房地產(chǎn)折舊率的計算方法
房地產(chǎn)折舊指房產(chǎn)在使用時間內(nèi)損耗的價值，稱房產(chǎn)折舊。而房地產(chǎn)折舊率又該如何計算呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)折舊率的計算方法的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)折舊率的計算方法
計算公式為
年折舊率=2/預(yù)計使用年限*100%
月折舊率=年折舊率/12
月折舊額=固定資產(chǎn)賬面凈值*月折舊率
實(shí)行雙倍余額遞減法計提折舊的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在其固定資產(chǎn)折舊年限到期以前兩年內(nèi)，將固定資產(chǎn)凈值(扣除凈殘值)平均攤銷。
vi. 年數(shù)總和法：年數(shù)總和法又稱合計年限法，是將固定資產(chǎn)的原值減去凈殘值后的凈額乘以一個逐年的減低的分?jǐn)?shù)計算每年的折舊額，這個分?jǐn)?shù)的分子代表固定資產(chǎn)尚可使用的年數(shù)，分母代表使用年數(shù)的逐年數(shù)字總和。計算公式如下：
年折舊率=尚可使用年數(shù)/預(yù)計使用年數(shù)的年限總和或者
年折舊率=(預(yù)計使用年限-已使用年限)/預(yù)計使用年限*(預(yù)計使用年限+1)/2*100%
月折舊率=年折舊率/12月折舊額=(固定資產(chǎn)原值-預(yù)計凈殘值)*月折舊率
會計分錄：借：管理費(fèi)用(經(jīng)營費(fèi)用等)
貸：累計折舊
別忘記了，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不計提折舊，從下月計提折舊
當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月不計提折舊。
房地產(chǎn)折舊的分類
(1)自然折舊。建筑物在使用過程中，由于物理的或化學(xué)的原因，其本身結(jié)構(gòu)會逐步損耗，直至完全損毀而失去其功能。建筑物在使用過程中逐步損耗而減少的那部分價值，稱為自然折舊。造成自然折舊的因素有以下幾項(xiàng)：①因使用勘估房地產(chǎn)而產(chǎn)生的磨滅或破損;②隨時間或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的房產(chǎn)自然老化;③由于水災(zāi)、火災(zāi)或地震等自然災(zāi)害而發(fā)生的損壞。
檢查由于物理的因素所發(fā)生的折舊時，最重要的是檢查該折舊部分是否有修復(fù)的可能。如果能夠修復(fù)，那么修復(fù)所需要的費(fèi)用可作為衡量折舊額的尺度。如果含有不可修復(fù)折舊部分，則應(yīng)由估價人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷勘估房產(chǎn)的成色，從而判斷出應(yīng)提折舊。
(2)功能折舊。建筑物在使用過程中，由于社會進(jìn)步、環(huán)境變化、技術(shù)革新、人們的居住觀念的轉(zhuǎn)化等原因，也會造成建筑物價值的降低。這部分的折舊叫功能性折舊。例如建筑物與基地的配合不適宜，設(shè)計不良、樣式老化、設(shè)備不足以及效率降低等。
功能性折舊是相對于其它同類型房產(chǎn)而言的。因此，人們在測算功能折舊時，可通過比較其它同類型房地產(chǎn)的使用功能入手來計算。參照國際上房地產(chǎn)評估的經(jīng)驗(yàn)，建筑物的功能性折舊額一般在原值的1-5%范圍內(nèi)。
在房地產(chǎn)估價方法中，不同的估價方法對自然折舊和功能折舊有不同的處理方式。市場比較估價法通過比較分析勘估標(biāo)的房地產(chǎn)與比較標(biāo)的房地產(chǎn)之間在房屋使用功能和房屋成色的差異來體現(xiàn)功能折舊和自然折舊的程度。成本估價法對折舊的處理，常是具體測算房屋的自然折舊部分，而功能性折舊則是通過房地產(chǎn)殘值的情況來體現(xiàn)的。此處的殘值不僅包括建筑物折舊后的剩余價值，還應(yīng)包括由于功能性折舊造成的價值降低部分。
房地產(chǎn)折舊的使用年限
使用年限是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟(jì)條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。
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