房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析
房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是息息相關(guān)的，我們可以通過宏觀經(jīng)濟(jì)的分析，從總體上洞察房地產(chǎn)市場的變化，把握房地產(chǎn)市場的脈搏。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析
由于房地產(chǎn)具有明顯的地域特征，本文所提到的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均是指一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域的指標(biāo)，以反映該城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況。
一、國內(nèi)生產(chǎn)總值
人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP (Gross Domestic Product)是指在一定時(shí)期內(nèi)一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值總和，常被公認(rèn)為衡量一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。 根據(jù)《各國的經(jīng)濟(jì)增長》中研究得出的庫茲涅茨法則：當(dāng)GDP增長速度小于4%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當(dāng)GDP增長速度界于4%-5%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯;5%-8%，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段;8%-10%，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7%-8%，根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，相比之下東莞市2005年完成GDP為2182.44億元，比上年增長88.91%，并且近7年內(nèi)年均增長73.42%，大大超出8%-10%的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展階段水平，由此可以判斷東莞市房地產(chǎn)可能出現(xiàn)跳躍式發(fā)展。
人均國內(nèi)生產(chǎn)總值即人均GDP，這一指標(biāo)通常用來評估一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，也是衡量該地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)活躍程度較為常用的綜合性指標(biāo)。人均GDP統(tǒng)一使用統(tǒng)計(jì)中的常住人口而非戶籍人口計(jì)算人均GDP。 房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP值的增長是密切相關(guān)的。根據(jù)人均GDP的不同發(fā)展階段，住宅業(yè)發(fā)展可分為幾個(gè)發(fā)展階段：世界銀行統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)一個(gè)城市人均 GDP在800-4000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會高速增長;人均GDP在4000-8000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會平穩(wěn)增長;人均GDP在8000-20000美元之間時(shí)，房地產(chǎn)會衰退。也就是說，人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展存在一定的關(guān)系(如圖1-1所示)。
目前我國人均GDP約為 1000美元，整體上我國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。以東莞和深圳寶安區(qū)為例，2005年東莞市人均GDP為2728美元/人·年，處于世界銀行認(rèn)可的800-4000美元之間的高速增長期的中期階段，由此可以推斷東莞市房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間;而2005年深圳寶安區(qū)人均GDP為3510美元/人·年，處于世界銀行認(rèn)可的800-4000美元之間的高速增長階段的中后期，因此判斷未來東莞市房地產(chǎn)發(fā)展空間比深圳市寶安區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展空間要大。 圖1-1 人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系圖
二、三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)
三次產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)是指一國(或地區(qū))第一產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè))、第二產(chǎn)業(yè)(工業(yè))和第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))占國民經(jīng)濟(jì)GDP的比重狀況。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是經(jīng)濟(jì)資源在不同類型的經(jīng)濟(jì)部門之間進(jìn)行分配，并不斷地調(diào)整演化的結(jié)果，它是決定整體經(jīng)濟(jì)效率和發(fā)展態(tài)勢的一個(gè)重要因素。評價(jià)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其優(yōu)化程度，主要關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度及其轉(zhuǎn)化速度的量化指標(biāo)。
綜觀發(fā)達(dá)國家的工業(yè)化進(jìn)程歷史，按一、二、三次產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)GDP 的比重狀況，劃分為兩大階段：(1)第一階段：第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)GDP中的比重，以較快的速度增加并逐漸超過50%，與之相應(yīng)，第一產(chǎn)業(yè)的比重則以更快的速度下降。在此階段，第三產(chǎn)業(yè)的比重有所上升，但變動幅度不大。(2)第二階段：第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)GDP中的比重，以較快的速度增加，并逐漸超過50%，與之相應(yīng)，第二產(chǎn)業(yè)的比重則以略慢一些的速度下降。
在此階段，第一產(chǎn)業(yè)的比重進(jìn)一步下降，但變動幅度不大。一般地，越是人均國民收入低的國家，第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比重越大;而越是人均國民總收入高的國家，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重越大。在美國，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重超過70%。 由于房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，那么可以通過對一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)比例從宏觀上了解該地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。 人均GDP(美元) 房地產(chǎn)發(fā)展階段 800 4000 高速增長 平穩(wěn)增長 停滯衰退
如果一個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的第三產(chǎn)業(yè)比重在50%以上，說明該地區(qū)的房地產(chǎn)的發(fā)展水平比較高，這就是房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)50法則”。運(yùn)用該法則可以從總體上判斷一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展水平(見表1-1)。 目前發(fā)達(dá)國家第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)GDP的比重是55-70%左右，從表中可以看出上述四個(gè)城市的第三產(chǎn)業(yè)占國民經(jīng)濟(jì)的比重已經(jīng)超過或基本達(dá)到50%，而同時(shí)我們都知道這四個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展水平相對都比較高。
三、人口狀況指標(biāo)
人口數(shù)量是決定房地產(chǎn)市場需求量的一個(gè)基本因數(shù)，隨著外來人口、流動人口的增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加。城市人口增長可以分為自然增長和機(jī)械增長。城市人口自然增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因數(shù)的消長，導(dǎo)致的城市人口數(shù)量的增長或減少;城市人口機(jī)械增長是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因數(shù)的消長，導(dǎo)致的城市人口數(shù)量的增長或減少;另外，還通常運(yùn)用流動人口數(shù)量來體現(xiàn)城市人口數(shù)量的變化情況。2000年上海人口規(guī)模在世界特大城市中位居第6位，在中國位居第一，也是中國人口密度最大的城市。資料顯示，上海常住人口為1640.77萬人。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，上海的外來流動人口數(shù)量不斷增加，2000年外來人口總量增至387.11萬人，在全國位于廣州之后的第二位。
人口素質(zhì)是指人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度。它可以引起房地產(chǎn)價(jià)格高低的變化，隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格趨高;反之，則價(jià)格低落。
家庭人口規(guī)模是指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。一般來說，隨著家
四、人均可支配收入
年人均工資水平 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指城鎮(zhèn)居民家庭人均是指可用于最終消費(fèi)支出和其它非義務(wù)性支出以及儲蓄的總和，即居民家庭可以用來自由支配的收入。它是反映城鎮(zhèn)居民家庭人均收入的指標(biāo)，用于衡量一個(gè)地區(qū)城鎮(zhèn)居民生活水平高低。人均工資為社會職工平均工資。
范圍包括：國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、私營經(jīng)濟(jì)等中的職工工資。人均可支配收入和年人均工資水平可用于計(jì)算收入房價(jià)比以及家庭月供承受能力等指標(biāo)。 2004年北京市居民人均可支配收入增長12.8%。1-10月城市居民人均可支配收入為13056.5元，比上年同期增長12.8%?？鄢飪r(jià)上漲因素影響，實(shí)際增長11.8%。其中，人均工薪收入增加1207.9元，增長14.3%，工薪收入增加額占人均可支配收入增加額的81.7%，拉動人均可支配收入增長10.5個(gè)百分點(diǎn)。
五、恩格爾系數(shù)
隨著家庭和個(gè)人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。
根據(jù)恩格爾定律，其計(jì)算公式為： 恩格爾系數(shù)(%)= 食品支出總額 /家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額×100% 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比時(shí)，要考慮到那些不可比因素，比如消費(fèi)品價(jià)格比價(jià)不同、居民生活習(xí)慣的差異以及由社會經(jīng)濟(jì)制度不同等所產(chǎn)生的特殊因素。
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