的使用和管理制度,及時進行智能化系統(tǒng)操作規(guī)范培訓,逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監(jiān)控中心上崗,保證小區(qū)24小時的監(jiān)督和管理,提高安防標準。

        5、 針對一、二期消防設備設施的分布和配備情況,更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓,同時加強日常消防培訓和突發(fā)事件處理演練。根據(jù)實際情況將小區(qū)日常 安全管理注意事項、家居與森林防火、突發(fā)事件處理方法等安防常識制作后派發(fā)業(yè)主,提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

        6、 做好人員的培養(yǎng)和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉(zhuǎn)型和建設成為強有力綜合型的隊伍。結(jié)合保安職業(yè)特性,在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作,加強與人才市場、部隊和保安學校的聯(lián)系,做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總 人數(shù)比例為75%,其它占比例為25%(保安學校、警校、武校人員)。發(fā)揮和利用現(xiàn)有人力創(chuàng)造最大價值,做好物業(yè)公司排頭服務部門。

        7、 加強骨干隊伍的建設,拓寬員工知識面,條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習,查找自身問題,提高整體素質(zhì)和層次,(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓,每季度開展工作自評,部門上半年工作總結(jié)時工作述職。

        五、會所經(jīng)營

        20xx年上半年將繼續(xù)以服務為先、效益為本的經(jīng)營方針,積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經(jīng)營手法,推出更貼身的服務,把會所經(jīng)營做到推陳出 新。在內(nèi)部管理上,加強本部門各經(jīng)營點的協(xié)調(diào)合作性,著力增強和提升員工工作技能和服務意識,最大限度地調(diào)動人員的積極性、創(chuàng)造性;切實加強餐廳出品管理 工作,在飲食出品上不斷推陳出新,做好小區(qū)配套服務工作的開展。

        工作目標

        力爭半年創(chuàng)收3萬元;

        六、財務管理

        圍繞集團發(fā)展戰(zhàn)略和財務年度工作目標,促進效益增長,完善財務管理體系,加強資金、資產(chǎn)、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時,建立規(guī) 范的賬務管理,積極配合業(yè)務部門工作的開展,加快科耐物業(yè)管理軟件的投入使用。為全面完成物業(yè)的各項工作指標和工作任務,制定物業(yè)財務部10年上半年工作 計劃如下:

        工作目標:

        服務滿意度90%;

        控制虧損在20萬元以內(nèi);

        建立君華物業(yè)成本庫;

        1、物業(yè)財務部在集團財務中心的統(tǒng)一指導下, 根據(jù)物業(yè)公司財務管理制度,結(jié)合物業(yè)財務工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制, 及時準確地向管理層提供最真實的財務數(shù)據(jù)。

        2、負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比,管理臺帳的登記與財務狀況分析,并向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出相關(guān)的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內(nèi)。

        3、以服務為宗旨,與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業(yè)主要與客服中心配合,一起商定催繳的辦法,爭取催繳率達到30%。把物業(yè)公司的收費工作推向一個新的臺階。

        4、負責各種款項的審核,規(guī)范財務付款審核程序,進行新的財務制度的培訓。主要是對物業(yè)公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度,對以前修改的部分要進行重點的講解,新的制度實施后,要嚴格按照制度執(zhí)行。財務部門進行監(jiān)督把關(guān)。

        5、完成09年的年終財務總結(jié),進行財務狀況分析,編制財務報告。并且根據(jù)各部門提供的數(shù)據(jù)編制10年上半年資金計劃,上報集團資金計劃部,根據(jù)集團批準的資金計劃,合理安排物業(yè)公司10年上半年每個月的資金,并與各部門協(xié)商對一些付款計劃進行相應的調(diào)整。

        物業(yè)管理計劃書篇二

        一、 概述

        某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。

        二、目標

        貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌,

        三、組織

        物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

        四、 人事

        人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。

        序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注

        1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導下,全面負責經(jīng)營等。

        2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。

        3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。 財會要持證

        4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。

        5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。

        6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。

        7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。

        員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。

        五、 經(jīng)營預測

        a) 經(jīng)營收入: 19.14萬元(年度,以下省略)

        l 物業(yè)管理費:11.34萬元

        應收 12.6萬元

        30000*12*0.35=126000(元)

        預計收入 11.34萬元(收繳率90%)

        l 維修服務費:0.5萬元

        l 特約服務: 5.8萬元

        l 其他收入: 1.5萬元

        b) 支出:20.25萬元

        l 人員工資福利:14萬元

        l 辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)

        l 維修保養(yǎng)費用:1.5萬元

        l 稅金:1.05萬元

        l 不可預見費用:1.2萬元

        c) 潤虧:-1.11萬元

        d) 物業(yè)接管期間

        前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)

        e) 公共性服務費構(gòu)成測算:21.962萬元/年, 0.61元/月* M2

        (1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費

        序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計

        1 經(jīng)理 1 1200 1200

        2 經(jīng)營部主任 1 800 800

        3 辦事員 3 600 1800

        4 物業(yè)管理員 1 800 800

        5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500

        6 水電工 1 700 700

        7 保潔員 2 400 800

        工資總額合計 9600

        工資總額合計:9600元/月;115200元/年

        福利:115200*23%=26496(元/年)

        合計:14..17萬元/年

        (2) 公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元

        (3) 綠化管理費:綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元

        (4) 清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

        (5) 安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元

        (6) 辦公費:按管理人員工資總額25%計算

        5.52萬元*25%=1.38萬元

        (7) 固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即 1萬元

        (8) 稅費:按營收5.5%繳納即 1.052萬元

        (9) 保險費:暫不投保

        (10) 合理利潤:按營收8%計算 1.36萬元

        但為減輕業(yè)主負擔,我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務,嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* M2 。

        六、 前期物業(yè)接管

        a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。

        b) 物業(yè)接管驗收

        l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

        l 是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;

        l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;

        l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;

        l 落實物業(yè)的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實,重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

        l 接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術(shù)資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。

        l 接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。

        l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關(guān)單位迅速解決。

        l 在保修期內(nèi),因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,公司應查明原因,及時上報開發(fā)商,請求盡快解決。

        l 抄水、電、氣表的底數(shù),記錄備案。

        l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。

        l 接管驗收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。

        l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

        七、 入伙

        1、準備工作

        l 治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;

        l 車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

        l 垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

        l 樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)

        l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

        l 制定入住流程;

        l 印刷入住表格;

        2、協(xié)調(diào)工作

        l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

        l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主。

        l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關(guān)聯(lián)系電話,入住時公告。

        3、入伙現(xiàn)場

        入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙。

        舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢。

        注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。

        4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序

        發(fā)函 辦入伙手續(xù)

        簽約

        5、辦理入伙手續(xù)程序

        已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同

        確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金

        建筑垃圾清運費、物管費,蓋章

        業(yè)主簽署

        向業(yè)主辦理手續(xù)

        八、 物業(yè)裝修與管理

        業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,根據(jù)約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。

        業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,需如實填寫裝修施工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進場人數(shù),業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。

        九、物業(yè)檔案的建立

        物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?,F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

        十、 日常管理

        (一)房屋管理運作一覽表

        工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務

        頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天,入伙期間6H/天,消滅違章于未然 每周三次 100%

        標準 準確 符合規(guī)定,無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接,無違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答,正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié),帳表相符,每六個月帳目向業(yè)主公開一次

        工作程序 8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案

        (二)綠化管理

        工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗

        工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水,時間近午為宜;夏秋季每天二次,時間近早晚為宜 春秋季一遍,根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園,嚴重者重點防治 每月一遍,嚴重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍,嚴重者隨缺隨補

        標準 均勻,保持綠色長勢良好 均勻,無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50MM 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上

        程序 7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

        (三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表

        工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護

        道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈

        頻度 8H內(nèi)隨來隨辦,隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,污水管二遍/季 急修不過夜,小修補24H內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天,及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修 每周檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,即壞即修 每月檢查一遍,責任范圍內(nèi)即壞即修,責任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍,即壞即修

        標準 符合規(guī)定,無危及安全、外觀,無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水,缺損,完好率90%以上 無積水,無漏隔熱層完好 整潔無缺,扶手完好,梯燈正常,無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常,無亂搭亂接,無泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上

        程序 8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案

        工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練

        消防設施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī) 教育 訓練

        頻度 24H 每周一遍 24H,每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次,每次1H

        標準 人車進出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費90%以上,無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練

        (四)安全護衛(wèi)、停車管理

        (五)保潔管理

        工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂

        頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年

        標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙,無雜草、積水,單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾,保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng),無張貼、亂堆,扶手無塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無味無污積,垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下

        程序 5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔

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