房地產(chǎn)的營銷論文范文
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房地產(chǎn)的營銷論文范文篇一
摘要：文章分析了“業(yè)主論壇”營銷的必要性，指出我國房地產(chǎn)開發(fā)商在“業(yè)主論壇”營銷方面存在著較大的問題，要么對業(yè)主論壇置若罔聞，要么僅把業(yè)主論壇作為廣告宣傳的一種延伸方式。本文提出我國房地產(chǎn)企業(yè)首先要樹立正確的“業(yè)主論壇”營銷意識，然后建立專門的營銷組織機構(gòu)，再采取公共關(guān)系等合適的營銷策略，把“業(yè)主論壇”營銷納入房地產(chǎn)企業(yè)營銷整體策略中去。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);業(yè)主論壇營銷; 營銷策略
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A文章編號：20080611001
一、業(yè)主論壇基本概況
業(yè)主論壇，是業(yè)主網(wǎng)上交流的場所，業(yè)主可以在各自的小區(qū)業(yè)主論壇中和鄰居、準業(yè)主們交流房產(chǎn)、業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)、裝修家居、社區(qū)生活等方面的信息。
從目前來看，業(yè)主論壇的形式主要有兩種：
一是網(wǎng)站專門的房地產(chǎn)門戶，附帶設(shè)立的業(yè)主論壇。如搜狐、新浪、武漢熱線等，這些網(wǎng)站都有專門的房地產(chǎn)版塊，在介紹房地產(chǎn)信息的同時，也開辟有業(yè)主論壇。這種論壇我們還可細分為兩種：地區(qū)性網(wǎng)站中房地產(chǎn)門戶下的業(yè)主論壇，如武漢熱線;非地區(qū)性網(wǎng)站中房地產(chǎn)門戶下的業(yè)主論壇，如搜狐焦點武漢房地產(chǎn)業(yè)主論壇。二者從人氣上看，旗鼓相當，詳見表1。
表1：地區(qū)性網(wǎng)站與非地區(qū)性網(wǎng)站業(yè)主論壇人氣比較
二是專業(yè)的業(yè)主論壇。如武漢業(yè)主社區(qū)、上海業(yè)主社區(qū)，這類論壇只有各社區(qū)的業(yè)主論壇內(nèi)容，沒有房地產(chǎn)方面的信息和新聞，內(nèi)容較單調(diào)。
第一種形式的業(yè)主論壇，由于擁有豐富的房地產(chǎn)資訊，如新樓盤介紹評論、專家言論、與房地產(chǎn)相關(guān)的新聞與評論、裝修、房屋租賃買賣等等，能吸引眾多的關(guān)心房地產(chǎn)的網(wǎng)民。當瀏覽完房地產(chǎn)新聞和樓盤信息后，業(yè)主或準業(yè)主們很容易就進入附在旁邊的業(yè)主論壇。這種業(yè)主論壇的優(yōu)勢，我們可以從調(diào)查的數(shù)據(jù)看出，它的人氣是第二種形式所無法比擬的。表2是二者網(wǎng)上調(diào)查數(shù)據(jù)的比較。
表2：兩種形式的業(yè)主論壇發(fā)帖數(shù)比較
備注：(1)以上兩表數(shù)據(jù)截止2008年6月19日22：17。(2)兩表中“最高瀏覽數(shù)”是指該業(yè)主論壇中瀏覽數(shù)最高帖子的瀏覽次數(shù)。
二、業(yè)主論壇營銷的必要性
(一)網(wǎng)絡(luò)已成為房產(chǎn)信息來源的重要渠道
主要有三個原因，一是房產(chǎn)本身的特性――價值巨大，加之普通消費者對房產(chǎn)這種商品的特點不了解。根據(jù)美國營銷學家赫華(Howard)和西斯(Sheth)對消費者購買行為的分類，購買房產(chǎn)的行為屬于廣泛解決問題(Extensive Problem Solving)。對于這種類型的購買行為，消費者必然會多方搜集產(chǎn)品信息，進行復雜的評價，才能作出最后的購買決策，消費者這種購買決策是非常謹慎的。而作為包含房產(chǎn)信息最為豐富的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，無疑成為消費者搜集信息的主要渠道之一，在網(wǎng)上搜集信息，又會自覺不自覺地瀏覽項目的業(yè)主論壇。
二是商品房信息來源有限，而且其它渠道信息不完全、不透明，如廣告、宣傳單、置業(yè)顧問人員推銷，這些信息都是開發(fā)商“精心制作”，提供給消費者的，都是關(guān)于房產(chǎn)積極的、開發(fā)商自己關(guān)心的賣點信息，而不是消費者關(guān)心的產(chǎn)品信息，消費者對這些信息一般不太信任。而作為中立方舉辦的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，提供的信息比較全面，尤其是其中的業(yè)主論壇，更是業(yè)主和準業(yè)主們對項目自由、真實地發(fā)表所見所感的場所，里面包含的樓盤信息更廣、更真實，潛在消費者更樂于從業(yè)主論壇了解項目真實的一面。
三是結(jié)婚購房的剛性需求，始終是推動房地產(chǎn)市場生存和發(fā)展最有力的動力。據(jù)統(tǒng)計，武漢市每年結(jié)婚人群大概在八萬對左右，而這些現(xiàn)代年輕人，出于工作忙和對網(wǎng)絡(luò)的依賴，上網(wǎng)收集房產(chǎn)有關(guān)信息，已成為其收集信息的必要渠道之一。年輕人對發(fā)貼、灌水情有獨鐘，對業(yè)主論壇這種信息來源自然不會放過搜集的機會。
因此，對于廣大潛在客戶關(guān)注的信息來源――業(yè)主論壇，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不加以關(guān)注。
(二)“業(yè)主論壇”與房產(chǎn)“項目網(wǎng)站”設(shè)置在一起
如武漢熱線房地產(chǎn)門戶，在每個樓盤項目簡介下面都有“業(yè)主論壇”或設(shè)置鏈接，即使?jié)撛陬櫩拖惹安]有主動瀏覽業(yè)主論壇的意識，但在看到業(yè)主論壇界面時，也會產(chǎn)生逛論壇的想法。對于廣泛解決問題的購買行為，消費者是不會放棄任何一個可以得到產(chǎn)品或服務(wù)信息的機會的。
(三)“業(yè)主論壇”里存在對項目有負面影響的信息
在業(yè)主論壇里，有許多來源不明、甚至不準確的信息，這些信息或來源于競爭對手，或來源于某些偏激客戶以偏概全的憤言。比如，有些業(yè)主論壇對某項目地質(zhì)進行了多次發(fā)帖質(zhì)詢，該項目地質(zhì)的確存在問題，但開發(fā)商進行了科學有效地處理，完全能保證項目和業(yè)主人身財產(chǎn)安全。不知情的業(yè)主在大量發(fā)帖咨詢后，得不到回答，于是各種不利于項目的誤解和猜測隨之而來，在這種情況下，如果開發(fā)商不進行危機公關(guān)，不加以澄清事實，試想，任何一個潛在客戶在瀏覽了這種大量“有害”帖子后，誰還敢購買該項目的房產(chǎn)?
(四)購買意向的咨詢帖激發(fā)潛在機會
大量有購買意向的咨詢帖子，出現(xiàn)在業(yè)主論壇里，對開發(fā)商來講，這也是一個積累、開發(fā)客戶的好機會。在業(yè)主論壇里，有許多咨詢該項目的帖子，這些帖子的初衷可能是想從業(yè)主那得到消息，以利于購買決策。但是站在開發(fā)商角度來講，有人發(fā)帖咨詢，說明瀏覽者對項目有興趣，是企業(yè)尋找潛在客戶的一個很好的機會。
(五)業(yè)主論壇是一種高效的免費宣傳工具
業(yè)主論壇是一個非常好的收集業(yè)主、準業(yè)主、潛在客戶信息的渠道，對開發(fā)商的營銷策略制訂能起到參考作用。市場營銷的出發(fā)點是市場需求，房產(chǎn)4P’s策略的制訂均要基于市場需求特點。了解、掌握市場需求的特點可用市場調(diào)查來收集，而業(yè)主論壇里，業(yè)主和準業(yè)主們的言論也不失為了解市場需求的一種有益補充。
傳統(tǒng)的積累、開發(fā)客戶的手法有：建立營銷中心、發(fā)布廣告、營業(yè)推廣、散發(fā)宣傳單等等，這些手法都需要一定的成本，而進行業(yè)主論壇營銷，幾乎就是免費的。而且隨著網(wǎng)民人數(shù)日益壯大，網(wǎng)上信息會越傳越廣，并會從網(wǎng)上傳遞到網(wǎng)下來。這種收益是其它促銷工具無法相提并論的。業(yè)主論壇，就是這樣一種免費的宣傳工具，他幾乎不需要投入成本，而且宣傳效果非常明顯。
三、當前房地產(chǎn)企業(yè)“業(yè)主論壇”營銷存在的問題
當前，我國房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主論壇營銷基本上處于無認知狀態(tài)。很少企業(yè)真正認識到業(yè)主論壇營銷的意義和重要性。歸納起來，當前房地產(chǎn)企業(yè)“業(yè)主論壇”營銷主要存在以下問題。
(一)房地產(chǎn)企業(yè)對其視而不見
當前，無論是哪種業(yè)主論壇形式，在隨機訪問的二十余個業(yè)主論壇中，幾乎看不到開發(fā)商答復客戶咨詢、發(fā)布房產(chǎn)信息的帖子。只見客戶焦急詢問，不見有人回帖。很多很好的銷售機會就這樣悄無聲息地流失掉了。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)認為可有可無
房地產(chǎn)企業(yè)將業(yè)主論壇僅作為一種可有可無的宣傳工具，沒有意識到這是一個與客戶溝通交流的平臺。有少數(shù)業(yè)主論壇能看得出有開發(fā)商發(fā)帖的痕跡，也就是那些被業(yè)主們稱為“開發(fā)商馬甲”的人發(fā)的帖子。這些帖子由于只把業(yè)主論壇看作是廣告工具的一種延伸，里面充滿了商業(yè)信息，對業(yè)主的咨詢或質(zhì)詢視若無睹。因此，開發(fā)商發(fā)布的信息，不但不被人接受，反而成為眾矢之的。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅進行監(jiān)管
房地產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主論壇僅起一個監(jiān)管的作用。這種開發(fā)商把自己當作“網(wǎng)管”或“版主”，只要論壇不出現(xiàn)不利于項目的信息，便不加理會;一旦發(fā)現(xiàn)不利項目的議論，就予以反駁。這種做法，完全沒有意識到業(yè)主論壇的營銷作用。
四、“業(yè)主論壇”營銷的策略
(一)樹立正確的“業(yè)主論壇”營銷意識
業(yè)主論壇已成為消費者收集決策信息的渠道之一，它與項目網(wǎng)站已成為形影不離的伴侶，企業(yè)必須正視業(yè)主的作用，把它視為營銷整體策略的一部分。通過它和業(yè)主、準業(yè)主、潛在業(yè)主進行互動和溝通，及時了解市場對項目的咨詢、看法和建議，使自己的營銷戰(zhàn)略更具針對性。
(二)抽調(diào)專人負責“業(yè)主論壇”營銷事宜
由于工作內(nèi)容和工作量的關(guān)系，“業(yè)主論壇”營銷人員只需1-2人便可。但其它部門和人員必須給予其足夠的支持，因為論壇事務(wù)可能涉及到項目的設(shè)計、地質(zhì)、土建、裝修、綠化、銷售等多個環(huán)節(jié)。沒有全員營銷的意識，僅靠1-2位專職“業(yè)主論壇”營銷專員，還不足以應(yīng)對業(yè)主論壇需要的各種信息。
(三)要有所選擇地進行業(yè)主論壇營銷
在互聯(lián)網(wǎng)上，開設(shè)有房地產(chǎn)門戶的網(wǎng)站很多，企業(yè)沒有時間和精力，也沒必要對所有本項目的業(yè)主論壇進行營銷。企業(yè)可先進行調(diào)查，把各大網(wǎng)站、各種形式的本項目的業(yè)主論壇的發(fā)帖數(shù)、瀏覽量進行排序，挑選出前5名，對這些業(yè)主論壇進行重點營銷，對第6-10名業(yè)主論壇進行觀察。另外，每隔一段時間要重新對各網(wǎng)站的本項目業(yè)主論壇進行調(diào)查和排序，如果排序發(fā)生變動，要及時對重點營銷論壇進行變動。
(四)業(yè)主論壇營銷應(yīng)以公共關(guān)系為主
在大家心目中，業(yè)主論壇屬于業(yè)主的，其內(nèi)容是比較真實的，如果里面有強烈的商業(yè)氣息，那么這個論壇很可能會失去吸引力和公信力，進而無人瀏覽。如何進行公共關(guān)系呢?方法很多，比如，發(fā)布項目進展現(xiàn)狀，用相片展示項目風采，轉(zhuǎn)載與項目有關(guān)的市政建設(shè)及規(guī)劃，認真、真誠地回答客戶的疑問和誤解等?？傊M量不要直接發(fā)布房產(chǎn)信息，這些信息由項目網(wǎng)站提供給客戶。
隨著互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)不斷擴展，隨著業(yè)主論壇漸入人心，企業(yè)必須認識到業(yè)主論壇在潛在客戶購買房產(chǎn)決策過程中的重要作用，進行有效的業(yè)主論壇營銷，為自己的營銷整體策略增添一份活力。
參考文獻
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