拆遷中的談判技巧
拆遷中的談判技巧
在拆遷談判中，要通過(guò)談判知道對(duì)方的弱點(diǎn)，從而一一突破，下面學(xué)習(xí)啦小編整理了拆遷中的談判技巧，供你閱讀參考。
什么是拆遷人或是被拆遷人
什么是拆遷 人： 取得拆遷許可證的單位
什么是被拆遷人： 被拆遷房屋的所有人
拆遷人與被拆遷人的確立，是拆遷與被拆遷的一個(gè)前提條件。在這基本前提條件中，有兩個(gè)要素十分重要:對(duì)于拆遷人來(lái)說(shuō)就是拆遷許可證，沒(méi)有取得拆遷許可證的單位，按政策與法規(guī)的要求就沒(méi)有資格組織拆遷，如果組織拆遷就是非法拆遷。
在現(xiàn)實(shí)拆遷工作中，常有的情況是拆遷單位在沒(méi)有取得拆遷許可證之前，就借口工程項(xiàng)目重要，違反法律程序，進(jìn)行非法拆遷。應(yīng)該說(shuō)，沒(méi)有取得拆遷許可證之前的任何單位和任何工程，都不能進(jìn)行拆遷.而這時(shí)的拆遷人因?yàn)闆](méi)有取得拆遷資格，所以它與被拆遷人訂立的任何協(xié)議都是不受法律保護(hù)的無(wú)效協(xié)議。
而關(guān)于被拆遷人，則應(yīng)該特別注意房屋的“所有人”這這三個(gè)字。所有人是區(qū)別于“使用人”與“承租人”的。也就是說(shuō)，作為使用人與承租人的房屋使用人，雖然也會(huì)按規(guī)定獲得有關(guān)補(bǔ)償和安置費(fèi)用，但他們不是法律意義上的被拆遷人，也不會(huì)按房屋的所有權(quán)人那樣享有被補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
還有，被拆遷人還應(yīng)該分為自然人與法人，即一般公民和企業(yè)法人，這一點(diǎn)也非常重要，因?yàn)檫@直接關(guān)系到補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償數(shù)額的多少。
被拆遷人要享有按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利,必須保證自己的建筑的合法性,如果屬于違法違建筑就會(huì)被列為非法建筑無(wú)償拆除.
拆遷中的談判技巧01
拆遷談判技巧
1. 待業(yè)主簽的80%左右再開(kāi)條件(這樣的原因是80%左右的人簽了，大框架基本定了，小要求看談判看要求看開(kāi)價(jià)了)。2. 條件讓對(duì)方提，不要自己先提，如果不合適，就說(shuō)再等等，前期不要去接觸。3. 價(jià)格定高點(diǎn)還價(jià)，慢慢降。4. 注意確定新房交房時(shí)間，延遲交房違約計(jì)算方式，新房管理費(fèi)減免計(jì)算。5. 面積差異的計(jì)算補(bǔ)額，要注意避免。6. 約定選樓方式，要所有樓層所有樓所有戶(hù)型，或者約定多少層層數(shù)以下都可以選擇(均可以選)。7. 分戶(hù)是不是可以多分套數(shù)?可以選1套應(yīng)得的。也可以多套分拆;一般標(biāo)準(zhǔn)是賠付面積的正負(fù)5%之內(nèi)，超過(guò)的按新樓盤(pán)市場(chǎng)價(jià)。8. 交樓標(biāo)準(zhǔn)明確具體，收樓按完成收樓手續(xù)雙方交接為準(zhǔn)，房產(chǎn)證最遲交付時(shí)間，違約約定量化。9. 態(tài)度堅(jiān)決。10.以收新房不再補(bǔ)錢(qián)給開(kāi)發(fā)商為基本談判原則標(biāo)準(zhǔn)，特別是有贈(zèng)送面積要額外給搭板費(fèi)的和辦理房產(chǎn)證相關(guān)的稅費(fèi)的，一切收到房產(chǎn)證前的任何多余費(fèi)用都是開(kāi)發(fā)商的。11. 開(kāi)發(fā)商違約條款，要明確具體有可操作性執(zhí)行性。12. 談判過(guò)程，語(yǔ)氣要委婉，態(tài)度要堅(jiān)決，比如“合適就一定會(huì)簽啦”什么什么的。
賠付計(jì)算及標(biāo)準(zhǔn)
1.面積賠付比;具體賠付比，要看容積率比較，以及開(kāi)發(fā)出來(lái)的新房的單套面積有沒(méi)有合適的，差額面積怎么定價(jià)，一定是價(jià)格勘死不能模糊標(biāo)準(zhǔn)什么開(kāi)盤(pán)均價(jià)這樣的表達(dá)。這些都是可以談判的，看自己談判能力同技巧;
2.搬遷費(fèi);
3.裝修費(fèi);4.過(guò)渡租金;5.稅費(fèi)問(wèn)題(約定全部由開(kāi)發(fā)商承擔(dān));6.面積標(biāo)準(zhǔn)一般標(biāo)準(zhǔn)是賠付面積的正負(fù)5%;7.獨(dú)棟、空地、樹(shù)苗、樹(shù)木、樓頂、裝修另計(jì);8.多層的使用率在90%以上，新房容積率高于4，如果沒(méi)有多贈(zèng)送，這樣的使用率最多75%，按1：1.2賠付剛保本(量化計(jì)算);
拆遷中的談判技巧02
拆遷談判的開(kāi)局技巧：
1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿(mǎn)天要價(jià)。
2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。
如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。
3、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。
4、避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。
5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)龋f(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。
拆遷談判的中期技巧：
1、 一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)沒(méi)有決定權(quán)的“拆遷人”。
在進(jìn)行拆遷談判開(kāi)始前，一定要搞清楚對(duì)方是否合法的授權(quán)，有沒(méi)有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對(duì)方往往會(huì)以“沒(méi)有授權(quán)”、“說(shuō)了不算”等借口來(lái)進(jìn)行推脫。
2、 在拆遷談判中絕對(duì)不要對(duì)補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。
拆遷中對(duì)補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼，價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。
3、學(xué)會(huì)應(yīng)對(duì)拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?/p>
如果遇到僵局首先通過(guò)解決一些小的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問(wèn)題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說(shuō)服。
4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問(wèn)題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。
拆遷談判的結(jié)尾技巧：
1、嚴(yán)格防范對(duì)方的“白臉-黑臉”策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。
2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：
(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開(kāi)始就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額。
(2)一定謹(jǐn)防對(duì)方的心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過(guò)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了。
(3)一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出“一口價(jià)”，或者聲稱(chēng)自己“不喜歡討價(jià)還價(jià)”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。
3、要有適時(shí)收回一開(kāi)始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。
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4.如何使用談判技巧