房地產(chǎn)合同簽訂應(yīng)該注意的事項
房地產(chǎn)合同簽訂應(yīng)該注意的事項
房地產(chǎn)合同的簽訂不能兒戲，而在房地產(chǎn)簽訂合同時需要注意哪些問題呢?下面是學(xué)習(xí)啦小編整理的一些關(guān)于房地產(chǎn)合同簽訂應(yīng)該注意的事項的相關(guān)資料。供你參考。
房地產(chǎn)合同簽訂應(yīng)該注意的事項
(1)仔細閱讀合同內(nèi)容
拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，如果對其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語不理解或者概念比較模糊，要在自己全部理解之后才開始簽約。
(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定
《北京市商品房買賣合同》開篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在我市的商品房銷售中，很多開發(fā)商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《北京市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。
(3) 合同第一條——項目建設(shè)依據(jù)
1、注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權(quán)有一定影響。
2、注意開發(fā)商的三證：《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購買人最好不要簽約，因為開發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無法取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。
(4)合同第二條——商品房銷售依據(jù)如開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為實現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預(yù)售許可證》號，則構(gòu)成欺詐。
(5)合同第三條——買受人所購商品房基本情況
購買人首先應(yīng)明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型(幾室?guī)讖d)。
(6)合同第四條——買受人商品房所在項目基本情況
要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各項權(quán)利，明確約定車庫、停車場的所有權(quán)、使用權(quán)
(7)合同第五條——計價方式及價款
明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。
(8)合同第六條——付款方式及期限
此條是購房人最重要的合同業(yè)務(wù)，購買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟能力對付款方式進行慎重抉擇;付款時應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購房人最重要的證據(jù)之一;如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購買人要及時取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購買人及時履行了付款義務(wù)。
此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行;出賣人解除權(quán)的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。
(9)合同第七條——買受人逾期付款的違約責(zé)任
本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。
(10)合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理
面積差異較大，買受人享有解除權(quán)要求退房時，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計算，通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率;應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過多，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%
房地產(chǎn)估價委托合同應(yīng)包括的內(nèi)容
(一)委托人的名稱或者姓名和住所;
(二)估價機構(gòu)的名稱和住所;
(三)估價對象;
(四)估價目的;
(五)價值時點;
(六)委托人的協(xié)助義務(wù);
(七)估價服務(wù)費及其支付方式;
(八)估價報告交付的日期和方式;
(九)違約責(zé)任;
(十)解決爭議的方法。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，不得轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。
經(jīng)委托人書面同意，房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以與其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù)，以合作雙方的名義共同出具估價報告。
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的流程
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。
3、房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未做書面答復(fù)的，視為同意受理。
4、房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)。進行現(xiàn)場查勘和評估。
5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費。
6、房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。
此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
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