房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識

　　薈萃豐富的房地產(chǎn)財務(wù)知識，可以幫助房地產(chǎn)更好的了解企業(yè)的經(jīng)營狀況與市場分析。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識，歡迎閱讀。

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：納稅人

　　一、在中華人民共和國境內(nèi)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的企業(yè)，為增值稅納稅人。

　　二、增值稅納稅人分為一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩大類。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：征稅范圍

　　1根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及以下稅目

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用銷售不動產(chǎn)稅目;

　　(二)是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)費房地產(chǎn)項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務(wù)稅目中的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃)。

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：不征收增值稅的項目

　　下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：

　　(一)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

　　(二)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

　　(三)境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

　　(四)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：稅率和征收率

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動產(chǎn)適用的稅率均為11%

　　二、小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。

　　三、境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。

　　從稅制適用而言，一般納稅人適用增值稅稅率，其進項稅額可以抵扣，而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：計稅方法

　　1基本規(guī)定

　　增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

　　一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

　　小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。

　　2一般計稅方法的應(yīng)納稅額

　　一般計稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計算：

　　應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額

　　當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

　　3簡易計稅方法的應(yīng)納稅額

　　(一)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：

　　應(yīng)納稅額=銷售額×征收率

　　(二)簡易計稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：

　　銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：銷售額的確定

　　1基本規(guī)定

　　納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

　　價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：

　　(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費;

　　(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

　　2具體方法

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

　　房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

　　納稅人按照上述規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅......

　　(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：試點前發(fā)生的業(yè)務(wù)

　　(一)試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。

　　(二)試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

　　(三)試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳營業(yè)稅。

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：銷售使用過的固定資產(chǎn)

　　一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。

　　使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人符合《試點實施辦法》第二十八條規(guī)定并根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)有關(guān)的財務(wù)知識：視同銷售的處理

　　納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)而無銷售額的(用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外)，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

　　(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

　　(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

　　(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

　　組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)

　　納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額;未分別核算的，不得免稅、減稅

　　房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理問題

　　分析隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來越大。我國商品房交易市場不斷改革和深化，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)之間的競爭力逐漸增強。而成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目實施過程中不能很好的進行成本管理，很難在激烈的市場環(huán)境下獲取成功。通過分析可以看出，現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理方面存在一系列的問題。

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意義是財務(wù)成本管理實現(xiàn)的首要問題。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正在財務(wù)成本管理過程中實現(xiàn)全過程、全員、全方位、全要素的管理，有些房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理的認(rèn)識不夠，認(rèn)為財務(wù)成本管理管理的重點是在設(shè)計階段，而忽視項目實施過程中的財務(wù)成本控制。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備，只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項目成本。這些觀點在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中都存在很大的問題，不能全方位、全要素的對企業(yè)成本進行控制。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)企業(yè)必須實現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。同時成本要素統(tǒng)計過程中要堅持全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)項目實施周期長，企業(yè)的成本與企業(yè)全體員工都存在緊密的關(guān)系，企業(yè)在財務(wù)成本管理過程中只有實現(xiàn)全面管理，才能保證成本管理的合理性、有效性，才能提高企業(yè)經(jīng)濟效益。