什么是綜合用地綜合用地的價格評估(2)
合算法
合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分?jǐn)偟耐恋孛娣e基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地?zé)o法進(jìn)行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。
例2：政府準(zhǔn)備出讓一宗國有土地使用權(quán)，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設(shè)十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米;地上三層為商場，建筑面積3000平方米;四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價為900元平方米，居住用地基準(zhǔn)地價為600元/平方米，倉儲用地基準(zhǔn)地價參照工業(yè)用地，為400元/平方米。計(jì)算過程如下：
計(jì)算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例
總建筑面積=1000+3000+7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;字串9
R倉儲=1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
計(jì)算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)
假設(shè)倉儲、居住用地的土地還原利率為8%，商業(yè)用地土地還原利率為10%。
K倉儲=1字串3
K商業(yè)={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
計(jì)算綜合用地的地價
假設(shè)區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當(dāng)容積率大于3時，倉儲用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6.
綜合地價=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)字串8
綜合用地的估價結(jié)果
土地有效面積：2000平方米;土地單價：1134.91元/平方米;土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)
綜上所述，分算法與合算法不僅可以應(yīng)用于國土部門出讓底價的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩余使用年限有所不同。
需要說明的是，由于房屋與土地的結(jié)合極為緊密，當(dāng)一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨(dú)用途的土地價值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實(shí)際價值，參考市場上其他類似宗地。
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