什么是綜合用地綜合用地的價(jià)格評(píng)估
綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地,例如商業(yè)、居住綜合用地,科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。那么你對(duì)綜合用地了解多少呢?以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于什么是綜合用地的內(nèi)容,希望大家喜歡!
綜合用地的介紹
綜合用地可以分兩種情形,一種是多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者;另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割,往往最終使用者為不同的單位、個(gè)人,例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對(duì)于第一種情況,可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續(xù);對(duì)于第二種情況,由于不同用途界限清楚,可分別屬于不同的使用者,為保證各使用者的合法權(quán)益,一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。
綜合用地的價(jià)格評(píng)估
土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下,一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的多少,而預(yù)期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素的共同影響。但在實(shí)際土地價(jià)格評(píng)估中,就某一具體宗地而言,上述因素都已經(jīng)不會(huì)改變,唯一決定土地價(jià)格的是用途。
由于土地用途具有多樣性,不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量,且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益,并在規(guī)劃許可的情況下,以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此,在現(xiàn)代城市中,建筑物不僅多層、高層化,而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化:地下一至二層為停車(chē)場(chǎng)、設(shè)備用房,地面一至二層為商店,往上是寫(xiě)字樓,再往上是居民住宅。
用途立體化的建筑無(wú)疑使土地得到了高效利用,然而卻給國(guó)土部門(mén)出讓土地使用權(quán)帶來(lái)了一些問(wèn)題。
一方面,根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或者其他用地50年。目前,我國(guó)出讓土地使用權(quán)一般都為最高年限。對(duì)于一宗擁有若干用途的土地來(lái)說(shuō),如果整宗地按綜合用地對(duì)待,居住用地也只能使用50年,開(kāi)發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費(fèi),
銷(xiāo)售價(jià)格卻必然要比70年使用期的住宅低;對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),無(wú)論是否以較低的價(jià)格購(gòu)得房產(chǎn),都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那么整宗土地設(shè)定為出讓期50年的綜合用地,將使許多人難以接受。
另一方面,全國(guó)各城市制定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候,由于綜合用地的地價(jià)內(nèi)涵難以界定,除北京等個(gè)別城市外,絕大多數(shù)地方都回避了這個(gè)問(wèn)題,基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類(lèi)用地的基準(zhǔn)地價(jià)。并且,北京的綜合用地是指辦公科研、寫(xiě)字樓、會(huì)展中心、文體衛(wèi)生等用地,并沒(méi)包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣,國(guó)土資源部門(mén)在核定綜合用地的出讓價(jià)格時(shí),沒(méi)有統(tǒng)一的基準(zhǔn)地價(jià)可供參考。筆者認(rèn)為,綜合用地土地價(jià)格的評(píng)估,根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。
分算法
分算法適用于宗地地塊面積較大,用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。
具體方法是:按照該宗地塊內(nèi)不同用途的分?jǐn)偼恋孛娣e分別評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價(jià)格,并在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí),注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。
例1:政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán),有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,該宗地用途為R2、C2(二類(lèi)居住和二類(lèi)商業(yè)用地),容積率≤1.5,建筑層數(shù)≤12,建筑高度≤36,綠地率≥35%。其中,商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元/平方米,居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元/平方米。計(jì)算過(guò)程如下:
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e
根據(jù)最有效使用原則,估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.
總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米)
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e=(4500/30000)×20000=3000(平方米)
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)
計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)
假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)均為1,商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年,—年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時(shí),商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3,居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.
商業(yè)用地總價(jià)=900×1.3×3000=351(萬(wàn)元)
居住用地總價(jià)=600×1.1×17000=1122(萬(wàn)元)估價(jià)結(jié)果
商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e:3000平方米;土地單價(jià):900元/平方米;土地總價(jià):351萬(wàn)元,大寫(xiě):人民幣叁佰伍拾壹萬(wàn)元整
居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e:17000平方米;土地單價(jià):600元/平方米;土地總價(jià):1122萬(wàn)元,大寫(xiě):人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬(wàn)元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,居住用地使用年限70年)
或者可以采取另一種表示方法:先如上述步驟評(píng)估出商業(yè)、住宅等用地的價(jià)格,再折算成綜合用地價(jià)格。簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí),同樣要注明各個(gè)用途的分?jǐn)偼恋孛娣e和使用年限。字串1
同上例,先計(jì)算出商業(yè)用地總價(jià)351萬(wàn)元、居住用地總價(jià)1122萬(wàn)元之后,可得該宗土地總地價(jià)為1473萬(wàn)元,總用地面積20000平方米,然后計(jì)算出綜合地價(jià)為14730000/20000=736.5(元/平方米),估價(jià)結(jié)果為:
土地有效面積:20000平方米;土地單價(jià):736.5元/平方米;土地總價(jià):1473萬(wàn)元,大寫(xiě):人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬(wàn)元整(注:商業(yè)用地使用年限40年,分?jǐn)偼恋孛娣e3000平方米;居住用地使用年限70年,分?jǐn)偼恋孛娣e17000平方米)