淺談區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟機(jī)制

　　1 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的必要性

　　目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于低水平壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局，區(qū)域性特征明顯，以區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量十分巨大，資金來源單一，樓盤的銷售量不穩(wěn)定，大多物業(yè)類型為居住型，如全國(guó)有注冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)47000多家，萬科作為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)商之一，也只占有略高于1%的市場(chǎng)份額。然而隨著我國(guó)人均收入水平的提高和大型公司對(duì)區(qū)域項(xiàng)目的關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度將逐步提高，區(qū)域性中小企業(yè)面臨并購(gòu)危機(jī)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想有更大的發(fā)展，必須進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，進(jìn)行資源整合，才能與大型企業(yè)合理競(jìng)爭(zhēng)。

　　2 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的組建原則

　　我國(guó)區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的組建首先應(yīng)該充分考慮企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)和掌握的資源，結(jié)合面臨的市場(chǎng)機(jī)遇、聯(lián)盟活動(dòng)的環(huán)境基礎(chǔ)條件等因素，并遵循如下原則：

　　2.1 明確聯(lián)盟動(dòng)因

　　分析聯(lián)盟動(dòng)因是區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)首先必須遵循的基本原則，可以從技術(shù)、競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)，資金、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等角度予以分析，避免因?yàn)槁?lián)盟失去自身特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟的正效應(yīng)，使企業(yè)對(duì)自身現(xiàn)有和未來所需的能力有一個(gè)清楚的、戰(zhàn)略上的理解和認(rèn)識(shí)。

　　2.2 聯(lián)盟成員核心競(jìng)爭(zhēng)力互補(bǔ)

　　區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行戰(zhàn)略聯(lián)盟最為重要的目標(biāo)抵抗激烈競(jìng)爭(zhēng)，彌補(bǔ)企業(yè)的戰(zhàn)略缺口和增強(qiáng)企業(yè)的核心能力，故應(yīng)選擇與企業(yè)有差異的企業(yè)作為盟友，從而進(jìn)行業(yè)務(wù)上的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，彌補(bǔ)自身的劣勢(shì)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)注意采取差異化戰(zhàn)略作為基本指導(dǎo)策略，才能在市場(chǎng)中取得一片天地。

　　3 區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式

　　建立戰(zhàn)略聯(lián)盟時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)力量、資金實(shí)力等情況，選擇合適的企業(yè)構(gòu)建如咨詢、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、金融等方面的戰(zhàn)略聯(lián)盟。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，企業(yè)可以從四個(gè)階段考慮聯(lián)盟的內(nèi)容和對(duì)象(如下表)。同時(shí)，考慮到區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，將具體聯(lián)盟形式簡(jiǎn)述如下：

　　3.1 土地與資金結(jié)合的聯(lián)盟

　　這種聯(lián)盟形式比較適合區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取了銀根緊縮和嚴(yán)控土地出讓規(guī)模等調(diào)控措施，房地產(chǎn)企業(yè)獲取信貸資金和土地的難度較大。但一些區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)本地地產(chǎn)行情較了解，因而在土地獲取方面較擅長(zhǎng)，它可以與擁有資金、缺乏土地的大型房地產(chǎn)企業(yè)組建成土地與資金形式的聯(lián)盟。這種聯(lián)盟形式很好地彌補(bǔ)了合作各方土地與資金資源短缺的矛盾。

　　3.2 全方位開發(fā)聯(lián)盟

　　由于區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力較弱，在同一片區(qū)域內(nèi)，不同樓盤的企業(yè)可以構(gòu)建全方位開發(fā)聯(lián)盟，采取戰(zhàn)略協(xié)定的方式，通過聯(lián)盟采購(gòu)、配套共享、聯(lián)合營(yíng)銷等方式，減少成本，降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以給未來的業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)便利、美觀、和諧的社區(qū)環(huán)境。

　　3.3 知識(shí)共享型聯(lián)盟

　　房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)具有很強(qiáng)的地域性，不同區(qū)域市場(chǎng)具有不同的市場(chǎng)特點(diǎn)和消費(fèi)者習(xí)性，因此，區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)可以組建成知識(shí)共享型的戰(zhàn)略聯(lián)盟，抵御大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。知識(shí)共享型不僅可學(xué)習(xí)借鑒別的房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也有利于降低自己的學(xué)習(xí)成本，提高企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作能力。

　　3.4 強(qiáng)化價(jià)值鏈的聯(lián)盟

　　房地產(chǎn)企業(yè)可以從價(jià)值鏈的角度，聯(lián)合具有一定優(yōu)勢(shì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、施工企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、材料供應(yīng)商、媒體咨詢、銷售代理企業(yè)甚至裝飾裝修企業(yè)進(jìn)行全方位、多層次的聯(lián)盟。這樣聯(lián)盟有助于降低市場(chǎng)交易成本，增加消費(fèi)者的附加值，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　3.5 與金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)盟

　　這方面的聯(lián)盟是區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)最需要的，但也是較為困難的。當(dāng)前中小型地產(chǎn)企業(yè)大多融資渠道單一，抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，因此，若能與當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)組建戰(zhàn)略聯(lián)盟，根據(jù)自己的資金實(shí)力選擇合適的金融服務(wù)，則能夠吸引金融機(jī)構(gòu)為自己注入資金，從而提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　4 結(jié)語(yǔ)

　　在激烈的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，區(qū)域性中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的合作機(jī)制，將金融、組織、設(shè)計(jì)單位以及承包商等結(jié)合成一個(gè)戰(zhàn)略聯(lián)盟，資源上實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，技術(shù)和知識(shí)方面實(shí)現(xiàn)共享，從而降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，形成規(guī)模效益。