最新全國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢深度分析
2016年中國房地產(chǎn)市場將整體較為平淡，分化的趨勢還將繼續(xù);改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。以下是學習啦小編為你精心整理的關于最新全國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢深度分析的內(nèi)容，希望你喜歡。
全國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢深度分析
一、2016年上半年樓市整體較樂觀
第一，人口結構分析，剛需減少，但改善性需求發(fā)展強勁，從而彌補了剛需的下降;第二，國家政策支持力度會越來越大;第三，中國城市群格局會越來越清晰，如果房企布局合理，依舊會取得理想的銷售業(yè)績。
從目前來看，樓市政策達到了歷史最大寬松度，供求關系相對健康，成交量會在今年年底或明年上半年達到高點。
二、一二線城市：預計銷量將持平，而銷售均價將上漲10%
智庫預測，2016年一、二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，而銷量將持平，主要由于：1)供應有限將推升銷售均價，同時導致銷量受限;2)貨幣政策寬松將抵消宏觀經(jīng)濟放緩的負面影響，刺激銷售均價和銷量;3)土地成本較高的新增供應入市將結構性推升銷售均價。
1、庫存水平下降和新增供應減少會推升銷售均價
一線和二線城市的庫存去化周期已經(jīng)分別下降50%和25%至7個月和13個月，分別處于偏低和健康水平。隨著新增供應下降，未來庫存去化周期很可能會進一步縮短，考慮到：2014年土地購置面積下降27%，今年前9個月繼續(xù)下滑5%。庫存水平的下降將支撐銷售均價向上，而總可售資源的減少將令銷量受限。
2、貨幣政策的顯著寬松將抵消宏觀經(jīng)濟放緩的影響，刺激銷售均價上漲，并支持銷量
未來貨幣政策還將進一步放松(預計2016年降息25個基點，下調(diào)存款準備金率600個基點)，從而支持一二線城市的銷售均價持續(xù)上漲。雖然宏觀經(jīng)濟放緩可能降低需求，但在一二線城市流動性效應將抵消該影響而有余。
3、土地成本較高的新增供應入市將推高銷售均價
一、二線城市的平均土地成本已經(jīng)大幅上升。新項目普遍會瞄準高端市場，制定較高的價格以彌補土地成本的大幅上升，從而推動銷售均價結構性上漲。
三、四線城市的房地產(chǎn)市場面臨著高庫存和弱需求，尤其當前宏觀經(jīng)濟低迷，我們預計2016年的三、四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10%，銷售均價將下跌5%以上。
三、哪些城市有可能表現(xiàn)更好
第一，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州最有可能表現(xiàn)更好。這九個城市的庫存去化周期將下降到10個月以下。
第二，中心城市的情況比其他一、二線城市要好。從長期來看，由于中心城市的集聚效應推動了經(jīng)濟的升級和人口的流入，為房地產(chǎn)需求和價格提供了持續(xù)的支持，中心城市的房地產(chǎn)需求通常比較穩(wěn)健。所指的中心城市位于高鐵網(wǎng)絡的連接點上，并且是大都市區(qū)的經(jīng)濟中心，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、深圳、廣州、成都、重慶、廈門、鄭州、武漢和長沙。
第三，大都市區(qū)的三線城市較普遍低迷的三四線市場更看好。傳統(tǒng)大都市區(qū)(環(huán)渤海、長三角和珠三角)的三線人口流入最為強勁。中心城市的衛(wèi)星城市人口流入較強。各大都市區(qū)人口流入最多的城市均是該地區(qū)中心城市的衛(wèi)星城。在三線城市中，看好作為衛(wèi)星城市的東莞、佛山、惠州、蘇州、保定和廊坊。
四、不同城市、不同區(qū)域之間的分化將加劇
優(yōu)秀資源都會往一線城市及周邊城市聚集，城市之間及城市內(nèi)部分化加劇，一線城市已經(jīng)郊區(qū)化，現(xiàn)在進入郊區(qū)城市化的階段，二線城市正處于郊區(qū)化的過程，大量人口正在往郊區(qū)遷移。未來也會走一線城市路，從城市郊區(qū)化到郊區(qū)城市化。
五、2016年依然會地王頻出
2016年依然會地王頻出，市場集中度會進一步提高，今年開始，房企融資越來越輕松，典型的就是公司債，各大房企都不差錢，2015年的土地市場非?；鸨?016年也會維持這樣的格局。
六、改善性住房需求份額持續(xù)增加
2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現(xiàn)強勁。首先，現(xiàn)有的住房普遍戶型較小，20%左右的住房質(zhì)量很差。其次，二孩政策的全面放開。第三，與改善型住房需求相比，其他的兩類住房需求(首次置業(yè)需求和投資性需求)正趨于弱勢。
從2015年成交結構來看，改善性需求已經(jīng)在釋放，2016、2017年會保持比較好的一個成交規(guī)模。從2014年改善型需求成交已經(jīng)超過剛需，2016年改善性需求成交比例將進一步提高。
七、一線城市房價在短暫回穩(wěn)后繼續(xù)上升
如果沒有特殊政策出臺。明年年初一線城市房價企穩(wěn)，深圳等今年上漲過多的城市，可能有10—15%的短暫回調(diào)，但之后，仍將繼續(xù)上升。
一線城市的房價，并非單純由供求關系決定的，其更深層次的原因在于資源的非常聚集。優(yōu)勢資源聚集在一線，造成了人群的非常聚集。不管貨幣貶值升值，樓市的總價值不變，大量資金一有機會就涌入樓市。
2015年，深圳等地的房價漲的太兇，這種上漲是不可持續(xù)的。但決定房價的購房者心理預期被廣泛調(diào)高。一旦人們覺得房子值這個價格，它就可以賣出相應的價格。
2016年年初，一線城市房價在沒有新政策出臺的情況下會企穩(wěn)，部分區(qū)域會有10—15%的回調(diào)，但隨后仍將一路往上。
八、品牌房企擴大在二線城市份額，部分本地房企退出
2016年品牌房企將擴大在二線城市份額，部分本地房企退出。內(nèi)地一些二線城市、省會城市之所以去化很難很慢，并非是本地沒有剛需。
1、因為許多地方政府執(zhí)法不嚴，小產(chǎn)權房遍地開花，“五證”不全就開始出售更是成了普遍現(xiàn)象，于是守規(guī)矩的房企反而不好活，許多剛需住進了小產(chǎn)權房;
2、許多落馬貪官之前以權謀私，許多本地房企以低價獲得土地，與外來房企不公平競爭。以至于很多全國性的房企進入一個地方，往往需要和當?shù)胤科蠛腺Y成立新企業(yè)，才能占有一席之地。
2014、2015，中央反腐給力，許多貪官落馬，官場風氣一變：
1、A許多本地房企所依仗的“關系優(yōu)勢”不復存在。
2、許多地方房企老板因為牽涉進腐敗窩案而被捕，剩余的開發(fā)商產(chǎn)品設計能力不足、成本控制也不夠好，無力和外來房企競爭。
二線城市不是沒有需求，而是需求有限，這些有限的需求將去向最好的性價比的產(chǎn)品。因此，2016年，在許多二線城市、省會城市，本地房企將逐步退出，全國性品牌房企在當?shù)厥袌鏊挤蓊~將進一步擴大。
九、現(xiàn)有“剛需”房大量“死亡”，新型好產(chǎn)品反熱銷
明年三四線城市剛需房大量死掉，新型好產(chǎn)品反而一定不用擔心去庫存。許多人說起三四線城市，就說“去化難”。實際上一個數(shù)字根本不足以說明全部的情況。三四線城市，目前的所謂“存量產(chǎn)品”，量是非常大，但許多質(zhì)量都不高，設計很差，好多都是幾年前就蓋起來的。
產(chǎn)品差，核心在于思路，說白了，就是這些開發(fā)商把三四線的消費者當成啥好東西都沒有見過的人，隨便搞個房子就想賺錢。舍不得前期多花設計費用，也舍不得用好材料，還舍不得精雕細琢花工夫。
三四線城市的消費者并不需要這樣的產(chǎn)品
1、三四線城市許多就是本地人，家里好歹都有套房，并沒有到不買就沒得住的程度。
2、三四線城市的消費者每天也上網(wǎng)看電視，看美劇韓劇，對房屋產(chǎn)品的欣賞水平是很高的，一些經(jīng)常外出旅游的要求就更高。
3、三四線城市房子許多本身就比較大，100平左右的房子很正常，所以買房者要“改善”的時候，許多時候并非是從面積角度出發(fā)的，也就是說他們想要的不是更大的房子而是更好的房子。
因此，三四線城市許多所謂“剛需”樓盤去化難一點都不奇怪。因為許多人需要的是更優(yōu)秀的“改善”產(chǎn)品，而存量房本身就不是這樣的產(chǎn)品。
因此，2016年，大量“存量”房將繼續(xù)去化難，而一些用心的好房子，將賣得不錯。如果有好的開發(fā)商敢于開發(fā)“新產(chǎn)品”，必然帶來“新需求”，實現(xiàn)暢銷。
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