二手房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)有哪些
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的人走上了購(gòu)房之路，而二手房市場(chǎng)也絲毫不遜色。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來(lái)關(guān)于二手房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)的內(nèi)容，希望能讓大家有所收獲!
二手房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
1、容積率
容積率是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，容積率既決定了地價(jià)成本在房屋中占的比例，也直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，多層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)1.5，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4，容積率超過(guò)5 就不宜購(gòu)買。
2、使用率
住宅套內(nèi)凈面積(使用面積)和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%~75%之間，板樓在78%~80%之間。
3、實(shí)用率
實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有售房者用實(shí)用率來(lái)吸引購(gòu)房者。
房產(chǎn)交易的基礎(chǔ)知識(shí)
4、綠地率
綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，都不算是綠地面積。
5、綠化率
綠化率，即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，住宅小區(qū)的綠地率一般不得低于35%。
6、基本參數(shù)
復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，是一種經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)。
錯(cuò)層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開(kāi)處有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅。
進(jìn)深：一幢建筑物從前墻皮到后墻皮的距離。
開(kāi)間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度，一般3m~3.9m較舒適。
層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度，一般是2.9m。
凈高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨龋话闶?.7m。
戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室。
建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)，用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。
三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到路通、電通、水通，土地平整。
七通一平：是指施工現(xiàn)場(chǎng)要求達(dá)到路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。
購(gòu)買二手房需了解的土地證
1、集體土地所有權(quán)證?？h級(jí)人民政府對(duì)農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證，確定所有權(quán)。
2、集體土地使用證?？h級(jí)人民政府對(duì)集體所有的依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用證，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
3、國(guó)有土地使用權(quán)證。縣級(jí)以上人民政府對(duì)單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證，確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)。
4、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?？h級(jí)以上人民政府對(duì)批準(zhǔn)的土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，確認(rèn)土地他項(xiàng)權(quán)利。
購(gòu)買二手房需注意的事項(xiàng)
不僅要看總價(jià)還要看單價(jià)
按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像一手房銷售標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，某些二手房看上去會(huì)讓購(gòu)房人覺(jué)得總價(jià)很低，比較劃算。如果仔細(xì)分析二手房的使用時(shí)間開(kāi)發(fā)商、居室面積等因素，它的單價(jià)并不比相應(yīng)地區(qū)的一手房單價(jià)低。在購(gòu)買二手房時(shí)，購(gòu)房者要注意計(jì)算單價(jià)，并和周邊的新房?jī)r(jià)格做個(gè)比較，做到對(duì)市場(chǎng)全面了解。
不僅要看房齡還要看質(zhì)量
一些購(gòu)房者在購(gòu)買二手房的時(shí)候，往往對(duì)于房齡比較關(guān)心，忽略了房屋的具體質(zhì)量。在有些購(gòu)房者看來(lái)，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實(shí)不然。每一套房子由于建樓盤 筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量存在差異?，F(xiàn)實(shí)生活中，有些房子雖然年頭不長(zhǎng)，但由于種種原因，質(zhì)量不盡如人意;有些房子雖然建設(shè)較早，但歷久彌堅(jiān)。在選擇二手房的時(shí)候，購(gòu)房者更須仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，而不單是房齡。
不僅要看房子還要看物管
要想在購(gòu)房后的居住中獲得滿意的生活質(zhì)量，良好的物業(yè)管理是必不可少的。某些社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時(shí)常發(fā)生。這會(huì)對(duì)購(gòu)房者入住后的生活產(chǎn)生不良影房產(chǎn)響。有些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用比較高，購(gòu)房者的生活成本就會(huì)相應(yīng)提高。在購(gòu)買二手房時(shí)，要注意物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，以及自己對(duì)物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)情況。
不僅要看小區(qū)還要看周邊
許多二手房購(gòu)買者往往比較在意小區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)，但對(duì)周邊的環(huán)境則不太重視。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的記錄顯示，某些二手房，由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套無(wú)法做到齊備，綠地面積也有限;但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施供周圍的住宅小區(qū)共享。這在很大程度上彌補(bǔ)了該小區(qū)的不足，房屋成交價(jià)格往往高于同類產(chǎn)品。而有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯(cuò)，但周圍正在進(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工帶來(lái)的干擾和不便要持續(xù)一兩年時(shí)間。購(gòu)買這樣的二手房，就要做好一定時(shí)期內(nèi)生活不便的準(zhǔn)備。
不僅要看眼前還要看將來(lái)
大多數(shù)二手房購(gòu)買者在購(gòu)房時(shí)會(huì)將短期的各種問(wèn)題考慮得很周全，但對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間以后的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區(qū)目交通出行條件不理想，但一兩年后軌道交通設(shè)施就會(huì)貫通。面對(duì)這樣的二手房，如果價(jià)格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，建議購(gòu)房者不妨購(gòu)買下來(lái)。如果購(gòu)買者家中有老人，今后，家庭附近有否醫(yī)院可就診很重要。這種情況下，購(gòu)房者需對(duì)周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的位置應(yīng)注意考慮。還有一些購(gòu)房者購(gòu)買二手房是為了階段性居住，將來(lái)還要出售或出租，這就需要對(duì)所購(gòu)二手房未來(lái)出售或出租的市場(chǎng)行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些才行。
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