自80年末以來,隨著中國市場經濟的快速發(fā)展,市場調查行業(yè)在中國得到了迅猛的發(fā)展。以下是學習啦小編為大家整理的三亞房地產市場分析相關內容，希望對讀者有所幫助。

　　三亞房地產市場分析：

　　一、2014年房地產市場運行情況

　　  2014年，全國樓市整體回落，但年底出現(xiàn)回暖，具體表現(xiàn)如下：

　　  一是房地產開發(fā)投資同比增長創(chuàng)新低。當年全國房地產開發(fā)投資完成額為95036億元，同比增長10.5%，同比增速創(chuàng)過去十年最低水平;商品房新開工面積為17.96億平方米，同比下降10.7%，降幅同樣創(chuàng)過去十年最低水平。

　　  二是商品房銷售下滑態(tài)勢明顯。當年全國商品房銷售面積為12.06億平方米，同比下降7.6%。自2002年以來，全國商品房銷售面積整體呈現(xiàn)不斷上升態(tài)勢，僅2008年和2014年出現(xiàn)下降。

　　  三是下半年樓市政策出現(xiàn)調整。2014年上半年，全國房地產行業(yè)呈現(xiàn)低迷走勢。下半年，房地產市場調控政策開始出現(xiàn)調整，住建部在7 月份召開會議提出“千方百計消化庫存”，定調了樓市下半年政策主線，部分二、三線城市開始實施限購松綁，至年底，僅北上廣深和三亞繼續(xù)實施限購政策，其他城市基本取消或放松限購政策。此外，鑒于下半年宏觀經濟增長受困，中央出臺多項宏觀經濟調控政策，9月底，央行與銀監(jiān)會要求各地加大對居民首套住房和改善型住房需求的支持;10月29日，主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級，并明確要穩(wěn)住住房消費;11月21日，央行在時隔兩年半后再次降低存貸款利息，引致12月份全國樓市整體回升。

　　  四是四季度主要城市樓市回暖。從全國30個大中城市單月商品住宅成交量走勢來看，2014年前8個月，一、二、三線城市成交量都呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢;10月份以來，受政策利好影響，三類城市成交量均呈現(xiàn)回升，其中一線城市回暖最為顯著，四季度成交量環(huán)比增幅在30%-50%之間;12月份，一線城市成交量同比增長51.2%，三線城市同比增長40.9%，二線城市同比增長14.0%。

　　  五是四個一線城市中深圳成交量、房價跌幅最小。盡管年底全國樓市回暖，但四個一線城市全年新建住房累計成交量仍同比下降，深圳降幅最低，僅為7.9%，北京同比下降23.3%，為降幅最高城市。此外，根據國家統(tǒng)計局房價指數(shù)，四個一線城市新房價格指數(shù)同比增幅持續(xù)回落，12月份，深圳房價同比下跌1.3%，同比跌幅最小;環(huán)比來看，7月份以后，四個一線城市房價均呈現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢，但12月份僅深圳出現(xiàn)環(huán)比上漲，且為全國70個大中城市唯一出現(xiàn)環(huán)比增長的城市。

　　  二、 2015年房地產市場發(fā)展背景分析

　　  (一)宏觀經濟政策的調整，有利于房地產市場回暖

　　  從宏觀經濟走勢看，2014年國內宏觀經濟增幅回落，加上世界上多數(shù)國家經濟增長乏力，使得2015年我國經濟增長面臨較大壓力。在2014年底召開的中央經濟工作會議上，中央把“穩(wěn)增長”作為2015年經濟工作六大任務之首。在“穩(wěn)增長、抗通縮”背景下，貨幣政策作為穩(wěn)定經濟增長的重要因素，預計將延續(xù)2014年四季度的調整思路，不僅“定向寬松”政策會繼續(xù)實施，而且也存在進一步“降息”和“降準”的可能。寬松的貨幣環(huán)境將有利于降低購房成本和提振市場信心，有利于促進房地產市場的持續(xù)回暖。

　　  (二)新型城鎮(zhèn)化背景下，住房需求的增長將帶來房地產市場新的發(fā)展機遇

　　  根據《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》，我國實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，重點在于落實“三個一億人”落戶城鎮(zhèn)，這會帶來城鎮(zhèn)住房需求的持續(xù)增長，為我國“十三五”期間房地產市場發(fā)展帶來巨大的動力。對北上廣深四個一線城市及部分二線熱點城市來說，未來城市住房需求將呈現(xiàn)以下變化：

　　  一是每年大量高校畢業(yè)生就業(yè)，帶來大量新增住房需求。根據教育部公布的數(shù)據，2014年高校畢業(yè)生達到727萬，如加上中等職業(yè)教育畢業(yè)生，未來我國城鎮(zhèn)每年新增就業(yè)人才約1000萬人。根據近年來的趨勢，畢業(yè)生就業(yè)主要集中在一線城市和省會城市。據測算，重點城市每年新增畢業(yè)生10-20萬人，北上廣深相對更多一些。畢業(yè)生在給城市帶來新增就業(yè)的同時，也增加了當?shù)刈》啃枨?。以深圳為例，預計未來幾年，每年因畢業(yè)生來深就業(yè)將新增住房需求約10萬套(包括購房需求2萬套、租賃需求8萬套)。

　　  二是一億農業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)，將促進城鎮(zhèn)住房租賃需求增長。到2020年要實現(xiàn)一億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，每年預計新增城鎮(zhèn)人口1700萬人、600-1000萬戶。由于新增的農業(yè)轉移人口住房消費能力較低，其住房消費領域主要是城鎮(zhèn)現(xiàn)有存量住房的租賃。以深圳為例，預計未來幾年，每年將新增住房租賃需求10萬套左右。

　　  三是城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造，將促使改善性需求持續(xù)增長。根據“三個一億人”目標，到2020年，大約一億生活在城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的常住人口需要改善居住條件。根據住建部有關數(shù)據分析，預計未來全國城鎮(zhèn)每年將新增改善性需求3.15億平方米，需求規(guī)模巨大。以深圳為例，目前深圳市住房自有率僅為30%，而北京、上海為70%，廣州90%，遠高于深圳;在未來新型城鎮(zhèn)化背景下，若不考慮新增人口帶來的需求，僅計算改善性需求，按照當前常住人口無房家庭450萬戶、年新房供應11萬套測算，當住房自有率達到北京、上海目前水平，需求實現(xiàn)時間需23年，故而改善性需求非常強烈。根據深圳市房價收入關系分析，預計未來6年，改善性需求每年將在15萬套左右。

　　  綜上分析，在我國新型城鎮(zhèn)化背景下，我國房地產市場特別是北上廣深等一線和二線熱點城市的房地產市場，將面臨良好的發(fā)展機遇;以深圳為例，在2014-2020年期間，每年住房市場新增的買賣需求約17萬套，租賃需求約18萬套。然而，因大城市新增土地資源的稀缺，未來城市更新難度的加大，以及存量商品房規(guī)模有限、二手房供應能力不足，未來住房買賣市場難以有充足的供應量滿足市場需求，并存在房價持續(xù)上漲的可能。未來，在新型城鎮(zhèn)化背景下，充分挖掘大城市住房市場供應潛力，是保持房地產市場乃至宏觀經濟穩(wěn)定健康發(fā)展的主要目標。

　　  三、 2015年房地產市場政策導向研判

　　  結合中央經濟工作會議及中央全面深化改革系列要求，個人認為，未來我國房地產業(yè)將充分發(fā)揮國民經濟增長的支柱產業(yè)作用，在經濟增速持續(xù)下滑、經濟結構持續(xù)調整期間，有力促進宏觀經濟穩(wěn)定增長，并推進國家新型城鎮(zhèn)化目標的實現(xiàn)。主要依據如下：

　　  從促進經濟發(fā)展看，改革開放以來，隨著我國房地產業(yè)的快速發(fā)展，房地產業(yè)在國民經濟中占有了重要地位。目前，我國房地產業(yè)增加值占GDP比重達到5%左右，房地產開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產投資比重多年保持20%，直接來源于房地產的稅收約占全國稅收收入20%，房地產業(yè)帶動了40多個相關產業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)造了大量就業(yè)崗位。因此，房地產業(yè)仍然對我國經濟發(fā)展起到巨大的支撐和促進作用。

　　  從民生改善看，隨著房地產市場的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的生活水平大大提升。目前，城鎮(zhèn)人均住房面積從1978年的不足7平方米快速提升到2012年的32.9平方米;城鎮(zhèn)居民居住成套住房的戶數(shù)占比達到76%以上;城鎮(zhèn)私有住房占住房總量的比例達到85%以上，住房自有率達到74%。目前，住房已成為我國多數(shù)居民家庭的主要財產，住房內在質量顯著提升，居民住房功能和人居環(huán)境大大改善，住房制度改革和房地產市場的發(fā)展，大大提升了我國城鎮(zhèn)居民的生活水平和生活質量。

　　  盡管，目前還存在城鎮(zhèn)居民住房差距擴大、普通居民住房支付能力不足等問題，但總體看這仍然是發(fā)展中的問題，可以通過住房制度的深化改革解決，而房地產市場機制本身并沒有什么根本問題，并可以通過長效機制的建立，解決市場過度投機帶來的泡沫化風險。

　　  當前，我國新型城鎮(zhèn)化正在快速推進。從美國、日本、韓國等發(fā)達國家發(fā)展歷程看，在城鎮(zhèn)化超過70%以前，住房建設規(guī)模通常保持快速增長。據此判斷，當前我國房地產業(yè)仍將處于較快增長階段。盡管在經濟增長調整期，房地產業(yè)增速也有可能放緩，行業(yè)結構有可能調整，但繼續(xù)保持中高速增長的勢頭并未改變，并能夠繼續(xù)發(fā)揮對國民經濟的支柱產業(yè)作用。

　　  根據以上分析，結合中央經濟工作會議提出的“穩(wěn)增長、防風險”目標，本人認為2015年我國房地產市場的政策導向總體會堅持“穩(wěn)”字當頭、增長為主。具體包括以下目標：

　　  一是穩(wěn)定銷售量。2014年盡管全國商品房銷售量下降7.6%，但仍然處于我國房地產市場發(fā)展歷史上第二高的銷售規(guī)模。2015年，在促進住房消費等六大消費政策的利好下，全國商品房銷售目標應繼續(xù)保持穩(wěn)定，上下浮動比例不會低于5%，以利于國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進。

　　  二是穩(wěn)定房地產投資。2014年，我國房地產開發(fā)投資總額盡管再創(chuàng)歷史高位，但10.5%的同比增速是過去10年最低水平，且低于固定資產投資增速，對拉動宏觀經濟增長不利。2015年，在宏觀經濟增幅預計繼續(xù)下滑背景下，預計國家將充分發(fā)揮住房投資和消費對經濟的支撐作用，力爭促進年度房地產開發(fā)投資增長10%-15%。

　　三亞房地產市場分析：

　　上半年，受國家宏觀政策環(huán)境調控向房地產市場逐步釋放利好因素的帶動下，我市房地產開發(fā)投資大幅增長、商品房銷售平穩(wěn)增長。但是受全市經濟增長下行壓力加大、房企開發(fā)資金不足、市場觀望情緒依存等因素的影響，下半年我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展會面臨一定的下行壓力。

　　一、房地產開發(fā)運行情況

　　(一)房地產投資保持較快增長。今年以來，在房地產開發(fā)建設投資的帶動下，我市固定資產投資保持穩(wěn)定增長。上半年，全市固定資產投資完成311.9億元，增長15.7%，其中，房地產開發(fā)投資完成199.5億元，增長41.1%，較2014年全年增速高15.6個百分點，較一季度增速提高21.1個百分點，拉動全市固定資產投資增長21.6個百分點，成為我市固定資產投資增長的推動力。

　　(二)房屋銷售平穩(wěn)發(fā)展。受國家出臺降準降息、放寬二套房貸等系列政策，上年同期商品房銷售量相對較低，對比基數(shù)偏小，加上今年以來商品房價格回落等因素影響，購房需求有所釋放，推動我市房地產市場平穩(wěn)增長。上半年，全市房屋銷售面積50.13萬平米，增長12.6%;從價格變動情況來看，上半年商品房銷售網簽均價為20004.76元/平方米，同比下降15.16%。

　　(三)建安投資低位運行。上半年，我市房地產開發(fā)建安投資持續(xù)保持低位運行，而以土地購置費為主的其他費用增長加快。上半年，我市房地產開發(fā)建安投資139.8億元，增長14.3%;以土地購置費為主的其他費用59.7億元，增長243.3%，其中土地購置費50.3億元，增長達798.2%，其他費用、土地購置費增速分別比一季度提高25.8和206.4個百分點。

　　(四)建設規(guī)模持續(xù)增大。隨著房地產開發(fā)投資的持續(xù)增長，開發(fā)建設規(guī)模也繼續(xù)擴大。上半年，我市房地產房屋施工面積1338.2萬平米，同比增長5.9%;房屋新開工面積115.8萬平米，同比增長124.5%，比上年同期提高176.6個百分點，其中住宅新開工面積75.48萬平米，增長48.7%，比上年同期提高84.7個百分點。

　　二、關注的問題

　　受房地產市場持續(xù)放出的積極利好政策的影響，預計下半年我市房地產市場整體上會趨于平穩(wěn)發(fā)展。但是，對于房地產開發(fā)商資金到位欠佳、資金回籠不足等情況應引起重視，避免影響到下半年房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　(一)投資下行壓力增大。隨著上年同期投資完成基數(shù)的持續(xù)擴大，加上今年以來我市建安投資持續(xù)低位運行，僅靠新增房地產投資項目發(fā)生的以土地購置費為主的其他費用拉動固定資產投資增長，加上以基建投資為代表的其他投資增長放緩，上半年全市固定資產投資完成進度僅為44.2%，任務未過半，因而從今年下半年開始每月至少要完成投資65億元以上才能實現(xiàn)全年固定資產投資增長12%的目標。由此可見下半年我市固定資產投資面臨下行的壓力會逐步增大。

　　(二)銷售市場下行壓力大。從今年以來我市商品房銷售情況來看，整體面仍然保持向好，但是從2014年下半年開始，在加入保障性住房的情況下，當月的房屋銷售面積在6-10萬平方米區(qū)間，對我市今年下半年銷售保持平穩(wěn)增長會造成一定的下行壓力。而銷售情況的好壞，對房地產開發(fā)商投資預期會產生重要影響。因此，下半年應密切關注我市房地產業(yè)發(fā)展形勢，避免出現(xiàn)影響我市房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的情況。

　　(三)土地購置費增長過快。今年以來，受房地產開發(fā)建安投資放緩，我市土地購置費投資增長過快。土地購置費的快速增長會造成以下影響：一是我市房地產開發(fā)投資建安投資偏小，土地購置費增速過快，會對整個房地產業(yè)的建安營業(yè)稅造成一定的下行壓力;二是由于土地購置費作為投資的一部分，具有不可持續(xù)性，在目前可供納入統(tǒng)計的土地購置費不足情況下僅靠它來拉升整個固定資產投資增長是不可行的。

　　(四)開發(fā)到位資金放緩。上半年我市房地產開發(fā)企業(yè)資金來源477.1億元，比去年同期增長38.0%，比一季度資金來源增速進一步回落1.1個百分點;到位率比上年同期下降5.2個百分點，比一季度下降116.7個百分點，企業(yè)開發(fā)資金籌措效果呈減弱趨勢。

　　從資金來源結構看，受宏觀調控政策的影響，房企從金融系統(tǒng)貸款難度增大，國內貸款93.6億元，同比增長34.1%，占本年到位資金的比重由去年同期的32.3%下降到28.2%;自籌資金178.2億元，同比增長124.4%，所占比重從去年同期的36.8%上升到53.6%，所占比重進一步提高;受房地產住房存量大、銷售市場資金回籠不足的影響，以定金及預售款和個人按揭貸款為主的其他資金60.6億元，下降9.0%。

　　三、幾點建議

　　(一)推動大項目開工建設，確報投資穩(wěn)步增長。今年以來，盡管我市房地產開發(fā)投資保持著高位運行，但是隨著上年同期基數(shù)的逐步增大，將對我市下半年的投資造成很大壓力。為此，要推動投資項目的開工建設，一方面要繼續(xù)抓好諸如半山半島、中交綠城高福小鎮(zhèn)、亞龍灣旅游文化綜合體項目、紅沙棕櫚灘綠地項目、椰洲島項目、三亞俄羅斯旅游度假城、亞特蘭蒂斯酒店項目等計劃投資較大項目的在建進度。另一方面要采取措施積極構建投資項目審批快速通道，提高政務效率，加大力度促進未開工項目盡早開工建設。

　　(二)合理引導房企開展促銷活動。隨著我市近期新樓盤的相繼上市，為了避免出現(xiàn)不合理的價格競爭問題，有必要通過政府部門積極引導房企開展相關促銷活動，充分利用島內外房地產會展平臺為房企搭建展示及交流機會。確保下半年我市商品房銷售保持平穩(wěn)增長，對房企的資金回籠會產生積極促進作用，避免對整個房地產市場有序發(fā)展造成不良影響。

　　(三)積極構建良好的銀企溝通渠道，為房產提供優(yōu)質的金融服務。通過構建良好的銀行和企業(yè)溝通渠道，為企業(yè)提供優(yōu)質的金融服務，逐步拓寬房地產企業(yè)合法融資渠道，對于保障房地產企業(yè)資金鏈的連續(xù)性，推動房企推動項目投資和促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展尤為重要。