房地產(chǎn)市場定位分析

　　我國房地產(chǎn)市場空置率居高不下， 運(yùn)用科學(xué)的市場調(diào)查方式與方法,對(duì)特定時(shí)空范圍內(nèi)的市場調(diào)查房地產(chǎn)的各種信息進(jìn)行系統(tǒng)地收集，更能手直接反應(yīng)房地產(chǎn)的市場定位。因此學(xué)習(xí)啦小編為大家整理了房地產(chǎn)市場定位分析，歡迎參閱。

　　房地產(chǎn)市場定位分析篇一

　　市場定位是在上世紀(jì)70年代由美國營銷學(xué)家艾·里斯和杰克特勞特提出的。所謂市場定位是指生產(chǎn)企業(yè)明確自身產(chǎn)品在市場所處的位置，并根據(jù)潛在的購買者在同種產(chǎn)品的某些方面的傾向，并根據(jù)潛在的購買者的傾向設(shè)計(jì)、生產(chǎn)在某些方面比較獨(dú)特的產(chǎn)品，從而為本企業(yè)產(chǎn)品塑造與眾不同的同類產(chǎn)品，從而，使某一種產(chǎn)品在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢。市場定位的實(shí)質(zhì)是通過市場經(jīng)濟(jì)中“求”的因素而決定企業(yè)生產(chǎn)的情況。

　　市場定位的兩種情況，一種是企業(yè)對(duì)現(xiàn)存產(chǎn)品的定位，另一種是對(duì)潛在某種產(chǎn)品的提前定位。對(duì)已有產(chǎn)品的定位包括某產(chǎn)品名稱、價(jià)格和包裝的定位，這種重新定位并沒有改變產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)，不過是使該產(chǎn)品能夠更加吸引潛在的購買者。如腦白金這一全國家喻戶曉的保健品，原來這一保健品的稱為腦黃金。而在當(dāng)時(shí)，腦黃金的銷量和知名度和現(xiàn)在的腦白金有著天壤之別，腦白金暢銷7年，創(chuàng)造了幾十億元

　　的銷售奇跡。而同類的保健品幾年之內(nèi)就會(huì)銷聲匿跡。問題的關(guān)鍵就在于，腦白金對(duì)于市場的定位從單純的保健品轉(zhuǎn)移到節(jié)日的保健禮品。因?yàn)橹袊习傩障矚g在節(jié)日里走親戚，訪朋友，而健特生物科技公司發(fā)現(xiàn)在中國的市場上，保健禮品是一塊空白，因此，公司將其打造成知名的保健禮品，廣告詞“今年過節(jié)不收禮，收禮只收腦白金”也應(yīng)運(yùn)而生。在保健品趨于報(bào)個(gè)的中國市場，腦白金將自身定位于保健禮品，從而打敗其他保健類商品，取得了自身銷售的成功。同時(shí)，有的產(chǎn)品還需要提前定位，所謂產(chǎn)品提前定位就要求企業(yè)對(duì)其所欲生產(chǎn)的產(chǎn)品適合潛在的市場需求。企業(yè)在運(yùn)作市場定位時(shí)，不但要獲悉生產(chǎn)或欲生產(chǎn)同類產(chǎn)品的企業(yè)有和獨(dú)到之處，更重要的是，企業(yè)要深入研究潛在購買者對(duì)于該產(chǎn)品的內(nèi)在需求，即對(duì)該產(chǎn)品的各個(gè)方面有什么期待，然后再制定本企業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)及營銷計(jì)劃。

　　市場定位一般包括四項(xiàng)基本內(nèi)容。第一是企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品定位，對(duì)所生產(chǎn)產(chǎn)品的市場定位主要在于產(chǎn)品本身的定位，如產(chǎn)品的質(zhì)量、外形特色、成本高低、性能如何等。如農(nóng)夫山泉對(duì)自身產(chǎn)品的定位就是純天然，產(chǎn)品的廣告詞是“我們從不生產(chǎn)水，我們只做大自然的搬運(yùn)工”，一句廣告詞點(diǎn)名了自身產(chǎn)品的特色。第二，生產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)也要對(duì)自身進(jìn)行定位。企業(yè)也要對(duì)自身的形象、檔次進(jìn)行定位。如某藥企業(yè)的廣告詞是做“良心藥”。第三是關(guān)于市場競爭的定位，一般來說，企業(yè)都會(huì)找出自身和同類產(chǎn)品的優(yōu)勢所在。某類商品的促銷詞也都是“物美價(jià)廉”之類的廣告語。同時(shí)，比較典型的例子是現(xiàn)在很多感冒藥的廣告詞是不含PPA，這就說明，這種感冒藥不含有同類感

　　冒藥中對(duì)身體有害的PPA。這樣就確定了自身的優(yōu)勢。第四，就是對(duì)潛在購買者的定位，也就是針對(duì)什么特定的消費(fèi)群體。如背背佳產(chǎn)品，就是針對(duì)生長發(fā)育中的青少年等。

　　房地產(chǎn)市場定位分析篇二

　　房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位之關(guān)鍵是房地產(chǎn)企業(yè)要在同行業(yè)的房產(chǎn)中發(fā)現(xiàn)自身建造的房產(chǎn)比其他房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品有哪些競爭方面的優(yōu)勢。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢通常涉及到兩個(gè)方面，一方面是在競爭中的價(jià)格優(yōu)勢，即在同一市場環(huán)境中，企業(yè)的所生產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格更低。這個(gè)方面就對(duì)生產(chǎn)企業(yè)降低產(chǎn)品成本，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率提出了更高的要求。另一個(gè)方面是潛在消費(fèi)者的購買期待的符合度的優(yōu)勢，也就是說，企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品所具有的某些品質(zhì)能夠被潛在的消費(fèi)者認(rèn)可。這一方面的競爭優(yōu)勢就對(duì)在相同的購買能力下，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)方面上付出一定的努力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位要經(jīng)行提前定位。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也包括四個(gè)方面的內(nèi)容。

　　在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中，為了達(dá)到更好的銷售業(yè)績，房地產(chǎn)企業(yè)一定要使自身的房產(chǎn)具有某些方面的特色優(yōu)勢。因?yàn)榉慨a(chǎn)這一特殊商品從設(shè)計(jì)到銷售的時(shí)間跨度較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)本身的定位，要具有長期的預(yù)見性。否則，房產(chǎn)將會(huì)由于商品市場的變

　　化而影響銷售。由于房產(chǎn)的某些方面的規(guī)格已經(jīng)是由政府方規(guī)定，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要在通過對(duì)未來購房者的心理及需求期待上，選擇房產(chǎn)的特色，并通過合適的方式推出廣告。房產(chǎn)本身的定位主要取決于房產(chǎn)的對(duì)應(yīng)的消費(fèi)人群的層次、房產(chǎn)本身的價(jià)格、房產(chǎn)本身所處的地段，還有房產(chǎn)本身的建筑質(zhì)量等一些列方面。

　　商場如戰(zhàn)場，面對(duì)激烈的房地產(chǎn)競爭市場，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)房地產(chǎn)市場競爭的現(xiàn)狀有充分的定位。并依據(jù)競爭對(duì)手和整個(gè)市場的形態(tài)發(fā)掘自身的獨(dú)特優(yōu)勢，以己之長占領(lǐng)市場，并深刻認(rèn)識(shí)到自身的不足。同時(shí)，也要對(duì)房地產(chǎn)本身的運(yùn)行規(guī)律和特點(diǎn)經(jīng)行深入研究，發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵是什么，以彌補(bǔ)自身劣勢。房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)現(xiàn)自身優(yōu)勢不明顯，則要根據(jù)房地產(chǎn)市場所處的層面和房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，在學(xué)習(xí)其他地域承購房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)上，找出彌補(bǔ)自身競爭優(yōu)勢不足，在回避與競爭對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)方面的比較中，獨(dú)辟蹊徑地找出發(fā)揮自身特色、趕超其他房地產(chǎn)企業(yè)的捷徑。

　　房地產(chǎn)企業(yè)本身要對(duì)自身有著足夠的認(rèn)識(shí)。首先明確自身的優(yōu)勢是什么。自身的優(yōu)勢是適合開放商業(yè)房產(chǎn)，還是住宅房產(chǎn)。同時(shí)，在明確房地產(chǎn)競爭的前提下，明確自身是引導(dǎo)市場消費(fèi)還是順應(yīng)市場消費(fèi)。房地產(chǎn)投資數(shù)量大，回報(bào)周期長，因此，任何定位不準(zhǔn)都會(huì)帶來

　　巨大的損失。因此，如果對(duì)未來市場沒有足夠的把握，爭取要迎合市場的消費(fèi)，做到用“求”指導(dǎo)“供”，如果對(duì)未來市場有著明確的預(yù)見性，那么，房地產(chǎn)企業(yè)可以大膽創(chuàng)新，從而引領(lǐng)房地產(chǎn)市場導(dǎo)向，先行一步，占領(lǐng)市場。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要明確自身處于何種層次，自身是否具有品牌效應(yīng)。如沒有一定的品牌效應(yīng)，那么房地產(chǎn)企業(yè)就要采取相應(yīng)的廣告策略，以彌補(bǔ)自身品牌效應(yīng)的不足。

　　房產(chǎn)是一項(xiàng)特殊商品，房產(chǎn)不能像其他商品那樣經(jīng)行流通。在市場經(jīng)濟(jì)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售主要受房地產(chǎn)市場上供求關(guān)系的影響。這種供求關(guān)系不僅僅單純是關(guān)于房產(chǎn)供求量的方面，還關(guān)于房產(chǎn)供求質(zhì)的方面，即購房者需要何種類型的房產(chǎn)。同時(shí)，也包括潛在購房者的購買力如何。在購買力比較強(qiáng)的情況下，購房者的潛在需求就起決定性的力量。在房地產(chǎn)供求量一定的情況下，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況的決定性因素就是房產(chǎn)質(zhì)的方面。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場需求就顯得尤為重要。房產(chǎn)的市場需求定位包括消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)能力、消費(fèi)觀念、地域文化、生活習(xí)慣等。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位分析篇三

　　項(xiàng)目定位通常在可行性研究階段進(jìn)行，一般客群需求調(diào)查，采用問卷結(jié)合座談的形式，主要根據(jù)以下幾方面來判斷：

　　1.現(xiàn)金流測算與把握

　　開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身現(xiàn)金流的測算和把握，確定項(xiàng)目定位追求方向。例如，就具體地塊而言，開發(fā)大眾化普通住宅與開發(fā)聯(lián)排別墅同樣可行，后者可能利潤空間更大，但風(fēng)險(xiǎn)也更大。作為資金相對(duì)薄弱的企業(yè)，無疑應(yīng)該考慮資金的快速回籠，而不是最大的利潤空間。

　　2.土地條件

　　土地自身?xiàng)l件是項(xiàng)目定位的根本基礎(chǔ)，地塊自然條件的綜合利用是項(xiàng)目物業(yè)的增值的前提。錯(cuò)誤定位，優(yōu)勢變劣勢的現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在。例如，有一 個(gè)項(xiàng)目，地塊中間有一個(gè)較大的天然湖泊。為了增加開發(fā)面積，發(fā)展商進(jìn)行了大規(guī)模整治填湖工作，造成自然景觀條件的下降，增加面積的同時(shí)造成項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)下 降。在眾多開發(fā)商人工造湖的今天，該地塊的湖泊應(yīng)該是不可多得的優(yōu)勢，因項(xiàng)目定位的問題而成為劣勢。地塊的自然優(yōu)勢在項(xiàng)目定位中未予考慮，當(dāng)作劣勢進(jìn)行了 處理，使項(xiàng)目開發(fā)受到巨大影響，不能順利進(jìn)行。

　　3.銷售速度

　　銷售速度也是項(xiàng)目定位的重要因素，尤其是在價(jià)格定位與營銷推廣定位方面是要注意的。銷售速度與銷售周期直接影響到項(xiàng)目的回款速度，開發(fā)周期，對(duì)于開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目間的整體資金運(yùn)做有直接影響。

　　4、客戶群體

　　客群需求特征是項(xiàng)目定位的決定因素，客群對(duì)該地塊區(qū)域市場的認(rèn)知和對(duì)

　　產(chǎn)品的需求，在房地產(chǎn)開發(fā)競爭日益激烈的今天，對(duì)客戶群體的準(zhǔn)確把握是項(xiàng)目開發(fā)成功的前提條件。

　　5.房屋的單價(jià)/總價(jià)構(gòu)成

　　現(xiàn)在市場上有不少項(xiàng)目單位售價(jià)很低，但由于產(chǎn)品戶型較大總價(jià)高，形成嚴(yán)重的滯銷。在確定了自身項(xiàng)目目標(biāo)客群的基礎(chǔ)上，客群對(duì)戶型的需求及單套總價(jià)格的考慮是項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品定位特別需要注意的問題。

　　6.公司擅長開發(fā)類型

　　在項(xiàng)目的硬性、軟性各項(xiàng)指標(biāo)都很明確的情況下，開發(fā)企業(yè)自身優(yōu)勢的充分考慮是必不可少的，尤其是高端產(chǎn)品的開發(fā)，更需要開發(fā)企業(yè)綜合考慮自身的條件。

　　7.公司要求的利潤和品牌

　　項(xiàng)目定位過程中，除了市場和地塊特征的因素，開發(fā)企業(yè)自身對(duì)項(xiàng)目的利潤要求是決定項(xiàng)目定位的主觀因素，也是最影響項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性的因素。

　　人們在解決基本居住問題后，開始改善居住條件，對(duì)其居所的建筑開始有其審美和喜好的考慮。在項(xiàng)目定位時(shí)，建筑特色將越來越受到重視。

　　綜合以上個(gè)人簡單見解，我們可以看到項(xiàng)目定位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的重要性和該項(xiàng)工作的復(fù)雜性，在激烈的市場競爭中，我們提醒開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目定位工作的深入開展與研究。最終贏得項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)發(fā)展的成功。

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