物業(yè)管理員下半年計劃(2)
物業(yè)管理員下半年計劃
四. 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè)
1.物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容
l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度
?、傥飿I(yè)管理公司員工管理條例
?、谖飿I(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍
?、畚飿I(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制
2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度
①物業(yè)接管驗收規(guī)定
?、跇怯钊胱∫?guī)定
?、畚飿I(yè)管理公約
④住戶須知手冊
?、葑≌瑓^(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度
?、薹课莨芾矸罩贫?/p>
?、咦≌瑓^(qū)管理制度
?、鄻I(yè)主公約
⑨業(yè)主委員會章程
五. 管理制度示例
1. 消防制度和規(guī)定
1)消防中心值班制度;
2)防火檔案制度;
3)防火崗位責任制度;
4)其他消防規(guī)定。
5)消防設(shè)備管理制度
2.車輛管理制度
1)門衛(wèi)管理制度
2)物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責
3)停車場(庫)門衛(wèi)的職責
3. 車輛保管規(guī)定
1)汽車管理規(guī)定
2)自行車、摩托車管理規(guī)定
4. 住宅區(qū)內(nèi)車輛交通管理規(guī)定
5.物業(yè)環(huán)境的綠化管理
1)綠化管理機構(gòu)的設(shè)置及崗位職責
2) 綠化養(yǎng)護與管理的考核指標
六. 物業(yè)管理資金的來源和管理
1. 物業(yè)管理啟動資金
物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開
支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。
1)資金來源與管理
一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成;另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金，主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。
2)物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應由物業(yè)管
理委員會設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到?？顚Ｓ茫瑢嶋H操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。
3)日常物業(yè)管理資金
包括物業(yè)管理服務費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務費收取應考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務的價值補償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。
4)日常物業(yè)管理資金的管理
2.利用會計手段進行經(jīng)濟管理
3.物業(yè)管理資金的使用與運作
(l)物業(yè)管理資金的性質(zhì)
物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金;根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。
(2)物業(yè)管理資金的使用
物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。
具體包括三方面：
?、俪杀拘再Y金支出與使用：
?、诠嫘再Y金使用
?、弁顿Y性資金支出與使用
(3)物業(yè)管理資金的使用原則
?、俦Ｕ衔飿I(yè)管理需求的原則。。
②節(jié)___________約支出，合理收益原則。
?、壑萍s性支出使用原則。
(4)物業(yè)管理資金使用的責任制
5.物業(yè)管理資金的預算管理
(l)物業(yè)管理資金預算的準備工作
①物業(yè)管理資金預算管理的概念
?、谖飿I(yè)管理資金預算管理的前提條件
3)職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平;
4)要充分利用管理會計的職能。
(2)物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則
?、傥飿I(yè)管理資金預算編制的程序
?、谖飿I(yè)管理資金預算編制的原則
七. 綜合經(jīng)營服務
1. 綜合經(jīng)營服務的內(nèi)容
l)綜合服務的內(nèi)容
?、贋槲飿I(yè)自身服務
②清掃保潔服務
?、劬G化養(yǎng)護服務
④治安保衛(wèi)服務
?、菁彝ゾ用裆罘?/p>
2)經(jīng)營性綜合服務的內(nèi)容
?、僖轮矫妫喊ㄏ礈旆b服務和裁剪、制作服裝服務。
?、陲嬍撤矫妫喝绮宛^店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。
?、奂揖臃矫妫禾峁┌峒?、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。
?、芙逃矫妫嚎珊献鏖_辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年大學。
?、輮蕵贩矫妫喝绯闪⑵迮粕纭⒆x書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。
?、拶徫锓矫妫喊ㄈ沼冒儇浌透笔彻?/p>
?、呓鹑诜矫妫洪_辦信用社。
?、嘟?jīng)紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介;
?、釓V告業(yè)務方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。
3)開展綜合經(jīng)營服務的要求
①效用。這是用戶對服務者的相應素質(zhì)和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。
?、诜奖?。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。
?、蹜B(tài)度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。
?、軡M意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。
2. 綜合服務的方式
l)常規(guī)性服務
這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務的范圍。這部分服務是有償?shù)?，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質(zhì)。
2)委托性服務
這是具有委托代理性質(zhì)的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，(用)
戶自愿選擇的特約服務。
3)無償性服務
3. 綜合經(jīng)營服務的運作
綜合經(jīng)營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。
物業(yè)管理員下半年計劃篇三
1 很抓團隊的廉正建設(shè)、工作紀律
1.1全體人員參加軍訓
1.2定期思想交流總結(jié)
1.3建立經(jīng)理信箱,接收各員工建議
2 交收樓工作
3 建立客戶滿意度調(diào)查制度
3.1制定調(diào)查問卷
3.2定期發(fā)出調(diào)查問卷
3.3統(tǒng)計問卷,制定改正措施并加以實施
4 完善管理制度
4.1根據(jù)新的工作要求,擬定各部工作標準
4.2根據(jù)工作標準,擬定操作程序
4.3試行半年,根據(jù)實際效果對標準和程序進行調(diào)整
5 完善小區(qū)標識工作
5.1對小區(qū)現(xiàn)有的標識進行修整
5.2完成地下停車場標識的設(shè)計
5.3完成地下停車場標識的制作安裝
5.4完成四區(qū)的標識及安裝
6 公共區(qū)域管理
6.1分批對各違章搭建、改變外立面等違規(guī)行為給予糾正
6.2對小區(qū)各建筑小品進行維護保養(yǎng)
6.3在各棟走火通道設(shè)置清潔工具房
6.4美化各層生活垃圾房
6.5架空走廊綠化植物的改善
6.6架空走廊拆燈后的修繕工作
6.7各層防火門消音工作
6.8消火栓、水表箱修繕工作
6.9協(xié)助項目完成對15間水池補漏
6.10協(xié)助項目對中心區(qū)水池修改工作
7 社區(qū)文化建設(shè)
7.1業(yè)主通訊開刊
7.2溫馨活力夜(婦女節(jié))
7.3春季健康咨詢活動講座
7.4親親孩子天兒童節(jié)
7.5端午節(jié)活動
7.6活力夏日暑假SHOW
7.7第二屆圓滿南湖中秋夜
7.8南湖半島與您齊心毅力向前(重陽節(jié))
7.9開心平安夜
7.10配合銷售部的活動安排
8 節(jié)能工作
8.1節(jié)能方案的確定、審批、申購
8.2架空廊節(jié)能改造
8.3公共區(qū)域計量表設(shè)置工作
8.4地下停車場、路燈節(jié)能改造
8.5走火通道、樓層電梯大堂節(jié)能改造
9 開源工作
9.1商鋪招租
9.2洗車、車輛保養(yǎng)
9.3建立小區(qū)保健站
9.4家政服務項目的增設(shè)
9.5建立完善小區(qū)商務中心、租賃中心
9.6工程、綠化有償服務項目豐富
10 B2地塊的工作
10.1前期工作的介入
10.2制度、操作程序、收樓文件的確定
10.3管理處的裝修、小區(qū)標識的設(shè)置
10.4物品的購置
10.5人員的招聘、培訓
10.6樓宇的接管驗收
10.7外環(huán)境綠化工程
10.8樓宇開荒清潔
10.9交樓工作
11 住戶中心工作安排
11.1空置單位的管理
11.2完善業(yè)主檔案
11.3費用催繳工作
11.4處理客戶投訴問題及跟進工作
12 工程部工作安排
12.1完善各設(shè)備房的標識、制度上墻、
落實責任人、保持良好的清潔環(huán)境
12.2電梯、供電設(shè)備等設(shè)備年檢工作
12.3供電負荷評估
12.4各活動的水電、燈飾安裝
12.4高標準完成設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作
13 綠化部工作安排
13.1完成四區(qū)外環(huán)境綠化工程
13.2完成邊坡綠化工程
13.3完成中心區(qū)落葉植物的改造工作
13.4完成會所外環(huán)境綠化工程
13.5完成售樓部、苗圃植物的移植工作
13.6高質(zhì)量完成植物日常養(yǎng)護工作
14 清潔部工作安排
14.1高標準完成交樓單位的開荒清潔
14.2除“四害”工作
14.3二次供水水池清洗
14.4外墻清洗
14.5高標準完成小區(qū)日常清潔工作
15 安管部工作安排
15.1協(xié)助各部門軍訓
15.2干部競爭上崗
15.3八一軍事匯演
15.4小區(qū)消防演習
15.5筆試考核
15.6高標準完成小區(qū)日常安管工作
16 年中物業(yè)公司總結(jié)
17 年終績效考核工作安排
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