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      信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

      時(shí)間: 曉鏵971 分享

        區(qū)域差異是從區(qū)域的視角來(lái)探討不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等方面的異同。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)地域特征很強(qiáng)的行業(yè),無(wú)論是土地的供給,還是房屋的有效需求,都存在很大的地域差異性。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的影響,希望你們喜歡。

        信貸政策對(duì)房地產(chǎn)的影響

        1、以前誰(shuí)都可以貸款,無(wú)限制,現(xiàn)在不是誰(shuí)都能貸到款的,有資格買房的人少了

        2、以前利率7折,現(xiàn)在不優(yōu)惠甚至上浮,除非你是有若干資產(chǎn)、或者征信良好,否則即使貸款也要多付出若干利息,購(gòu)房成本比以前高很多,月供也高多了

        3、不對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃,融資財(cái)務(wù)成本高出很多(大開(kāi)發(fā)商高出10——20%,小開(kāi)發(fā)商高出30——50%),如果開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)稍慢(如房子賣不出去),就會(huì)導(dǎo)致崩盤(pán),鄂爾多斯是典型,現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法從銀行貸款,就從民間融資,日子不好過(guò)

        4、政府在土地財(cái)政這一塊損失慘重,債臺(tái)高筑,所以很多地方政府都蠢蠢欲動(dòng)調(diào)整政策,刺激房市。

        如果你是買房人,目前的信貸政策對(duì)你影響最大的就是:你的審批要難些了,審批時(shí)間要長(zhǎng)些了,對(duì)你審批要求高些了,審下來(lái)后你的月供多些了,貸款年限一般20年,首付一般3成了,以前首付2成貸30年的日子都過(guò)去了。所以,請(qǐng)保持你銀行良好的征信記錄。

        信貸政策的預(yù)防政策

        對(duì)借款人的有關(guān)資格資質(zhì)進(jìn)行審查,是借款合同簽訂的前提,也是借貸行為必不可少的程序。審查的重要意義在于評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小,近而決定貸款交易的成功與否。

        一、審查風(fēng)險(xiǎn)

        貸款風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生,往往在貸款審查階段就開(kāi)始了,綜合司法實(shí)踐中發(fā)生的糾紛,可以看出,在貸款審查階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要出現(xiàn)在以下環(huán)節(jié)。

        (一)審查內(nèi)容遺漏銀行審貸人員掛一漏萬(wàn),造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。 貸款審查是一項(xiàng)細(xì)致的工作,要求調(diào)查人員就貸款主體的資格、資質(zhì)、信用、財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行系統(tǒng)的考察和調(diào)查。再實(shí)踐中,有些商業(yè)

        (二)沒(méi)有盡職調(diào)查在實(shí)踐中,有關(guān)審貸人員,往往只重視文件的識(shí)別,而缺乏盡職的調(diào)查,這樣,很難識(shí)別貸款中的欺詐,造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

        (三)判斷錯(cuò)誤

        銀行沒(méi)有對(duì)有關(guān)內(nèi)容聽(tīng)取專家意見(jiàn),或由專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)的判斷。 審貸過(guò)程中,不僅僅要查明事實(shí),更應(yīng)當(dāng)就有關(guān)事實(shí)進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)等發(fā)面進(jìn)行專業(yè)的判斷。在實(shí)踐中,大多

        二、貸前調(diào)查的法律內(nèi)容

        (一)關(guān)于借款人的合法成立和持續(xù)有效的存在審查借款人的合法地位。如果是企業(yè),應(yīng)當(dāng)審查借款人是否依法成立,有無(wú)從事相關(guān)業(yè)務(wù)的資格和資質(zhì),查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū),應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)證照是否經(jīng)過(guò)年檢或相關(guān)審驗(yàn)。

        (二)關(guān)于借款人的資信考察借款人的注冊(cè)資本是否與借款相適應(yīng);審查是否有明顯的抽逃注冊(cè)資本情況;以往的借貸和還款情況;以及借款人的產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)保、納稅等有無(wú)可能影響還款的違法情況。

        (三)關(guān)于借款人的借款條件借款人是否按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定開(kāi)立基本帳戶和一般存款戶;借款人(如果是公司)其對(duì)外投資是否超過(guò)其凈資產(chǎn)的50%;借款人的負(fù)債比例是否符合貸款人的要求;

        (四)關(guān)于擔(dān)保對(duì)于保證擔(dān)保的,對(duì)擔(dān)保人的資格、信譽(yù)、履行合同的能力進(jìn)行調(diào)查。

        三、對(duì)借款人及其負(fù)責(zé)人還應(yīng)專項(xiàng)審查為減輕貸款人的道德風(fēng)險(xiǎn),對(duì)借款人及其負(fù)責(zé)人還應(yīng)專項(xiàng)審查金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時(shí),除了審查借款人的資格、條件、經(jīng)營(yíng)狀況等情況外,還要對(duì)企業(yè)的投資人及法人代表和主要管理者的個(gè)人品質(zhì)加強(qiáng)審查和控制,包括:

        (一)對(duì)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、廠長(zhǎng)、經(jīng)理等主要人員有賭博、吸毒、嫖*、包養(yǎng)情婦,經(jīng)常出入歌舞廳、桑拿場(chǎng)所,大操大辦婚喪紅白喜事,購(gòu)買與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力不相稱的高級(jí)轎車、經(jīng)常租住高級(jí)賓館等行為的,其企業(yè)貸款必須從嚴(yán)控制。

        (二)對(duì)家族式的集團(tuán)或公司的貸款必須從嚴(yán)控制。所謂家族式集團(tuán)或公司,是指集團(tuán)及其子公司或仇公司的主要負(fù)責(zé)人、企業(yè)內(nèi)部的主要領(lǐng)導(dǎo)崗位全部或主要由有血緣關(guān)系的人員及其家屬、親屬擔(dān)任的企業(yè)。

        (三)對(duì)法人代表持有外國(guó)護(hù)照或擁有外國(guó)永久居住權(quán)的,其企業(yè)、公司國(guó)外有分支機(jī)構(gòu)的,其家庭主要成員在國(guó)外定居或者在國(guó)外開(kāi)辦公司的企業(yè)的貸款要從嚴(yán)控制對(duì)其法人代表出國(guó)及企業(yè)的資金往來(lái)要密切關(guān)注。特別是對(duì)將資金轉(zhuǎn)移到國(guó)外或資金用途的不明的轉(zhuǎn)賬行為,要進(jìn)行嚴(yán)格的審查、監(jiān)督并及時(shí)制止。

        (四)貸款前要對(duì)企業(yè)法人代表的兼職情況進(jìn)行調(diào)查。對(duì)于一人兼任多個(gè)企業(yè)法人代表的關(guān)連企業(yè)的貸款,必須從嚴(yán)控制。

        (五)審查貸款時(shí),必須以借款人的資格、條件、經(jīng)營(yíng)狀況、還款能力、企業(yè)主要負(fù)責(zé)人的品質(zhì)等為依據(jù),不得因借款人的政治身份,比如“勞動(dòng)模范”、“先進(jìn)分子”、“華僑”、“人大代表”、“政協(xié)委員”等為依據(jù),降低貸款條件或不按規(guī)章制度發(fā)放和管理貸款。

        (六)借貸關(guān)系只發(fā)生在當(dāng)事人之間。對(duì)那些通過(guò)或利用領(lǐng)導(dǎo)、親屬、朋友、同學(xué)、戰(zhàn)友等關(guān)系打招呼、寫(xiě)條子介紹的貸款,不得放松對(duì)貸款條件的審查。對(duì)不符合貸款條件的,不予貸款。

        (七)發(fā)放擔(dān)保貸款時(shí),要對(duì)借款人與擔(dān)保人的關(guān)系進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查。對(duì)借款人與擔(dān)保人屬同一集團(tuán)公司的企業(yè),貸款要從嚴(yán)審查。非獨(dú)立法人的分公司提供的擔(dān)保無(wú)效。

        四、貸款審查的建議

        認(rèn)真審查每一筆貸款,不能把貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷建立在過(guò)去的審查或信用上。不能因借款人過(guò)去曾按時(shí)還本付息就放松審查,或減少調(diào)查程序。

        建立借款人的法人代表及其主要管理人員定期約見(jiàn)制度。約見(jiàn)周期可根據(jù)貸款額度的大小、借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)變化狀況等確定。貸款額度大的,要相應(yīng)縮短約見(jiàn)周期。

        信貸人員(信貸員、信貸審查小組成員、信貸審查委員會(huì)成員)與借款人在借貸活動(dòng)中不得進(jìn)行不正當(dāng)?shù)乃较陆佑|。

        信貸人員及其直系親屬不得接受借款人的現(xiàn)金、貴重禮品、購(gòu)物券等;不得參加由借款人支付費(fèi)用的娛樂(lè)活動(dòng);不得向借款人報(bào)銷任何費(fèi)用。

        對(duì)于貸款數(shù)額大,周期長(zhǎng),或者借款人用于特定用途的貸款,應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)判斷,并就有關(guān)事宜提供專家意見(jiàn)。

        信貸政策的政策關(guān)系

        信貸政策和貨幣政策相輔相成,相互促進(jìn)。兩者既有區(qū)別,又有聯(lián)系。通常認(rèn)為,貨幣政策主要著眼于調(diào)控總量,通過(guò)運(yùn)用利率、匯率、公開(kāi)市場(chǎng)操作等工具借助市場(chǎng)平臺(tái)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和信貸總規(guī)模,促進(jìn)社會(huì)總供求大體平衡,從而保持幣值穩(wěn)定。信貸政策主要著眼于解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題,通過(guò)引導(dǎo)信貸投向,調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。從調(diào)控手段看,貨幣政策調(diào)控工具更市場(chǎng)化一些;而信貸政策的有效貫徹實(shí)施,不僅要依靠經(jīng)濟(jì)手段和法律手段,必要時(shí)還須借助行政性手段和調(diào)控措施。在我國(guó)目前間接融資占絕對(duì)比重的融資格局下,信貸資金的結(jié)構(gòu)配置和使用效率,很大程度上決定著全社會(huì)的資金配置結(jié)構(gòu)和運(yùn)行效率。信貸政策的實(shí)施效果,極大地影響著貨幣政策的有效性。信貸政策的有效實(shí)施,對(duì)于疏通貨幣政策傳導(dǎo)渠道,發(fā)展和完善信貸市場(chǎng),提高貨幣政策效果發(fā)揮著積極的促進(jìn)作用。

        
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