房地產(chǎn)融資的渠道

　　理財(cái)( Financial management)，指的是對(duì)財(cái)務(wù)(財(cái)產(chǎn)和債務(wù))進(jìn)行管理，以實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的保值、增值為目的。理財(cái)分為公司理財(cái)、機(jī)構(gòu)理財(cái)、個(gè)人和家庭理財(cái)?shù)?。人類的生存、生活及其它活?dòng)離不開物質(zhì)基礎(chǔ)，與理財(cái)密切相關(guān)。

　　“理財(cái)”往往與“投資理財(cái)”并用，因?yàn)?ldquo;理財(cái)”中有“投資”，“投資”中有“理財(cái)”。所謂的理財(cái)也不僅僅是把財(cái)務(wù)往外投，被投資也是一種理財(cái)，不懂得被投資也就不懂得怎么更好投資。

　　房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張給外人留下的最直觀印象就是拆舊房建新房、拆舊城建新城，摧拉枯朽，攻城略地。地產(chǎn)新金融時(shí)代，房地產(chǎn)之間的戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)演變成金融戰(zhàn)爭(zhēng)，金融成為房地產(chǎn)開發(fā)商非生即死的分水嶺。那么，房地產(chǎn)融資渠道又有哪些?

　　當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金正日益被房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、投資人所熟知及關(guān)注，但需要我們普及房地產(chǎn)私募基金的本質(zhì)特征、引導(dǎo)房地產(chǎn)基金行業(yè)的正確走向。房地產(chǎn)基金行業(yè)的蓬勃發(fā)展只是表象，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，分化及差距日漸成為常態(tài)，因此在當(dāng)下的熱鬧背后，必定是掌握了資源與實(shí)際操作辦法的企業(yè)異軍突起，在行業(yè)內(nèi)占領(lǐng)先導(dǎo)地位，隨后才能順勢(shì)壯大。

　　我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前為止主要經(jīng)歷了三個(gè)階段，調(diào)控重點(diǎn)從促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，到重點(diǎn)控制房?jī)r(jià)，再到改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)控手段主要包括土地、金融、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)及稅收方面的政策。就金融調(diào)控政策而言，由于房地產(chǎn)業(yè)的興衰，直接影響到銀行體系的安危，在擠壓房地產(chǎn)泡沫的宏觀調(diào)控中，金融政策的調(diào)控就成了管理層最常用、最有效的手段之一。近年來，央行的政策主要以緊縮銀根為主，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，加息等措施，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投資貸款和個(gè)人貸款，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用及個(gè)人購(gòu)房短、長(zhǎng)期成本。

　　一直以來，國(guó)內(nèi)的銀行過多承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)依賴程度高、風(fēng)險(xiǎn)過度集中的問題。而銀行隨著自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整，開始慢慢削減房地產(chǎn)的權(quán)重，房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整中身受重創(chuàng)。 作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)時(shí)代暴利時(shí)代一旦結(jié)束，開發(fā)商將難以繼續(xù)承受高額的利息。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展客觀上需要一個(gè)穩(wěn)定、長(zhǎng)期的低成本房地產(chǎn)金融市場(chǎng)來與之配套。

　　標(biāo)普預(yù)期，2015年中國(guó)開發(fā)商全年境外債券發(fā)行量很可能達(dá)不到新的水平，境外融資規(guī)模大至在34億美元左右。而這主要有兩個(gè)方面的原因：一方面佳兆業(yè)事件對(duì)國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)是一個(gè)重創(chuàng)，信心還未完全恢復(fù)。另一方面是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本面，包括中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)仍處于調(diào)整期，限制了海外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)行債券的熱情。對(duì)于投資者而言，其也會(huì)選擇一些實(shí)力比較強(qiáng)，基本面比較好的債券進(jìn)行交易。

　　由此可見，房地產(chǎn)融資渠道是多種多樣的，沒有一種固定的形式，房地產(chǎn)企業(yè)想融到資，融好資還需根據(jù)自身的實(shí)力來定奪。