企業(yè)選址的六個因素
企業(yè)選址的六個因素
在眾多的影響零售業(yè)選址的因素中,宏觀層面的因素和微觀層面的因素雖然會在不同程度上對零售企業(yè)的選址產(chǎn)生重要的影響,但城市的零售業(yè)布局作為背景性的因素不容忽視,而目標(biāo)區(qū)域具體的影響性因素將是零售企業(yè)選址成功的關(guān)鍵。下面學(xué)習(xí)啦小編就為大家解開企業(yè)選址的六個因素，希望能幫到你。
企業(yè)選址的六個因素
選址因素一 區(qū)域篇
政府規(guī)劃的發(fā)展方向和扶持，決定著區(qū)域的光明前景。
央視和北京電視臺的東遷，不僅僅帶來的是三環(huán)邊上那棟創(chuàng)造性的建筑。其最大的意義是給朝陽區(qū)的傳媒行業(yè)“錦上添花”，有力的推動了朝陽區(qū)傳媒行業(yè)的發(fā)展。因?yàn)榘殡S著央視和北京電視臺的新臺址投入使用，大批的相關(guān)文化、傳媒企業(yè)也紛紛東遷。所以不難發(fā)現(xiàn)，隨著央視和北京電視臺的搬遷，與傳媒有關(guān)的企業(yè)紛紛隨著遷入朝陽區(qū)。
也正因?yàn)槿绱?，一條以定福莊傳媒文化產(chǎn)業(yè)區(qū)為核心的朝陽傳媒文化產(chǎn)業(yè)區(qū)逐漸形成了。而且，《朝陽區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》中詳細(xì)的指出要重點(diǎn)發(fā)展傳媒產(chǎn)業(yè)、演出及展示、設(shè)計與咨詢等六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。所以，目前的朝陽，已經(jīng)成為傳媒行業(yè)新的聚集地。
選址因素二 交通篇
對于超大型城市的人們而言，交通問題是心中“永遠(yuǎn)的痛”。
傳媒企業(yè)選址對交通的需求如下：
1.各種公共交通工具齊全 。傳媒行業(yè)要求信息能夠自由快速傳遞，而且傳媒行業(yè)工作極具不規(guī)律性，這就要求其工作場所周圍既要有快速的交通，又要有充足的公共交通工具，能夠滿足任意時段的出行要求 。
2.擁有與城區(qū)快速銜接的交通。交通四通八達(dá)既是資源傳遞的要求，也是傳媒行業(yè)就業(yè)人員提高工作效率的必然條件 。
3.避開擁堵地段。辦公場所附近交通經(jīng)常擁堵不僅會造成信息傳遞的滯后，還會使員工因上班路途過度奔波而人心渙散，直接影響工作效率，進(jìn)而對企業(yè)造成更大的損失。
4.北京傳媒總部基地位于城鐵雙橋站東北角，臨近京通快速路，快速公交2號線自門前而過，距離CBD僅10分鐘車程，交通極其便利。更為重要的是，這種交通格局與早晚交通高峰正好相反，可以盡享逆向交通給員工帶來的優(yōu)勢。
選址因素三 建筑篇
建筑雖然不是樓宇的全部，但建筑本身才是人類辦公的棲息地。
從建筑和工作品質(zhì)上來講，大廈的性質(zhì)是純寫字樓還是商住兩用樓很重要。純寫字樓的建設(shè)和后期管理要求均比較嚴(yán)格，不會產(chǎn)生居住和工作兩種不同性質(zhì)的行為之間的交互影響，而商住樓最典型的特色就是會在電梯間里面遇見剛買菜回來的大媽，因此，如果選址企業(yè)在資金充裕的條件下，最好選擇一個純寫字樓進(jìn)駐。
選擇優(yōu)質(zhì)的大廈辦公，不僅在服務(wù)上做的周到完美，還可以提升企業(yè)的品牌形象。而且優(yōu)質(zhì)的大廈在配套上的配備是先進(jìn)的，安全方面保障做的完全。當(dāng)然，對于傳媒行業(yè)來說，一些數(shù)字的硬件設(shè)施也是要考慮的。
選址因素四 配套篇
區(qū)域之間土地價值的差異，其外在表現(xiàn)就是綜合配套水平的不同。
商業(yè)是企業(yè)發(fā)展的有機(jī)養(yǎng)料，商業(yè)化元素是傳媒行業(yè)發(fā)展的催化劑，它的影響滲透到傳媒企業(yè)員工工作和生活的方方面面。
辦公場所周邊成熟的商業(yè)廣場既能為傳媒資源、信息的傳遞提供有效場所，傳媒行業(yè)工作的不規(guī)律性對全天候的商業(yè)服務(wù)提出了高要求，完善的商業(yè)配套能極大地方便員工生活，同時富有藝術(shù)感的商業(yè)小店還能促進(jìn)創(chuàng)意的滋生，其影響力不可小視。
選址因素五 空間篇
企業(yè)發(fā)展要經(jīng)歷不同階段，辦公空間的大小不重要，“合適”最好。
正常情況下，企業(yè)都要經(jīng)歷從創(chuàng)業(yè)、成長、到成熟期的幾個發(fā)展階段，每個階段對于辦公室空間面積的要求也不一樣。在這幾個階段中，數(shù)量最多的企業(yè)是成長型企業(yè)，這類企業(yè)運(yùn)營相對穩(wěn)定，而人員規(guī)模卻在不斷擴(kuò)張，對于企業(yè)家來說，究竟是要選擇核心區(qū)寸土寸金的小辦公室，還是選擇鄰近核心商務(wù)區(qū)的舒適辦公空間，是一個權(quán)衡，而權(quán)衡的標(biāo)準(zhǔn)就是投入和產(chǎn)品，一切以效益為出發(fā)點(diǎn)，在租金、面積、地段差別之間尋找平衡，合適最好。
如上所述，北京市的傳媒行業(yè)發(fā)展帶，可以說是以央視、BTV為原點(diǎn)的向外擴(kuò)張型走勢，直至定福莊文化傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū)。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，到2011年一季度末，CBD寫字樓租金報價為每月每平方米271.3元，每天單價超過9元，當(dāng)然其中主要的高租金貢獻(xiàn)行業(yè)涉及汽車制造、金融保險、能源、專業(yè)咨詢等，但這樣高昂的租金水平對于成長型的傳媒企業(yè)而言，顯然不合適。
選址因素六 服務(wù)篇
傳媒行業(yè)是服務(wù)行業(yè)，為服務(wù)行業(yè)提供服務(wù)，則更需服務(wù)精神。
一般的企業(yè)對于寫字樓的服務(wù)需求很簡單，有著優(yōu)秀的物業(yè)管理、可便捷的辦理工商注冊即可。但是對于傳媒行業(yè)來說，如果在擁有這兩樣的基礎(chǔ)上再同時擁有一個寫字樓內(nèi)部刊物或者網(wǎng)站，方便互相交流或者有一個可以散發(fā)自己創(chuàng)意的地方，以供與他人分享，那就再好不過了。
企業(yè)選址的風(fēng)水問題
一、定大門方位與坐向
在圍墻內(nèi)的基地的中心放羅盤(一些風(fēng)水師在看風(fēng)水羅盤定位時沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，由于受周圍大樓、高壓電等影響，羅盤定位不準(zhǔn)，這需要注意)，看大門位于基地的哪一個方向。方位決定后再考慮大門的坐向。大門外要避開電柱，屋角，廟脊，反弓路，煙囪等形煞。而大門的坐向是從來水(包括池塘水，入路，十字路口)————氣口決定的要使卦氣清純不雜。門向要以乘元得令為宜，所謂[向首一星災(zāi)福柄]。立門向要因地制宜不可執(zhí)死訣，另外還要注意：
1、來水氣口合[城門訣]的運(yùn)用，例如七運(yùn)末方來水，可立壬山丙向，末水挨星得七是令星，向上排九是生氣，這就合乎[城門訣]的運(yùn)用了。
2、前兼龍神，后兼龍神。如前例，把羅盤放在大門中間測量來水(或路口，池塘，以目力所見到的范圍為準(zhǔn))，看其中心點(diǎn)，若是末水兼坤來，是前兼龍神，大門要立壬山丙向兼子午。若是末兼丁來，是后兼龍神，大門要立壬山丙向兼亥已。雖然風(fēng)水學(xué)上有很多講究，但殊途同歸，不必太過考慮細(xì)枝末節(jié)。
二、定事辦公樓與廠房
大門的坐向決定后，以此坐向放羅盤于基地中心，目前最實(shí)用的玄空風(fēng)水起飛星圖按照山、向(水)盤的生，旺、衰、死來布置。
1、山盤的生，旺方建事務(wù)所，廠房，員工住宅，造假山等。
2、水的生旺方可造水池，留通道，門與空地。另外排水溝也要布置在此方。
辦公樓是決策，控制中心，是工廠的主體，建筑要比其它的建筑物高大，工廠的大門要在它的生旺方。(以事務(wù)所起飛星，看向盤，盤經(jīng)放在事務(wù)所中心測量)內(nèi)部的董事長室，經(jīng)理室，職員辦公室，會議室，展覽室，電腦室，金庫等要配置在山盤的生旺方或輔佐方。通道(動線)，大窗戶，側(cè)門，后門，冷氣口，魚缸，樓梯，電梯等要配置在向盤的生旺方或輔佐方。
廠房看法與事務(wù)所同，也是以各廠房的坐向，用元運(yùn)來起飛星，把重的，實(shí)的部分，如工具室，主要機(jī)臺，電機(jī)房，工作室等配置在廠房內(nèi)山盤挨星的生旺，輔佐方。把動的虛的部分配置在向盤挨星生旺或輔佐方。
從實(shí)踐上說，有經(jīng)驗(yàn)的風(fēng)水大師其實(shí)先不看環(huán)境現(xiàn)狀，而是了解這個地方的過去，和未來的發(fā)展。如果按中國最古老的風(fēng)水學(xué)來說，這才是正確的風(fēng)水環(huán)境，因?yàn)橐粋€企業(yè)要發(fā)展，想要在這個地方發(fā)展起來，就必須從這個地方的過去風(fēng)水環(huán)境、現(xiàn)在風(fēng)水環(huán)境、未來風(fēng)水環(huán)境入手。由此來看，才能比較全面、辯證的抓住事物的規(guī)律，獲得更好的發(fā)展。
企業(yè)選址的策略
商業(yè)區(qū)選址
在城市中選擇商場或商業(yè)大廈周邊開西式餐飲應(yīng)該是不錯的。因?yàn)檫@些地方購物人群廣泛，客源也相對豐富。雖然這些人群是以購物為主，但也有一部分人需要休閑和就餐。因?yàn)檫@些群體在就餐過程中不太注意菜品的價格高低，菜品基本都能接受，而最喜歡就餐環(huán)境衛(wèi)生、潔凈、舒適，喜歡菜的內(nèi)容新、奇、特，以及時髦的創(chuàng)新品種，并且有可選性。在用餐方法上要求簡單，時間上求一個"快"字。所以選擇在這樣的地區(qū)開西式餐館，應(yīng)以比薩、休閑餐和商務(wù)餐經(jīng)營為好。
辦公區(qū)選址
在辦公區(qū)的主要消費(fèi)群體是在區(qū)域內(nèi)上班的白領(lǐng)和來訪客戶，一般他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力豐厚，用餐消費(fèi)不太注意價格，但很關(guān)注菜品的質(zhì)量。在這種地區(qū)選址開西式餐館，應(yīng)著重選擇經(jīng)營牛排館、咖啡店和比薩店。
社區(qū)選址
首先要選擇周邊居民消費(fèi)力水平較高的社區(qū)，只有這樣才能保證經(jīng)營的持續(xù)性。其次，由于社區(qū)消費(fèi)的時間特性決定了只能以傳統(tǒng)的西式正餐為重點(diǎn)對象。但對于一些高檔的大型社區(qū)，也可以選擇一些休閑類的餐飲和咖啡店、酒吧。
西式快餐
快餐業(yè)是一種工業(yè)化程度比較高的餐飲服務(wù)業(yè)態(tài)，其商品銷售流程與其他餐飲店有所不同，因此在選址要求上也有所差異。一般我們可以從以下幾個方面來判別商鋪是否合適。
立地選擇
西式快餐一般會選擇在客流稠密之處，如繁華的商業(yè)街、寫字樓聚集的商務(wù)區(qū)、交通樞紐以及消費(fèi)水平中高檔的社區(qū)。此外，在大型醫(yī)院及大中學(xué)校等周邊也是不錯的選擇。
立店障礙
西式快餐和其他餐飲一樣，需消防、環(huán)保、食品、衛(wèi)生、治安等行政管理部門會審，離污染源10米之內(nèi)不得立店，相鄰居民、企業(yè)或其他單位提出立店異議而無法排除，也會形成立店障礙。2002年起我國部分省市按《大氣污染防治法》規(guī)定：禁止在居住區(qū)或居住建筑內(nèi)立店，因此30米范圍內(nèi)有住宅樓的店面也無法開店。
建筑要求
西式快餐一般需要店鋪是框架結(jié)構(gòu)，層高不低于3.5米;同時由于設(shè)置中央廚房的需要，面積一般不能小于200平方米;相應(yīng)的電力配置不少于20 千瓦/100平方米;有充足的自來水供應(yīng)及污水排放、生化處理裝置，有油煙氣排放通道，位置在地下室或一、二、三樓均可，但一般最好不要跨層分布。
租金及租期
大眾化西式快餐店可承受的租金在2-4元/平方米/天，如果周邊區(qū)域消費(fèi)力非常充裕的也可到8元/平方米/天;而一些檔次更高的消費(fèi)型西式快餐店的租金可以達(dá)到6-20元/平方米/天。由于西式快餐店的裝修費(fèi)用較高及客單價不高等因素，其租期一般來說不少于5年。 六大地段選址秘訣
餐飲經(jīng)營者只有先明確所選商鋪的詳細(xì)信息與法律風(fēng)險，才能解決商鋪長遠(yuǎn)發(fā)展的后顧之憂。涉及到具體餐飲商鋪的選址上，由于餐飲業(yè)有著自己的行業(yè)特色和要求，不同地段的特征對餐飲業(yè)的要求不同。有六大地段可考慮餐飲店鋪選址，當(dāng)然，不同的地段經(jīng)營的方式大不相同。
1.如果經(jīng)營者選擇在車站附近經(jīng)營，其主要顧客群便是來往的乘客，包括上班職工、學(xué)生等。在此地段最適合開設(shè)快餐店，并慎重處理的是定價問題，要分不同對象而有所不同。如成都小吃、麗華快餐等。
2.如果商鋪開在公司集中區(qū)，最主要的顧客為上班職工，其光臨的目的不外乎洽談生意或聊天。因此，開在此處的餐飲商鋪如何應(yīng)付午餐高峰時期的顧客以及如何處理假日及周末生意清淡時的局面成為選擇該地段要考慮的重點(diǎn)。如九州漁港(茶餐廳)、湘鄂情、上島咖啡等中高檔兼?zhèn)洹?/p>
3.如果選擇在學(xué)校街道經(jīng)營餐飲，學(xué)生便是此地段的主要顧客。商鋪一天中沒有明顯的高峰與清淡時段的差異，但季節(jié)性的差異卻相當(dāng)大。學(xué)生利用餐飲店的動機(jī)，除了聊天、消遣之外，還有同學(xué)聚會或看書等。所以必須注意桌椅移動的便利，并準(zhǔn)備書報雜志。如小土豆、麥當(dāng)勞、肯德基等。
4.如果選擇在商業(yè)鬧市區(qū)經(jīng)營餐飲，此地段是約會、聊天、逛街、休息的場所，當(dāng)然是開店最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)。該地段無論對什么類型的店都較適合，但要有自己的特色。如星巴克、麥當(dāng)勞。
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4.公司選址因素