2017年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀情況
2017年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀情況
目前房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)熱持續(xù)升溫，房價一直在漲，老百姓們苦不堪言。下面就讓學(xué)習(xí)啦小編帶你們一起了解一下2017年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀吧。
2017年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
(一)目前現(xiàn)狀： 近期投資和新開工短暫回暖，但后續(xù)仍有下行壓力
2017 年 1-10 月房地產(chǎn)投資增速 6.6%，較上月擴(kuò)大 0.8 個百分點(diǎn)，單月同比增長 13.4%、但環(huán)比下降 8.2%，同期新開工同比增長 8.1%,較上月擴(kuò)大 1.3 個百分點(diǎn)，單月同比增長 19.9%、但環(huán)比下降 7.0%，投資端數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)單月出同比大漲、但環(huán)比下降，因而投資端數(shù)據(jù)回暖更多源于低基數(shù)效應(yīng)，并考慮去年 4 季度投資端數(shù)據(jù)低迷，預(yù)計(jì)低基數(shù)效應(yīng)將在 11-12 月中繼續(xù)產(chǎn)生正面作用，不過考慮到近期政策持續(xù)打壓以及成交量連續(xù)縮量，投資端數(shù)據(jù)將在 17 年承壓;1-10 月銷售面積和銷售金額分別同比增長 26.8%和 41.2%，較上月分別回落 0.1 和 0.2 個百分點(diǎn)，其中 10 月銷售面積單月同比增長 26.4%，較 9 月的 34.0%確有回落，但較核心一二線城市 10 月同比下降約 20%來講仍處于較高水平，10 月銷售增速呈現(xiàn)高位緩和收窄的趨勢，主要源于 10 月三線成交放量的對沖，但預(yù)計(jì)一二線成交的持續(xù)承壓以及三四線對沖的持續(xù)性仍然存疑，后續(xù)成交仍將繼續(xù)縮量。
(二)預(yù)計(jì) 17 年銷量弱 V 型走勢，全年同比下降 10% 、 2 季度同比下降20%
展望 2017 年銷量走勢，認(rèn)為全年銷售面積同比也將呈現(xiàn)一個弱 V 型走勢 ，但預(yù)計(jì) V 型后半段的回升力度較弱 。其中： 1 )一方面，預(yù)計(jì)在 2017 年3-4 月形成一個銷量的極低值，同時考慮本輪周期中一二線城市從嚴(yán)政策可能在 2017 年貫穿全年并且對應(yīng)熱點(diǎn)城市的供應(yīng)也更為緊缺，因而預(yù)計(jì)屆時 2017 年 3 月 69 個城市銷售同比下降 30% ，對應(yīng) 2017 年 4 月全國銷售面積同比下降 20% ; 2 )另一方面，預(yù)計(jì) 2017 年調(diào)控政策也仍有結(jié)構(gòu)性放松的可能性，當(dāng)然一二線繼續(xù)從嚴(yán)，三四線繼續(xù)放松的可能較大，那么三線城市的成交放量或?qū)⒛芨掷m(xù)一點(diǎn)，但是由于 2017 年下半年的放松力度要遠(yuǎn)弱于 2014 年下半年，因而預(yù)計(jì) 2017 年 69 個城市銷售同比下降 10% ，對應(yīng) 2017 年全國銷售面積同比下降 10% 。
(三)預(yù)計(jì) 2017 年土地購置面積同比下降 3% ，新開工面積同比0%
雖然土地成交、 新開工和銷售出現(xiàn)了滯后現(xiàn)象 ，但土地成交面積同比領(lǐng)先于新開工面積同比的 6 個月的關(guān)系一直相對固定，并且在 2014 年前后也并沒有發(fā)生太大的變動。因而可以利用土地成交的面積同比來預(yù)測后續(xù)的新開工面積同比。從目前百城土地成交面積同比的走勢來看，目前仍處于土地成交縮量的過程中，并且認(rèn)為受制于銷量回落以及土地供應(yīng)制度的綜合影響， 2017 年的土地成交仍會相對較弱，同時考慮到一二線城市的庫存緊張背景下的被動加庫存，因而預(yù)計(jì) 2017 年土地成交面積同比下降 3%，考慮熱點(diǎn)城市被動加庫存的傳導(dǎo)之下，預(yù)計(jì) 2017 年新開工面積同比 0% 。
(四) 預(yù)計(jì) 2017 年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為 3.7%
2016-2017 年的施工相關(guān)投資的預(yù)測和土地相關(guān)投資的預(yù)測，預(yù)計(jì) 2016-2017 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為 10.3 萬億和 10.7 萬億，對應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為 7.6% 和 3.7% 。
回顧2016年房地產(chǎn)行業(yè)的狀況
優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈
證券報(bào)告表示，2016年1月300城市住宅用地推出建面8004萬平方米(環(huán)比增長約-54%，同比增長-22%)，成交建面6069萬平方米(環(huán)比增長-61%，同比增長-24%)，成交土地出讓金1436億元(環(huán)比增長-57%，同比增長-7%)，樓面均價2367元/平米，平均溢價率約31%。整體來看，年初供地節(jié)奏放緩，成交也呈現(xiàn)季節(jié)性下滑。但樓面價和溢價率均攀升，尤其是溢價率攀升至近5年來單月新高。更多最新房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析信息請查閱中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2016-2020年推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級趨勢預(yù)測分析報(bào)告》。
具體看，2016年1月份，一線城市淡季特征表現(xiàn)更明顯，供需同環(huán)比均呈現(xiàn)明顯回落，出讓金環(huán)比回落顯著，四大一線城市中僅上海超過百億。值得注意的是，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊依舊受到房企激烈競爭。二線城市土地供需均弱勢運(yùn)行，樓面價以及溢價率均攀升顯著，主要是受諸如南京、杭州、武漢等重點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)地塊拉動影響。
從成交等方面看，1月全國房地產(chǎn)市場較平穩(wěn)。國金證券報(bào)告顯示，1月32個樣本城市新房銷售同比上升10.9%，與去年三季度月均銷售量持平，一線城市同比小幅下跌3%，二、三線城市銷量同比提升12%、17%，長三角和珠三角依舊是帶動新房銷量的引擎，同比大幅增長23%、30%。
去庫存壓力大
盡管深圳等一線城市去年量價齊漲，但不少機(jī)構(gòu)表示，2016年房地產(chǎn)去庫存壓力較大。
穆迪評級一份報(bào)告指出，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算，中國14億人口相當(dāng)于約4.6億戶家庭。假設(shè)中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。目前的問題是，商品住宅價格高企，有效需求不足。
銀河證券指出，目前商品住宅存量大約僅能滿足50%城鎮(zhèn)家庭的需求，而真正可以承擔(dān)現(xiàn)在房價的有效需求大概只占潛在需求的40%左右。如果認(rèn)為商品房的居住質(zhì)量好于其他住宅的話，商品房市場依然有支撐，主要還是太貴買不起的問題，已有一套房的家庭置換改善需求或存空間。
銀河證券判斷，房地產(chǎn)行業(yè)將圍繞去庫存加速出臺各項(xiàng)政策，但戶籍與住房制度改革及農(nóng)民工市民化需要長效機(jī)制的配合，可能需要時間。考慮到2015年二季度開始的高成交基數(shù)透支了部分需求，謹(jǐn)慎看好2016年樓市，預(yù)計(jì)全國銷售面積維持在12-13億平方米之間，銷售額升幅或有所收窄。
穆迪認(rèn)為，2016年中國房地產(chǎn)銷售額增長率將降至0-5%的溫和水準(zhǔn)，低于2015年的16.6%。
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