什么是自住型商品房
什么是自住型商品房
自住型商品房是北京房地產(chǎn)市場推出的新項目,也是政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場同時滿足購房群體需求的嘗試。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的什么是自住型商品，歡迎閱讀。
什么是自住型商品房
自住型商品住房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓方式取得土地使用權(quán)，按限定銷售對象、限定銷售價格的原則，優(yōu)先用于滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面積以90平米以下為主，銷售均價原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。
北京市住建委2013年10月22日發(fā)布，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，自住型商品房和共有產(chǎn)權(quán)二者的含義是一致的。政府工作報告提出共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，是對自住房(地塊匯總、實拍、論壇)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的進(jìn)一步明確。自住型商品住房的銷售均價，比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右，在出讓土地時提前鎖定。購買后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓;5年后轉(zhuǎn)讓的，按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。因此，自住型商品住房具有共有產(chǎn)權(quán)的特征。
自住型商品房的性質(zhì)
(一)商品住房
自住型商品房是不是商品房呢?答案是肯定的。有三個原因：
1.土地流轉(zhuǎn)過程與普通商品房一樣。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價出讓，而是經(jīng)過跟商品房一樣的招拍掛全過程，開發(fā)商進(jìn)行了激烈的叫價和拍賣，從形式上實現(xiàn)了公開和公平。因此，自住型商品房的價格中，地價占有50%以上的比重，甚至達(dá)到90%。這與普通商品房沒什么區(qū)別。
2.交易價格和上市交易過程與普通商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限價政策，售價只有周邊地段的70%左右，但定價機(jī)制是隨行就市，跟市場行情保持一致。此外，自住型商品房是允許再上市轉(zhuǎn)為二手房的，雖說要五年以后，且所得溢價收益的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場行情進(jìn)行變現(xiàn)交易的。這兩點(diǎn)與普通商品房無區(qū)別。
3.建筑質(zhì)量和風(fēng)格與普通商品房大體一致。自住型商品房的承建開發(fā)商，基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)(小企業(yè)基本拿不到地)，雖說或許會有店大欺客之嫌，但作為市領(lǐng)導(dǎo)的面子工程，基本的道德水準(zhǔn)還是會有的。從建筑風(fēng)格來說，目前上市的自住型商品房，都設(shè)計成高層或小高層板樓，而非保障房通常意義的塔樓;戶型面積從50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房、一梯兩戶、人車分流、商業(yè)配套、配建學(xué)校幼兒園，這都比保障房的品質(zhì)要強(qiáng)得多，甚至不亞于目前在售的普通商品房。
(二)自住屬性
自住型商品房與普通商品房的最大區(qū)別，在于其規(guī)定的自住屬性，其實就是弱化了投資屬性。對于這個問題，我覺得可以從五個方面來解釋：
1.優(yōu)先針對無房戶。自住型商品房的供應(yīng)對象里，優(yōu)先針對北京戶口的無房居民，包括保障性住房輪候家庭。這說明，自住型商品房重點(diǎn)確保符合條件的無房戶有房住，而且擁有一定比例的產(chǎn)權(quán)。對于名下有一套房的北京戶口居民，則列為非優(yōu)先供應(yīng)對象，排在后面。
2.限制購買數(shù)量。按照北京市的限購政策，北京戶口無房戶名下可以擁有兩套住宅房產(chǎn)，至于中間怎么交易、倒手都無所謂，確保名下不超過2套就可以。即便是夫妻離婚，各自作為單身狀態(tài)名下也可以各維持1套房產(chǎn)。然而，自住型商品房的購買數(shù)量約束更加嚴(yán)格。符合條件的北京居民只能購買一套自住型商品房，而且一旦轉(zhuǎn)賣，不得再次購買自住型商品房。擁有一套自住型商品房的兩口子離婚，凈身出戶的那位無論是單身還是再婚，都不得再購買自住型商品房。因此，不要為了房子輕易離婚。理論上講，離婚也沒用。這也就是為什么自住型商品房在申購登記時，必須把夫妻二人的名字都登上。至于房本上寫誰的名字，都會被視為這倆人的共同財產(chǎn)。
注：對付這一規(guī)定，希望增持自住型商品房，大概只有一個合法的辦法：兩名已滿25歲的年輕人分別申購自住型商品房，各自中簽買到后結(jié)婚。這樣兩口子就擁有了兩套自住型商品房。當(dāng)然，這種事可遇不可求，等也等不起。
3.限制交易時間。買到自住型商品房五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售，否則會遭遇嚴(yán)格的罰則“修理”。五年時間，基本上新的裝修也住舊了。而且大筆資金沉淀在房子上超過五年，大概也算自住了。我倒是認(rèn)為，這個時間應(yīng)該延長到十年甚至二十年。而且，這個“五年”的概念，我覺得應(yīng)該是以房本登記時間為準(zhǔn)，一般情況下，房本登記時間是收房以后兩三年內(nèi)。目前上市的自住型商品房，最早也要2015年下半年才會交房。因此，中國共產(chǎn)黨百年誕辰或黨的二十大決策層新老領(lǐng)導(dǎo)交接權(quán)力之前，北京的二手房市場不應(yīng)該出現(xiàn)自住型商品房的身影。希望監(jiān)管部門加強(qiáng)監(jiān)督，寧可讓炒房人沉淀資金空著，也不能讓它出租出售牟利。
4.限制交易收益。對于溢價收益，政府采取了見一面，分一半的方式。雖然有些近乎赤裸裸的“搶劫”，而且政府這么做并沒有付出太多經(jīng)濟(jì)成本，但這樣的確限制了投資投機(jī)的收益額度。此外，自住型商品房推出半年來，北京二手房市場步入下行通道，完全產(chǎn)權(quán)的二手房都賣不動，價格小幅下探，隨著勞動力結(jié)構(gòu)的變化和京津冀一體化的實現(xiàn)，北京吸納新增人口的能力很可能逐漸減弱，加上即將走入社會的90后家庭普遍比80后家庭富庶(父輩接受了完整的高等教育，趕上了改革開放的黃金期和福利社會的尾巴)，家里住房更多，對房子的需求不再迫切，屆時很可能沒人接盤了，自住型商品房的二手市場更加堪憂。
注：因此，50后和80后組合的世代家庭才是最悲催、最坑爹的一代，是歷次運(yùn)動和改革的犧牲品。他們的后代10后注定也會倒霉。
5.限制地理位置。自住型商品房的地理位置普遍比較差，以六環(huán)內(nèi)外的房源居多，這些地區(qū)的發(fā)展還不成熟，基礎(chǔ)配套還不健全，二手房市場還處于成長期，類似采育、于家務(wù)、平谷夏各莊等處的二手房交易量很低，客觀上使買到自住型商品房的客戶很難在未來5-10年內(nèi)將其變現(xiàn)(除非去做抵押)，只能放著自住。
其實，維系自住屬性，就是回歸住房的本來屬性和第一特征，這條思路是對的。
(三)共有產(chǎn)權(quán)
近一兩年，國家正在探索共有產(chǎn)權(quán)商品房發(fā)展之路，實現(xiàn)去投資投機(jī)，專自住需求，降低購房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，通過產(chǎn)權(quán)分割的方式平抑房價。北京市的自住型商品房是一種有益嘗試。北京市住建委主任楊斌提出，自住型商品房以后要堅持搞，這也給許多剛需吃了定心丸。
根據(jù)北京市的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)包括以下三個方面特點(diǎn)：
1.購房人買房，政府參股。政府通過劃出一定份額的自住型商品房專用土地，設(shè)定最高限價，在確保政府土地收益不減少的前提下，迫使開發(fā)商控制成本，向購房者適度讓利，由政府名利雙收。同時，政府以讓利之名實現(xiàn)對購房人所購房屋的股權(quán)參與。讓多少利，參多少股。開發(fā)商只是政府為實現(xiàn)參股而搭的橋而已。
2.購房人賣房，政府分成。購房人按照規(guī)定，持有自住型商品房滿五年，準(zhǔn)備上市租售，所得收益(盈利)的30%要交給政府。當(dāng)然，為了規(guī)避交給政府的具體額度，購房人可以與接盤人做陰陽合同，做大初次購房成本，做小賬面收益。但不管怎樣，政府見一面分一半的概念已經(jīng)形成。
3.購房人損失，政府不管。政府對于自住型商品房的參股，主要體現(xiàn)在共享收益上。既然我在房價上讓利了，那么你有錢賺，我要分成。至于如果樓市持續(xù)下跌，自住型商品房的購入價低于周邊二手房了，這個損失政府是不管的。因為，購房本來就是市場行為，既然要參與市場，就要自擔(dān)風(fēng)險。而且房本上只寫了你的名字，并沒有寫市委書記、市長、住建委主任的名字。況且，房子本來就是給你自住的，把集體戶轉(zhuǎn)成家庭戶的，不是讓你投資的，外圍價格漲跌跟你也沒關(guān)系。而且，你只要不惦記著變現(xiàn)，我政府也不會去強(qiáng)迫找你分成。
因此，在所謂“共有產(chǎn)權(quán)”的旗號下，政府承擔(dān)的是有限責(zé)任。也就是俗話說的“有福同享，有難不管”。對于這種“有限責(zé)任”，你能說它是“不負(fù)責(zé)任”嗎?
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