最新房地產(chǎn)管理類論文

　　隨著建筑行業(yè)的飛速發(fā)展,房地產(chǎn)管理水平有了提高,它的發(fā)展對我國經(jīng)濟社會的進步起著不可替代的作用。下文是學習啦小編為大家整理的關于最新房地產(chǎn)管理類論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　最新房地產(chǎn)管理類論文篇1

　　論房地產(chǎn)管理策略

　　摘要：房地產(chǎn)管理策略貫穿于整個房地產(chǎn)項目的實施階段，本文從房地產(chǎn)項目決策起的管理談起，一直到項目的竣工審計階段，突出了管理中的成本控制，以期達到企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。

　　關鍵詞：房地產(chǎn);管理策略;項目管理

　　很多管理實踐都同時得出這樣一個結論，不同管理時期對房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項目決策期的管理尤其是成本控制對于房地產(chǎn)項目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細節(jié)上，做好每一步的管理落實。

　　一、項目決策期的管理

　　(一)明確市場定位，核實經(jīng)濟指標。

　　做好市場預測，將市場脈絡把握清楚，確定建設標準，找準房地產(chǎn)目標消費市場，選擇合適的建筑特點、營銷手段、價格方案、項目經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)?？尚行苑桨?、項目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟指標。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產(chǎn)項目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過高，質(zhì)量達不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場定位的不準確。

　　(二)優(yōu)化規(guī)劃設計，保障準確決策。

　　房地產(chǎn)的規(guī)劃設計是項目最終品質(zhì)的關鍵影響因素，好的規(guī)劃設計需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項目中的建筑開窗見綠，實現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設計應當充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場發(fā)展情況。爭取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進行規(guī)劃布局，結合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當中來。根據(jù)當?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場定位現(xiàn)實，整合出一套能夠適合于實施的先進技術，且保證技術的成本效益，力爭得到最大的投資回報。

　　二、項目設計期的管理

　　項目設計時期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關鍵的階段，也是處理經(jīng)濟與技術之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。

　　(一)選擇合適的設計單位。

　　地產(chǎn)項目的設計水平，對于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設計的競標形式，獲得最優(yōu)化的設計方案，可以實現(xiàn)既定的項目功能目標，包括質(zhì)量目標、成本目標以及效益目標等等。也更加方便于在適用先進科學技術方面，減少工程造價。

　　(二)完善優(yōu)化的設計方案。

　　在項目設計過程中，多種方案應當進行經(jīng)濟上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設計方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設計出很多形狀特異的建筑，復式輪廓一方面浪費了結構成本，另一方面也不利于建筑安全。應當開展科學的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設計方案。明確建筑物結構、布局、建筑材料、設計標準等同項目成本的關系。

　　(三)注意設計的標準與限額。

　　建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應的設計方案調(diào)整，項目中的所有構件與配件，只要條件允許，都應當進行標準設計。采取廣泛的標準式設計，能夠很有效地節(jié)約設計力量，減少設計時間，提升勞動生產(chǎn)效果。加快工程建設的步伐。限額設計以投資估算書控制并保證設計標準與造價指標的順利實施，可以有效避免設計深度達不到規(guī)范要求，或者是選用標準不當形成的安全系數(shù)降低問題。

　　三、項目實施期的管理

　　通常情形下，地產(chǎn)項目實施期的管理更注重于規(guī)范化地實施各系統(tǒng)方案，對于成本糾偏的作用影響不大，而項目實施期的資金利用與管理則是一個重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

　　(一)做好施工與材料采購招標工作、做好合同管理工作。

　　地產(chǎn)項目應當建立準確翔實的管理組織機構與成本控制管理規(guī)范業(yè)務流程，項目的實施過程中應當有切實可靠的施工圖預算、投資預算、工程概算間的動態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標工作，建立全面而動態(tài)化的材料價格、設備價格信息資源中心，建立材料設備分包工程的分項指導價格體系，體系中應當包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導工程中的價格核算，做好市場材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價格把關，對甲供材料進行合理分包，各設備材料在供應時期都要將價格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價計價與合同計價工作，合理的計價運作模式，對于項目的細節(jié)管理非常重要。

　　(二)做好施工現(xiàn)場管理工作，做好變更簽證工作。

　　注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時性，是施工現(xiàn)場管理的首要工作原則。通常項目的變更簽證，其目標數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價格簽證要用會簽來決定，按照項目的限額標準，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務流程應當以節(jié)約時間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準。所有的工程變更都應當在審查論證的前提下進行，在項目實施過程中，一般來說只負責處理同當前施工關系密切的相關變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場代表，規(guī)范現(xiàn)場工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實預算體系制度，嚴格預算管理，確保預算始終控制在計劃之內(nèi)。最后應該注意的是施工隊伍的整體管理。

　　四、項目完成期的管理

　　(一)注意地產(chǎn)項目的全程審計。

　　項目審計不應當僅僅是竣工審計與事后審計，還應當包括事前審計與事中審計。所謂的事前審計，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關，避免出現(xiàn)不必要的錯誤。而事中審計(施工期的過程審計)則更具有效益性與針對性，如果事中審計做好，可以起到事半功倍的良好效果。

　　(二)使人盡其才，物盡其用。

　　要想使地產(chǎn)項目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應當了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進的，可是因為個別工作人員的積極性不高，業(yè)務水平有限、責任心不強，都會使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競爭，其核心內(nèi)容應該是人才的競爭。

　　(三)做好地產(chǎn)項目完成之后的系統(tǒng)評估。

　　在項目竣工以后的結算審核的前提下，把項目造價材料與結果分析匯總至數(shù)據(jù)庫當中去，給后續(xù)管理工作提供準確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項目績效的根據(jù)。企業(yè)應當會同各項目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗與失敗教訓，并提出今后的工作改進方案，方案下一階段的綜合管理。

　　總結：

　　從上面的分析中我們能夠更深刻地體會到，注意房地產(chǎn)項目管理，減少運營成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進行的房地產(chǎn)項目管理，已經(jīng)成為當務之急。只有用科學審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場中的不敗之地。

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　　最新房地產(chǎn)管理類論文篇2

　　淺探房地產(chǎn)開發(fā)流程管理

　　摘要:在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的當今社會，各行各業(yè)都在以自己獨有的方式加快發(fā)展的腳步，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，它與國民經(jīng)濟息息相關，是改善生活、拉動經(jīng)濟進步、改善投資環(huán)境的重要一環(huán)，它是一個具有綜合性的行業(yè)，為維護社會的穩(wěn)定也做出了一定的貢獻，作為國民經(jīng)濟中各行業(yè)相互集中、聯(lián)系的重要樞紐,現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。本文主要研究了房地產(chǎn)開發(fā)的流程管理，對開發(fā)的階段進行了劃分，并提出管理的措施，和開發(fā)的運行流程。

　　關鍵詞:房地產(chǎn),開發(fā)項目, 開發(fā)運作流程

　　房地產(chǎn)業(yè)在我國如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)時行業(yè)發(fā)展的原動力。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展事關國民經(jīng)濟全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,同時維護社會的穩(wěn)定,是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè),是國民經(jīng)濟中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國國民經(jīng)濟的支柱.產(chǎn)業(yè)。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分

　　對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產(chǎn)開發(fā)項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。

　　(1) 前期策劃和決策階段

　　這一階段的工作內(nèi)容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發(fā)商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境等方面進行研究分析,確定項目開發(fā)或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發(fā)商要根據(jù)擬建項目的規(guī)模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規(guī)范進行論證,分析項目的技術可行性。

　　(2) 計劃與設計階段

　　計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規(guī)劃、設計、造價預算、計劃安排。規(guī)劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規(guī)劃部門進行控制和決策。幵發(fā)商向設計單位提供規(guī)劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規(guī)劃設計重點。規(guī)劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。

　　(3)施工階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質(zhì)量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。

　　(4)租售和物業(yè)階段

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)管控策略

　　2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結構

　　組織結構設計是企業(yè)以實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進行的一項企業(yè)管理基礎性的工作,對于整個企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

　　2.2 加強企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢,要不斷適應外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實現(xiàn)企業(yè)管理和業(yè)務流程的再造。企業(yè)流程再造對于擴大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價值具有指導作用。

　　2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障

　　1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系

　　績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響?？冃Ч芾硎紫刃枰_定目標,而目標又通過流程來實現(xiàn)。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現(xiàn)程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的?？冃Ч芾硎橇鞒坦芾淼幕颈Ｕ?流程管理是績效管理的基礎?？梢哉f,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現(xiàn)將大打折扣,直接影響公司目標的實現(xiàn),影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　2)績效管理的意義

　　通過基于戰(zhàn)略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進而確保企業(yè)的績效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢,保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。崗位責任體系是實現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進為出發(fā)點,激勵崗位工作,體現(xiàn)崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點,確定工作流程流經(jīng)部門具體崗位,并由具體崗位來實現(xiàn)各流程節(jié)點的工作;通過界定流程節(jié)點來明確工作內(nèi)容。

　　3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來

　　績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業(yè)確定。企業(yè)的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)運作流程

　　為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)活動,完善和落實公司房地產(chǎn)開發(fā)矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程。整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經(jīng)濟技術初評、經(jīng)濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。

　　工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經(jīng)濟技術初評、經(jīng)濟技術評估,負責內(nèi)部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現(xiàn)場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產(chǎn)營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調(diào)整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態(tài),提交《項目營銷報告》。

　　客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業(yè)管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調(diào)查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當?shù)亻_工建設所需的各項法律手續(xù),負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監(jiān)理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現(xiàn)場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。

　　結語

　　在我國,房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功,不僅關系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關系到國家的工業(yè)化、城市化進程。

　　參考文獻

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