產(chǎn)權(quán)式酒店的投資經(jīng)營風(fēng)險

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　　產(chǎn)權(quán)式酒店的投資經(jīng)營風(fēng)險

　　與傳統(tǒng)房產(chǎn)投資相比，由于產(chǎn)權(quán)式酒店提供包租，回報豐厚，每年給予固定百分比的回報率，收益穩(wěn)定，又委托經(jīng)營，省去投資者的很多麻煩，加上一間客房不需要投人大量資金就可獲利，有的開發(fā)商還承諾購房者可獲得一定期限的免費住宿權(quán)，并在租賃期滿后按超出購房投資額的價格返購。因此產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益是高的，投資優(yōu)勢是顯而易見的，也就成為中小投資者競相追捧的投資渠道。但往往高收益中蘊藏著高風(fēng)險，投資產(chǎn)權(quán)式酒店也是有一定風(fēng)險的。其風(fēng)險主要有：

　　(一)市場風(fēng)險。市場風(fēng)險就是在酒店經(jīng)營過程中，相關(guān)政策出臺，大的市場變動帶來的風(fēng)險。比如國家出臺用于抑制投資，打擊投機的宏觀調(diào)控，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的來講，就意味著加大了投資成本。另外，一些市場的變動，比如股市回暖、存款利率的提高，以及其他投資渠道的日益健全，都會分流產(chǎn)權(quán)式酒店投資人而引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

　　(二)法律風(fēng)險。法律風(fēng)險主要表現(xiàn)在三個層面。首先是項目不合法，比如報建資質(zhì)五證不全不能辦理房產(chǎn)證，項目本身就涉嫌違規(guī)不合法。其次是合同務(wù)款不合法，即合同條款不夠清晰，不能保障投資的合法利益。再次是擔(dān)保制不合法。根據(jù)投資者最為關(guān)心的投資安全性問題，這些項目一般也設(shè)立了擔(dān)保機制，如果以房產(chǎn)作為擔(dān)保內(nèi)容的必須到房產(chǎn)管理部門進行登記備集，否則，擔(dān)保機制不合法，這樣所提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。如果擔(dān)保機制不合法，或者根本就沒有擔(dān)保，一旦發(fā)生糾紛，購買客房的投資者的合法權(quán)益將很難得到有效維護。

　　(三)誠信風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自開發(fā)商。產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商在出售酒店的過程中其實已經(jīng)收回成本。開發(fā)商承諾的回報率是按最理想的經(jīng)營條件來訂算的，能否給投資者兌現(xiàn)現(xiàn)承諾是個很大的未知數(shù)。如果開發(fā)商惡意欺詐，或經(jīng)營出現(xiàn)失誤，投資者的利益就受損。特別是在風(fēng)險出來之前，投資者根本不會了解事實真相，等損害出現(xiàn)之后，很多投資者只能被動接受，如果開發(fā)商缺乏誠信，不兌現(xiàn)承諾，應(yīng)回收的客房無能力回收或根本不打算回收，投資者受損的程度就會更大。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店投資風(fēng)險的防范

　　產(chǎn)權(quán)式酒店投資由于回報時間長，加之產(chǎn)權(quán)式酒店的所有權(quán)、管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者分離，企業(yè)運作不可預(yù)測、不可控制因素很多，面對風(fēng)險，投資者要想盡量避免產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險，就應(yīng)注意以下幾點：

　　(一) 要了解產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營前景。要根據(jù)酒店的位置、經(jīng)營形式、物業(yè)的區(qū)域性和發(fā)展前景等判斷物業(yè)本身的經(jīng)營前景和投資價值。要考察酒店管理經(jīng)驗和能力。只有有經(jīng)驗有實力有眼光的經(jīng)營者才能保證業(yè)主的權(quán)益。要關(guān)注開發(fā)商的實力背景和社會公信力。特別是酒店出現(xiàn)問題，開發(fā)商所承諾的投資回報不能實現(xiàn)的情況下，這種實力背景和公信力就顯得尤為重要。特別值得指出的是如果開發(fā)商公公是一個產(chǎn)權(quán)式酒店項目的最初締造者，并無意在酒店行業(yè)做下去，就應(yīng)該對這個項目倍加小心。所以說，要選擇實力強勁，經(jīng)驗豐富，信譽良好的開發(fā)商及管理經(jīng)驗豐富的酒店管理公司，只有這樣，產(chǎn)權(quán)式酒店在市場上獲得較高租金和穩(wěn)定的出租率才有保障，這也是業(yè)主投資回報的有力保障。

　　(二) 要完善產(chǎn)權(quán)式酒店的擔(dān)保機制。擔(dān)保機制日否健全是投資者能否獲得穩(wěn)定收益和維護自己全法權(quán)益非常重要的一環(huán)。投資者在投資前一定要了解該產(chǎn)權(quán)式酒店是不是建立了擔(dān)保機制，是用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保還是公司擔(dān)保。如果是產(chǎn)權(quán)擔(dān)保是否到房產(chǎn)部門力理了登記備案。如果是擔(dān)保公司擔(dān)保，其資金實力如何，是哪種擔(dān)保形式，是一般責(zé)任擔(dān)保，還是連帶責(zé)任擔(dān)保。通常情況下，應(yīng)采用連帶責(zé)任擔(dān)保，只有這樣投資者在遇到回報不能兌，或是客房返收不能到位而引發(fā)糾紛打官司時可由債權(quán)人或擔(dān)保人直接賠償，自己的合法權(quán)利才能得到保障。所以說，只有建立了產(chǎn)權(quán)式酒店的擔(dān)保機制，并明確了有利于自己的擔(dān)保形式，在遇到糾紛時就能全身而退，也就可以有效地避免產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險。

　　(三) 要咨詢產(chǎn)權(quán)式酒店的投資顧問。由于投資產(chǎn)權(quán)式酒店周期長，所簽訂的合同多，法律關(guān)系復(fù)雜，在對產(chǎn)權(quán)式酒店投資之前，要聽取專家意見和建議，最好請法律顧問把關(guān)。特別是簽訂購房合同、租賃合同、返收合同時要慎重，要從規(guī)避風(fēng)險的角度充分考慮合同條款。有了法律顧問把關(guān)，增大了避免投資風(fēng)險的保險系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，還要及時辦理自身客房的房屋權(quán)屬證書。因為《房地產(chǎn)法》明確規(guī)定了“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收效力和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受到國家法律保護”。只有這樣請法律顧問把關(guān)并及時辦了產(chǎn)權(quán)證，才能更好地避免投資風(fēng)險，如果有了糾紛也可以得到合法保護。

　　目前，我們國家和地立政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店，期望用產(chǎn)權(quán)式酒店來拉動內(nèi)需。這一新興的投資項目隨著有關(guān)法規(guī)的不斷完善，從長遠看來具有一定的可行性，發(fā)展性，可望成為一個新的消費熱點，前景非常光明。但是也要看到，作為一個新興的投資方式，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險還是有的，投資時一定要有風(fēng)險意識，對其風(fēng)險進行評估，一定要謹慎，不要輕信廣告，在銷售熱潮面前，保持清醒的頭腦，并采取有效的防范措施，盡量避免產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險，從而取得理想的投資效益。