個人提供不動產(chǎn)租賃增值稅是否會有優(yōu)惠
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(一)納稅人
在中華人民共和國境內(nèi)銷售取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅人。
在境內(nèi)銷售取得的不動產(chǎn)和出租不動產(chǎn)是指所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)。
(二)扣繳義務人
中華人民共和國境外的單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應稅行為，在境內(nèi)未設有經(jīng)營機構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務人。財政部和國家稅務總局另有規(guī)定除外。
(三)一般納稅人和小規(guī)模納稅人
銷售取得的不動產(chǎn)增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。
其他個人出租不動產(chǎn)增值稅納稅人為小規(guī)模納稅人。
二、征稅范圍
(一)銷售不動產(chǎn)
銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。
建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。
構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。
轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。
(二)不動產(chǎn)租賃服務
租賃服務，包括融資租賃服務和經(jīng)營租賃服務。
1.融資租賃服務，是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。
融資性售后回租不按照融資租賃服務繳納增值稅。
2.經(jīng)營租賃服務，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務活動。
將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個人用于發(fā)布廣告，按照經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。
車輛停放服務、道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。
三、地稅部門代征增值稅范圍
(一)納稅人銷售取得的不動產(chǎn)
銷售取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)。
(二)其他個人出租不動產(chǎn)
其他個人出租不動產(chǎn)，是指其他個人出租其取得的不動產(chǎn)。其他個人僅限于自然人，不包括個體工商戶。
四、稅率、征收率和預征率
(一)納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，稅率為11%。(二)納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，征收率和預征率均為5%。(三)其他個人出租不動產(chǎn)，其不動產(chǎn)屬于非住房的，征收率為5%;其不動產(chǎn)屬于住房的，征收率為1.5%。
五、銷售不動產(chǎn)、個人出租不動產(chǎn)增值稅銷售額的確定
(一)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建和個人住房)的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額。(二)納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。(三)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。(四)其他個人出租不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額。
六、銷售不動產(chǎn)、個人出租不動產(chǎn)增值稅計算方式
(一)納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建和個人住房)的不動產(chǎn)
應預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%
例如，某一企業(yè)轉(zhuǎn)讓購買的商業(yè)用房，購買原價為300萬元，現(xiàn)以350萬元對外銷售，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，應繳納增值稅為(350-300)÷(1+5%)×5%=2.38萬元。
(二)納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%
例如：某一工廠轉(zhuǎn)讓自建廠房，現(xiàn)以350萬元價格對外銷售，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，應繳納增值稅為350÷(1+5%)×5%=16.67萬元。
(三)其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的住房
應納稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%
例如，某一個人將購買不足2年的住房以100萬元對外銷售，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，應納增值稅為100÷(1+5%)×5%=4.76萬元。
(四)其他個人出租其取得的不動產(chǎn)(非住房)
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
例如，某一個人出租非住房，每月取得租金收入10萬元，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，其每月應納增值稅為10÷(1+5%)×5%=0.48萬元。
(五)其他個人出租住房
應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
例如：某一個人出租住房，每月取得租金收入8萬元，其每月應納增值稅為8÷(1+5%)×1.5%=0.11萬元。
七、扣除憑證
納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：稅務部門監(jiān)制的發(fā)票;法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書;國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。
八、納稅義務發(fā)生時間
(一)納稅人銷售取得的不動產(chǎn)、其他個人出租不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。
收訖銷售款項，是指納稅人銷售取得的不動產(chǎn)、其他個人出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。
取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)租賃服務完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。
(二)其他個人出租不動產(chǎn)采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。(三)增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。
九、納稅地點
(一)一般納稅人和小規(guī)模納稅人(不含其他個人)轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，應向不動產(chǎn)所在地主管地方稅務機關(guān)預繳增值稅，并向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。(二)其他個人轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)，應向不動產(chǎn)所在地地方稅務機關(guān)申報繳納增值稅。
十、減免稅政策
(一)個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。(二)涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。
家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
(三)個人銷售自建自用住房，免征增值稅。(四)其他個人出租不動產(chǎn)，月銷售額不超過3萬元(按季納稅銷售額不超過9萬元)的，免征增值稅。(五)為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入，免征增值稅。(六)被撤銷金融機構(gòu)以不動產(chǎn)清償債務，免征增值稅。
被撤銷金融機構(gòu)，是指經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社。除另有規(guī)定外，被撤銷金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受被撤銷金融機構(gòu)增值稅免稅政策。
十一、代征方式
代征的增值稅項目，由地方稅務局辦理增值稅的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、稅收優(yōu)惠備案、發(fā)票代開等有關(guān)事項。
十二、發(fā)票開具
增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地方稅務機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，以及其他個人出租不動產(chǎn)，可以向地方稅務機關(guān)申請代開增值稅普通發(fā)票。
增值稅一般納稅人和使用增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)的小規(guī)模納稅人自行開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。
十三、問題回答
(一)地稅部門代征增值稅的依據(jù)和范圍?
《國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》(國家稅務總局2016年19號)規(guī)定，營業(yè)稅改征增值稅后由地稅機關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務。
(二)個人轉(zhuǎn)讓二手住房的增值稅暫由地稅部門代征后，納稅人申報繳納流程是怎么樣的?與以前繳納營業(yè)稅時有何區(qū)別?
與營改增之前相比，個人轉(zhuǎn)讓二手住房，申報繳納增值稅辦稅的征收機關(guān)不變、征收場所不變和征收流程不變，以方便納稅人辦稅，確保將營改增給納稅人帶來的變化降到最低，努力實現(xiàn)無縫對接，平穩(wěn)過渡。
例如，某一個人要申報繳納出售一套購買2年以內(nèi)的二手住房增值稅，首先他應向主管地稅機關(guān)提供房屋交易申報資料，地稅機關(guān)根據(jù)其提供的相關(guān)資料或房評系統(tǒng)的評估價格，按照政策規(guī)定，代征個人二手住房交易的增值稅，并開具《稅收完稅證明》。
(三)個人銷售二手住房，應如何繳納增值稅?稅負比以前是上升了，還是下降了呢?
例如，某一個人將購買不足2年的住房以100萬元作價銷售，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，其應納增值稅：100÷(1+5%)×5%=4.76萬元，原應納營業(yè)稅100×5%=5萬元，營改增后，個人銷售二手住房納稅減少了2400元，稅負下降了。
(四)其他個人出租不動產(chǎn)(非住房)，應如何繳納增值稅?稅負比以前是上升了，還是下降了呢?
月租金收入不超過3萬元的原免繳營業(yè)稅，現(xiàn)在依然免繳增值稅，超過3萬元的，以下為例：某一個人出租不動產(chǎn)(非住房)，每月取得租金收入11萬元，增值稅征收率為原營業(yè)稅稅率5%，其每月應納增值稅：11÷(1+5%)×5%=0.52萬元，原月應納營業(yè)稅11×5%=0.55萬元，營改增后，其他個人出租不動產(chǎn)納稅減少了，稅負也下降了。
(五)個體工商戶和其他個人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，申報繳納增值稅有何不同嗎?
營改增后，根據(jù)增值稅政策有關(guān)規(guī)定，二者在繳納轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)增值稅是不同的。個體工商戶轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)應按照規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。而其他個人直接向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
(六)納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)能開具或申請代開增值稅專用發(fā)票嗎?
納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票，只能開具增值稅普通發(fā)票。
(七)其他個人出租住房增值稅有優(yōu)惠嗎?
營改增有關(guān)政策規(guī)定，其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。例如：某一個人出租住房,每月取得租金收入7萬元，其每月應納增值稅為7÷(1+5%)×1.5%=0.1萬元。
(八)5月1日以后自然人轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)如何開具發(fā)票?
5月1日以后，自然人轉(zhuǎn)讓或出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。
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