怎樣理解上海房地產(chǎn)新政

　　2015年開年以來，房地產(chǎn)市場可謂是捷報頻傳，3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，對于一直不溫不火的房地產(chǎn)市場來講，政府不折不扣的再次給2015年的房地產(chǎn)市場注入了一支強心劑。

　　近日，房產(chǎn)稅的消息再次引起市場關(guān)注。據(jù)國內(nèi)知名財富管理機構(gòu)的理財師的了解，目前房地產(chǎn)稅立法的初稿已基本成形。未來的房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并而成。

　　有關(guān)房地產(chǎn)稅，實際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點。上海試點的情況是是在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的，進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么其一年應(yīng)該繳納房地產(chǎn)稅4200元左右。而按新規(guī)定，以后購房者每年在支付房地產(chǎn)稅時，還需要額外支付新增加的“城鎮(zhèn)土地使用稅”.但專家表示，總體的稅負(fù)水平短期大體不變，對投資客來說，是不是要淚流滿面了?

　　因為據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%,建筑成本只占40%.在房價中，目前土地占有的稅費太多，是形成房價過高的直接原因之一。如果將以往在房價當(dāng)中一次性交納的稅費改成按年收取，那么，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將有大幅度降低。

　　假如地價和相關(guān)稅費分70年交，目前售價6000元/平方米的房子，從理論上說，按3600元/平方米的價格銷售即可盈利。今后，房地產(chǎn)稅的征收逐漸向“保有”而征稅，房產(chǎn)市場若干年后的情況是很可能是接近于買房容易，養(yǎng)房難。

　　有關(guān)部門表示，房地產(chǎn)稅立法改革的總體思路是：擬在房地產(chǎn)相關(guān)稅費負(fù)擔(dān)總體不變的前提下，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)。但理財師認(rèn)為，這些可能只是前期的一些“說法”,投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是稅賦結(jié)構(gòu)的改變。目前來看，房地產(chǎn)稅的改革未來是明顯不利于多套房、人均面積過大這種持有情況。

　　對于房地產(chǎn)稅的征收，其主要的意義和影響主要在以下三個方面：

　　1、炒過房的和將要炒房的

　　房地產(chǎn)行業(yè)，可以說是一個暴利行業(yè)，房價越高，利潤越高。而房產(chǎn)稅的到來，從消費環(huán)節(jié)的前期一次性征稅，逐漸轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)的征稅。如此將提高持有成本，降低去收益預(yù)期，從而遏制房地產(chǎn)的投資需求。當(dāng)然，試點地區(qū)的做法和全國的統(tǒng)一的方式仍有待進(jìn)一步觀察，但毫無疑問，這都是對房地產(chǎn)投機、投資需求的較大打擊，起到抑制房價的作用。

　　2、地方利益保障防止過分依賴土地財政

　　以前，地方財政的主要收入很多即來自房地產(chǎn)行業(yè)，土地出讓金即是一個地方政府稅收的主要來源。而通過房地產(chǎn)也刺激了地方的GDP.因為地方政府往往無視房地產(chǎn)的暴利，甚至也樂于見到各種“地王”的誕生，除了拿到高額的出地出讓金外，剩下的，都由消費者來買單。房地產(chǎn)稅的改革征收，將逐漸改變地方財政過于依賴房地產(chǎn)發(fā)展的情況，也減少。

　　3、調(diào)節(jié)貧富差距

　　如果把房產(chǎn)稅看作房地產(chǎn)稅，向保有環(huán)節(jié)的征收轉(zhuǎn)變，意味著實際上是財產(chǎn)稅的一部分。如果開征房產(chǎn)稅，就意味著中國開始征收財產(chǎn)稅了。財產(chǎn)稅的征收，意味著中國真正啟動了調(diào)節(jié)貧富差距的遠(yuǎn)大計劃。在理財師看來，這種腳步正在開始。

　　對此，投資者未來的投資方向應(yīng)該如何轉(zhuǎn)變，理財師指出，有房地產(chǎn)投資偏好的，不妨轉(zhuǎn)向REITS房產(chǎn)計劃這種海外房產(chǎn)投資形式，以多元化資產(chǎn)配置改變過去部分人群在國內(nèi)房地產(chǎn)投資較為集中的不利因素。目前，國內(nèi)的REITS已越來越多的吸引了這類投資人群的關(guān)注目光。

　　相關(guān)閱讀：房地產(chǎn)稅立法成形 100萬的房每月或繳稅400元

　　能打壓房價、調(diào)節(jié)收入分配、成為地方財政收入的主要來源，甚至是反腐?這是房地產(chǎn)稅廣受關(guān)注的重要原因。近期房地產(chǎn)稅風(fēng)聲再起，頻屏頭條!

　　有消息稱，房地產(chǎn)稅改革主體框架已基本確定，正在征求意見并不斷完善。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

　　財政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大會第十五次會議作2016年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革?？梢?，房地產(chǎn)稅全面征收已臨近。

　　科普：房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅

　　房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。我國房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70% 房地產(chǎn)稅以上，而外國一些發(fā)達(dá)國家僅在8%左右。

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　由以上定義可以看出，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是有區(qū)別的，確切的來說，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)。

　　房地產(chǎn)稅財政意義

　　開征房地產(chǎn)稅，無疑是一項可靠的財政收入，它甚至可以不必在意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是否過熱或過冷，因為它是財產(chǎn)保有稅。而且房地產(chǎn)稅是直接稅，比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。

　　據(jù)稱，此次改革將房地產(chǎn)稅的定價權(quán)有條件地交給地方政府。有分析認(rèn)為，這有利于充分調(diào)動地方政府的積極性，增強稅收調(diào)控的靈活性。隨著地方自主權(quán)的增強，地方政府將能夠在一定的區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。這對使房地產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主體稅源，化解困擾已久的土地財政難題，具有積極的意義。

　　房地產(chǎn)稅怎么征

　　根據(jù)報道，目前，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

　　專家指出，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費內(nèi)容繁復(fù)。對于調(diào)控而言，以交易環(huán)節(jié)調(diào)整稅收為重，短期內(nèi)能產(chǎn)生一定效果。但從建立長效機制來看，稅收政策調(diào)整頻繁，出臺較為倉促，應(yīng)急色彩濃厚，缺乏頂層設(shè)計。“現(xiàn)階段保有環(huán)節(jié)幾乎沒有稅收，歷次調(diào)控均以交易環(huán)節(jié)稅收為主，促進(jìn)住房資源合理配置效果不夠明顯。”

　　房地產(chǎn)稅征多少

　　價值百萬首套房每月需上稅400元。今年3月份，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，我國房地產(chǎn)稅開征是必然，參照歐美國家及世界通行做法，他預(yù)測應(yīng)在3年內(nèi)開征，并估算價值100萬的首套房可能會每年增加約5000元稅負(fù)，即每月400多元。

　　這筆帳這么算：按照每個家庭戶承受能力和世界通行做法，首套房的稅率應(yīng)該在0.5%-1%之間，280億平米住宅，均價一萬總值280萬億，就是0.5的稅率，一年是1.4萬億稅收。100萬一套房，一年交5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，稅率不會超過3%,預(yù)計在2%以內(nèi)。

　　房地產(chǎn)稅何時征

　　財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，當(dāng)前財稅改革已經(jīng)拉開帷幕，房地產(chǎn)稅作為重點之一，或?qū)⒃?016年前實現(xiàn)加快立法，在2017年實施。

　　按照中央的部署，改革的重點要在2016年底之前做出來，房地產(chǎn)稅立法肯定是要動真格的，房地產(chǎn)稅立法最遲不能拖過2017年的“兩會”.

　　對樓市的5大好處：

　　一、嚴(yán)厲打擊炒房

　　房地產(chǎn)的暴利本質(zhì)吸引了無數(shù)開發(fā)商盲目開發(fā)，剛性需求者是在增加但基本上是比較均衡的遞增，而投機性需求則是階梯式的遞增，遞增速率遠(yuǎn)比真正的有效需求快得多。

　　因此造成了一些地方政府背后導(dǎo)演，前臺由開發(fā)商和炒房者表演的一出房價上漲大戲。開發(fā)商不斷存放房源，以期獲得更高的利潤，房地產(chǎn)行業(yè)“泡沫”越積越大。

　　從經(jīng)濟(jì)理論來講，實施房地產(chǎn)稅可以提高投機者炒房的成本，降低其收益預(yù)期，從而減少投機需求，通過市場供求關(guān)系達(dá)到降低房價的目的。

　　二、弱化房地產(chǎn)投資屬性

　　房地產(chǎn)具有使用和投資兩個功能屬性，但是現(xiàn)在投資反客為主，很不正常。房地產(chǎn)稅的開征有利于弱化投資屬性，還房地產(chǎn)以居住功能屬性。

　　房地產(chǎn)稅的征收，對于那些多買多占公共資源的的前提下，在未來升值空間不確定的背景下，首先要面對確定的房產(chǎn)稅負(fù)，這樣就會讓以投資為樂趣的購房人信心喪失大半，少了炒房者侵占市場資源，房地產(chǎn)市場立馬現(xiàn)了原形。

　　三、開征將直接抑制房價

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，在目前的房價構(gòu)成中，稅費及房產(chǎn)商利潤占到60%,建筑成本只占40%.房地產(chǎn)開發(fā)中土地占有的稅費太多，是房價過高的直接原因。

　　如果將以往在房價當(dāng)中一次性交納的稅費改成按年收取，那么，改革后房地產(chǎn)的開發(fā)成本將有大幅度降低。

　　由于地價和相關(guān)稅費分70年交，目前售價6000元/平方米的房子，從理論上說，按3600元/平方米的價格銷售即可盈利。當(dāng)然就有點像國外買房難養(yǎng)房更難的狀況了。

　　四、防止過分依賴土地財政

　　一旦開征了房地產(chǎn)稅，地方政府的利益將有所保障。因為現(xiàn)行的土地批租制度將退出歷史舞臺，對于地方政府而言，土地將成為長期而穩(wěn)定的財政收入來源。

　　如果地方政府不再過多為“土地出讓金”張羅，而是將注意力轉(zhuǎn)到其他生產(chǎn)上，那么開發(fā)商和地方政府那一層剪不斷理還亂的曖昧關(guān)系將徹底終結(jié)了。

　　五、有助于調(diào)節(jié)貧富差距

　　一旦把房地產(chǎn)稅提到財產(chǎn)稅這個層面上，財產(chǎn)稅的開征具有填補中國現(xiàn)行稅制中財產(chǎn)稅缺失的特殊功能。就意味著中國真正啟動了調(diào)節(jié)貧富差距的工程。房地產(chǎn)稅的開征將使對貧富差距影響最大、具有基礎(chǔ)作用的財產(chǎn)有所觸動。

　　總結(jié)

　　長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控更多要依靠市場力量、法治調(diào)節(jié)。以“限購”為代表的行政手段，短期、局部可能見效快，長期來看效果未必合適。特別是交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，以北京為例，個稅與營業(yè)稅、契稅加起來常常數(shù)十萬元計，令剛需購房者不堪重負(fù)。

　　當(dāng)稅負(fù)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)，對“房叔”“房姐”們的殺傷力會更直接、更明顯，更有利于公平稅負(fù)、平抑房價。該征的征，該免的免，才是房地產(chǎn)稅的本意，才能讓剛需者笑、投機者愁。

　　無論稅收二次分配，還是稅收撬動的房產(chǎn)占有格局，房地產(chǎn)稅注定將扮演一個促進(jìn)公平的角色。放在社會公平正義的天平上考察，房地產(chǎn)稅立法工作需要格外謹(jǐn)小慎微，拿捏好技術(shù)與價值的雙重取向，平衡好各方利益的動態(tài)變化。從這個意義上說，這次立法不單單是個法律事件，更是一場匯聚民意、民智，凝聚民心、民情的政治活動，需要立法者勉力為之。