物業(yè)管理與人民生活息息相關(guān),在近年來(lái)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。但在過(guò)往的物業(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)了許多問題和矛盾,引起業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理三方矛盾突出。下文是陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例，歡迎閱讀!

　　陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例修訂版

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ)，自行管理或者通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)推進(jìn)住房制度改革，對(duì)不符合物業(yè)管理?xiàng)l件的居住區(qū)進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達(dá)到實(shí)施物業(yè)管理的條件。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組

　　第七條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面形式告知。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會(huì)，按照本條例規(guī)定行使業(yè)主大會(huì)權(quán)利。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位的代表一名，其余為業(yè)主代表。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十二條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;(三)確認(rèn)業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊(cè)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);(四)擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;(五)提出業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單;(六)承擔(dān)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的十五日前將前款第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊(cè)等有關(guān)資料，并終止活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組工作所需經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)

　　第十五條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：

　　(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員;(三)聽取和通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)管理、使用和續(xù)籌專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主大會(huì)決定前款第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)實(shí)名簽署意見，并由業(yè)主委員會(huì)將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。

　　業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項(xiàng)。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采取記名投票的方式。

　　第十七條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理、收益辦法，業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費(fèi)用的方式，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)成員資格和人數(shù)以及任期等事項(xiàng)作出約定。

　　管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益，其示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。

　　第十九條 首次業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)自通過(guò)之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(一)占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時(shí)處理的;(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前，將會(huì)議議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項(xiàng)情況除外。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期組織召開;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會(huì)。

　　第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定;(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施情況;(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(四)審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用;(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任、委員以及候補(bǔ)委員組成。

　　業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)組成人員的具體人數(shù)等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)需要聘請(qǐng)專職工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)組成人員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。

　　未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員的，按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;(二)履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專項(xiàng)維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;(四)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的公信力和組織能力;(五)具備必要的工作時(shí)間。

　　第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定;(三)業(yè)主委員會(huì)組成人員名單及其基本情況。

　　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。

　　業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)組成人員不得有下列行為：

　　(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財(cái)物;(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)組成人員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;(四)被判處刑罰的。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)組成人員資格終止：

　　(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)或者無(wú)故三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;(二)不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的;(三)違反本條例第二十八條規(guī)定的;(四)向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的;(五)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。

　　業(yè)主委員會(huì)組成人員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十二條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由其委托的副主任召集;主任因喪失業(yè)主委員會(huì)成員資格不能履行職責(zé)時(shí)，由排序在先的副主任召集。

　　經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第三十三條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)，將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十四條 業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開三日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會(huì)議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前兩個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì)重新提出人選名單。

　　業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會(huì)組成人員人選。

　　業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第三十七條 業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會(huì)提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組，組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔(dān)任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應(yīng)當(dāng)按照本條例第三十五條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。

　　第三十八條 占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員的建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。

　　第四節(jié) 其他規(guī)定

　　第三十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第四十條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)決定。

　　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域劃分

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對(duì)獨(dú)立、便于管理的原則，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門劃定。

　　第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進(jìn)行具體劃分：

　　(一)按照物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;(二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨(dú)立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭(zhēng)議的，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

　　第四十四條 新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。

　　縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分，并書面告知建設(shè)單位。

　　第二節(jié) 前期物業(yè)管理

　　第四十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件，方可交付使用：

　　(一)生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶;(二)用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時(shí)施工用電;(三)雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng);(四)在城市管道燃?xì)?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)?、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲?jì)量裝置和熱計(jì)量裝置;(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報(bào)箱等按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;(六)住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連;(七)按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫(kù)(位)、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施;(八)分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿足交付使用部分基本使用功能的要求;(九)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收，并向設(shè)區(qū)的市或者縣(市)建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

　　建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗(yàn)收文件，以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。

　　第四十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，現(xiàn)售商品房應(yīng)當(dāng)在出售前三十日完成招標(biāo)，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成招標(biāo)。

　　第四十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規(guī)定的臨時(shí)管理規(guī)約，并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時(shí)管理規(guī)約在銷售場(chǎng)所公示。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。

　　第五十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第五十二條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)共同對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行交接查驗(yàn)，不符合竣工驗(yàn)收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

　　第五十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;(五)業(yè)主名冊(cè);(六)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證移交業(yè)主委員會(huì)。

　　第五十四條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米;(二)物業(yè)建筑面積超過(guò)三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的3‰提供外，超過(guò)部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供;(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

　　業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì)不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

　　第五十五條 建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷售時(shí)予以公示。

　　設(shè)區(qū)的市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權(quán)查詢。

　　第五十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房配置獨(dú)立的水、電等計(jì)量器具。

　　第五十七條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第五十八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　第五十九條 業(yè)主大會(huì)可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)，并代表業(yè)主與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì)決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對(duì)公示內(nèi)容調(diào)整后，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)投票表決。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)的基本情況;(二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求;(四)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;(五)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)和維修要求;(六)合同的期限、變更和解除;(七)合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式;(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;(九)專項(xiàng)維修資金的管理使用;(十)物業(yè)管理服務(wù)用房;(十一)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供下列服務(wù)：

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