亚洲欧美精品沙发,日韩在线精品视频,亚洲Av每日更新在线观看,亚洲国产另类一区在线5

<pre id="hdphd"></pre>

  • <div id="hdphd"><small id="hdphd"></small></div>
      學(xué)習(xí)啦>知識大全>方法百科>方法大全>

      2017年土地增值稅的計算方法

      時間: 虹靜960 分享

        土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。今天小編為大家推薦土地增值稅的計算方法。

        2017年土地增值稅的計算方法

        土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率,例如增值額未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,稅率為60%。

        例一:

        某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓,收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為:支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明),但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

        答:(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元

        (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

        (3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

        (4)允許扣除的稅費為555萬元

        (5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

        允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

        (6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

        (7)增值額=10000-6005=3995(萬元)

        (8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

        (9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

        例二:

        某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅,其中80棟出售,10棟出租,10棟待售。每棟地價14.8萬元,登記、過戶手續(xù)費0.2萬元,開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元,貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

        每棟售價180萬元,營業(yè)稅率5%,城建稅稅率5%,教育費附加征收率3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅?

        計算過程如下:

        轉(zhuǎn)讓收入:180×80=14400(萬元)

        取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計:

        (14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

        房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除:

        0.5×80+5200×5%=300(萬元)

        轉(zhuǎn)讓稅金支出:

        14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

        加計扣除金額:

        5200×20%=1040(萬元)

        扣除項目合計:

        5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

        增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

        增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%

        應(yīng)納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)

        2017年土地增值稅計算舉例

        某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢,建房總支出3000萬元,有關(guān)費用為:①支付地價款200萬元;②土地征用及拆遷補償費120萬元;③前期工程費180萬元;④基礎(chǔ)設(shè)施費200萬元;⑤建筑安裝工程費1500萬元;⑥公共配套設(shè)施費200萬元。期間費用600萬元,其中利息支出500萬元(利息能按房地產(chǎn)項目分?jǐn)?,并有金融機構(gòu)貸款證明)。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出,取得收入6000萬元,并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加,請計算應(yīng)繳納多少土地增值稅(扣除比例為5%)。

        參考答案:

        (1)收入總額6000萬元。

        (2)計算扣除項目金額:

        支付地價款200(萬元)

        房地產(chǎn)開發(fā)成本=120+180+200+1500+200=2200(萬元)

        應(yīng)納營業(yè)稅=6000×5%=300(萬元)

        應(yīng)納城建稅和教育費附加=6000×5%×(7%+3%)=30(萬元)

        扣除項目金額=200+2200+500+(200+2200)×5%+300+30+2(200+2200)×20%

        =200+2200+620+330+480=3830(萬元)

        (3)增值額=6000-3830=2170(萬元)

        (4)增值額占扣除項目金額比率=2170/3830×100%=56.7%,適用土地增值稅率40%,扣除率5%。

        (5)應(yīng)納土地增值稅=2170×40%-3830×5%=676.5(萬元)

        土地增值稅的特點

        1、在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收;

        2、以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù);

        3、征稅范圍比較廣;

        4、采用扣除法和評估法計算增值額;5、實行超率累進(jìn)稅率。

        土地增值稅的征稅范圍

        1、征稅范圍的一般規(guī)定:

        (1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,對出讓國有土地使用權(quán)的不征稅(國家才是所有者,才能出讓);

        (2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅,也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

        (3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),不予征稅。

        2、征稅范圍的具體和特殊規(guī)定

        (1)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營

        以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營一方以土地作價入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營條件,免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā),或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的就不能暫免征稅。

        (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者用于出租等商業(yè)用途,如果產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅。

        (3)房地產(chǎn)的互換,由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移,因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個人之間互換自有居住用房的行為,經(jīng)過當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核,可以免征土地增值稅。

        (4)合作建房,對于一方出地,另一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;但建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

        (5)房地產(chǎn)的出租,指房產(chǎn)所有者或土地使用者,將房產(chǎn)或土地使用權(quán)租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,因此,不屬于土地增值稅的征稅范圍。

        (6)房地產(chǎn)的抵押,指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移權(quán)屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更,因此對房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅

        (7)企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),在企業(yè)兼并中,對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的,免征收土地增值稅。

        (8)房地產(chǎn)的代建行為,是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì),故不在土地增值稅征稅范圍。

        (9)房地產(chǎn)的重新評估,按照財政部門的規(guī)定,國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值,因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入,所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

        (10)土地使用者處置土地使用權(quán),土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地,無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書,無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù),只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權(quán)利,具有合同等到證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益,土地使用者及其對方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。


      猜您感興趣:

      1.2016房地產(chǎn)二手房交易稅費計算方法

      2.房地產(chǎn)企業(yè)如何計算增值稅

      3.2016工資納稅怎么計算

      4.土地增值稅征管現(xiàn)狀及加強管理的措施

      5.二手商住房稅費怎么算

      6.房地產(chǎn)合理避稅的方法

      7.關(guān)于增值稅論文

      2676966