有關房地產經營與管理論文

　　隨著市場競爭的日趨激烈與嚴重,對房地產經營管理模式的改進模式進行研究已經顯得十分有必要.下文是學習啦小編為大家整理的有關房地產經營與管理論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　有關房地產經營與管理論文篇1

　　試論房地產經營管理

　　摘要：現(xiàn)階段，關于房地產的各方面知識也被人們廣為學習和研究，而房地產業(yè)為社會各階層提供的職業(yè)崗位已儼然成為就業(yè)機會一支強大的力量。房地產經營的體制、決策與管理也是愈來愈完善。然而，并不是每個人都可以在房地產業(yè)界駕馭自如、獨占鰲頭，精通并且熟練的把握房地產管理方面的技巧才會是真正的贏家。下面就房地產多方面的知識及現(xiàn)階段的概況進行一下論述。

　　關鍵詞：房地產;項目;經營管理

　　1 經營管理的概述

　　房地產經營是從事房地產業(yè)的人對房地產項目進行的經濟營建,主要表現(xiàn)了房地產企業(yè)與房地產市場的經濟關系.而房地產管理是房地產從業(yè)者對房地產企業(yè)內部的資源,方案進行人性化,科學化,經濟化的優(yōu)化操作和整合.其實,房地產開發(fā)已經貫穿房地產的經營與管理中,或者說房地產經營與管理涵蓋在房地產的整個流程,通過合理,有效的房地產經營與管理以達到房地產企業(yè)利潤最大化,風險最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實現(xiàn)社會責任化。

　　房地產經營管理戰(zhàn)略的目的就是企業(yè)在未來發(fā)展的途徑上如何適應市場，將企業(yè)所具有的資源如何配置，并形成和加強自身的獨特的核心競爭力，實現(xiàn)預期目標。從這一目的來看，首先就必須解決好企業(yè)所在行業(yè)的準確預測，清晰地判斷所從事行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期、發(fā)展空間等，進而正確預測產品市場，分析產品市場走向、產品發(fā)展趨勢、市場競爭程度、客戶滿意度、忠誠度、客戶的需求愛好以及區(qū)域、國家的宏觀經濟發(fā)展等。真正做好行業(yè)及市場的準確預測，就能較清晰地看清未來市場及產品發(fā)展趨勢，為企業(yè)發(fā)展指明方向，企業(yè)經營戰(zhàn)略才有了堅實的基礎，因此經營管理戰(zhàn)略作用發(fā)揮對外依賴于行業(yè)及市場的準確預測和把握。

　　2 項目經營管理

　　房地產是房產和地產的總稱,指的是房地產具有某種特定的財產權利，其物質形態(tài)是土地和房屋。它包括兩方面的含義：首先，它是一種客觀存在的物質形態(tài);其次，它是一項法律意義上的財產 。房地產的商品包括建筑地塊、房屋、房地產服務等等。房地產管理是企業(yè)為了實現(xiàn)一定的經營目標，對經營活動所進行的計劃、指揮、協(xié)調、監(jiān)督、檢查等組織工作。企業(yè)管理是一個統(tǒng)一整體，它由五個方面構成：管理主體--誰來管;管理客體--管什么;管理目標--為什么要管;管理手段--怎么管;管理評估--結果如何。

　　房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現(xiàn)生產要素在房地產項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質產品。爭取項目的成功實施是項目管理的總目標。一個成功的項目應該具有以下條件：

　?、僖谙薅ǖ馁M用條件下，盡可能地降低項目的費用消耗，減少資金的占用，達到項目預定的使用功能和使 用效果，使項目在使用過程中能經濟、安全、高效地運行。②要在預定的時間內完成項目的建設，不拖延，及時地實現(xiàn)投資目的，達到預定的項目總目標和要求。

　　③要使項目能合理地有效地利用各種資源，使項目具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。必須使項目能為使用者(顧客或用戶)所接受、認可，同時要照顧到社會各方面及各參加者的利益，使各方面都感到滿意⑼

　?、鼙仨毷鬼椖颗c環(huán)境協(xié)調。這是“以人為本”思想在房地產項目的具體體現(xiàn)，包括與自然環(huán)境的協(xié)調，與人文環(huán)境的協(xié)調，與社會環(huán)境的協(xié)調。

　?、荼仨毷鬼椖繉嵤┌从媱?、有秩序地進行，盡可能降低工程變更和事故發(fā)生，較好地解決項目過程中出現(xiàn)的風險、困難和干擾，使項目的損失降低到最低限度。要使項目完全符合上述每一個條件，幾乎是不可能的。因為在一個具體的項目中各個評價指標的重要地位不同，常常需要確定它們的優(yōu)先級，如有的指標必須保證，有的指標盡可能照顧，有的指標是不可能完全得到保證，甚至有些指標之間是相互矛盾的等。

　　因此，在具體項目中，我們應根據(jù)項目的具體特點，確定各個指標的優(yōu)先等級，保證項目總體目標的實現(xiàn)，這一工作實質是屬于項目目標優(yōu)化的工作內容。房地產項目管理是一個具有寬泛意義的名詞，包括成本管理、工期管理、質量管理、現(xiàn)場管理、合同管理、風險管理等等多方面的內容，因此，若想對房地產實現(xiàn)靈活多變的操縱，就必須熟練掌握多方面的知識，還要善于開動腦筋，對方位的思考和運籌。

　　3 營銷管理

　　房地產商品投放市場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。 成功的房地產銷售過程一般包括：宣傳、溝通階段， 談判階段， 簽約階段。從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為開發(fā)商自行租售和委托代理兩種。 ① 開發(fā)商自行租售。由于委托物業(yè)代理要支付相當于售價1%～3%的傭金，所以有時開發(fā)商愿意 自行租售。一般在下述情況下開發(fā)商愿采取這樣的營銷方式：第一，大型房地產開發(fā)公司，他們往往有自己專門的市場營銷隊伍和世界或地區(qū)性的銷售網絡。第二，在房地產市場價格高漲、市場供應短缺期。第三，開發(fā)商所發(fā)展的項目已有較明確、甚至是固定的銷售對象。②物業(yè)代理。經紀人和代理商是從事購買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，房地產市場上的經紀人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。傳統(tǒng)的房地產經紀人留給人們的印象是，通過傳遞信息、居間介紹，待交易成功后收取傭金。現(xiàn)代的物業(yè)代理則是一個全新的念，已經從單純的協(xié)助推銷逐漸發(fā)展為參與開發(fā)項目市場營銷工作的全過程，其所提供的服務具有很高的專業(yè)技術含量。它包括聯(lián)合代理與獨家代理，買方代理、賣方代理和雙重代理，首席代理和分代理三種形式。但是不論是采用哪種代理或代理組合，很重要的一點是在開發(fā)項目前期就盡快確 定下來，以使物業(yè)代理公司能就項目發(fā)展的規(guī)劃、設計和評估有所貢獻。

　　4物業(yè)管理

　　物業(yè)管理是一種和現(xiàn)代化房地產開發(fā)相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而形成的統(tǒng)一管理方式，它是和社會主義市場經濟體制相適應的管理形式。所謂物業(yè)管理，簡單來說，就是人們對物業(yè)的管理活動。物業(yè)管理泛指一切有關房地產開發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務。一般只限于對該物業(yè)進行管理服務，其主要的任務是對物業(yè)的維護、管理共用的機電設備和公共設施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護等服務項目。歸納物業(yè)管理的定義可以為是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人(業(yè)主)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關的法律法規(guī)，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理具有社會化、專業(yè)化、市場化、管理形式的規(guī)范化等特征。

　　物業(yè)管理的對象、范圍相當廣泛，但其基本內容是一樣的。按服務的性質和提供的方式，物業(yè)管理可分為常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務以及委托性的特約服務三大類。物業(yè)管理基本原則包括：用戶至上、服務第一的原則;業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結合的原則;統(tǒng)一經營、綜合管理的原則;社會化管理、企業(yè)化經營的原則;合理競爭的原則;依法管理與服務的原則。 另一方面而言，物業(yè)管理的運作，既是管理思想的體現(xiàn)，又是管理理論的實踐，是全部物業(yè)管理活動的總和。為保證物業(yè)管理有條不紊地順利啟動和正常進行，從規(guī)劃設計開始到管理工作的全面運作，有若干環(huán)節(jié)不容忽視。這些基本環(huán)節(jié)分別包括在：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的日常運作階段。只有做好這些環(huán)節(jié)，才能保證物業(yè)管理的流暢。另外，物業(yè)管理程序的順利進行，充足的經費才是最后重要的保證，經費包括維護類、養(yǎng)護類以及修繕類等等，通過受益人出資，產權單位出資，物業(yè)開發(fā)單位出資的渠道來獲取必要的經費。

　　5 結束語

　　房地產經營管理是房地產的高層領導人在現(xiàn)代市場經營觀念的指導下，為構建和維持長久的競爭優(yōu)勢，通過對外部環(huán)境和內部條件的全面估量和分析，從企業(yè)發(fā)展全局出發(fā)而作出的較長時期的總體性的謀劃和行動綱領。近幾年,企業(yè)經過市場經濟的洗禮,在房地產經營管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了較大進步,但與現(xiàn)代企業(yè)管理要求還有一定距離。

　　有關房地產經營與管理論文篇2

　　淺談循環(huán)經濟背景下的房地產經營管理思考

　　循環(huán)經濟是隨著社會的發(fā)展以及保護環(huán)境的急切需要而提出的一種生態(tài)經濟，該經濟形態(tài)在運行過程中以“減量化、資源化、再利用”為基本原則，以確保資源的循環(huán)使用和提高資源的利用效率為其重要核心。要求將清潔生產、資源綜合利用以及可持續(xù)消費等融為一體，切實運用生態(tài)學的規(guī)律來指導人類的經濟活動，是為了順應時代及社會發(fā)展對傳統(tǒng)經濟模式的根本變革。可見，循環(huán)經濟是我國實現(xiàn)建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會這一目標的必由之路，是實現(xiàn)資源、環(huán)境、社會三方面可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要途徑。

　　一、循環(huán)經濟的內涵

　　就循環(huán)經濟的“減量化、資源化、再利用”這一基本原則而言，減量化主要是指使用較少的資源達到預定的經濟目標，同時在該過程中減少廢棄物的產生和排放，以達到節(jié)約資源、減少污染的目的。資源化主要是指在變廢為寶，盡最大可能將廢棄物轉化為資源再次使用，從而提高廢棄物的利用效率，從而起到節(jié)約自然資源的目的;再利用主要是就增加產品的利用次數(shù)而言的，通過修復、翻新、再制造等手段，延長產品的使用周期。

　　二、基于循環(huán)經濟的房地產經營管理體系

　　基于循環(huán)經濟的房地產經營管理體系需要在原本以經濟效益為核心的管理模式向生態(tài)化的管理模式轉變，實現(xiàn)房地產的綠色經營管理。這就需要房地產在發(fā)展的過程中，在遵循市場經濟規(guī)律的基礎上，同時兼顧生態(tài)發(fā)展規(guī)律的要求，實現(xiàn)經濟同生態(tài)環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，實現(xiàn)社會、經濟、生態(tài)三方面效益的有機結合。房地產的綠色經營管理涉及到房地產管理的各個方面，并貫穿在房地產經營管理的整個過程。因此，在房地產經營管理的過程中要以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為根本目標，實現(xiàn)生態(tài)設計、綠色創(chuàng)新、清潔生產、綠色營銷、可持續(xù)消費等，徹底改變目前房地產粗放型的生產方式及純經濟型的管理方式。

　　房地產的綠色經營管理體系的結構主要包含管理目標、實施對象、技術要求及相關支撐體系等。(1)就管理目標而言，是社會、經濟、生態(tài)上方面效益的協(xié)調優(yōu)化、有機組合。在房地產經營管理的過程中，要在盡最大可能提高資源利用率的同時，減少房地產在整個環(huán)節(jié)中對生態(tài)環(huán)境的不利影響。(2)就管理的對象而言，主要要求房地產就其整個項目生命周期的各個主體均制定嚴格的環(huán)境管理指標，并就制定的環(huán)境管理指標保證在各個環(huán)節(jié)、各個主體之間均嚴格遵守、切實實施。(3)就技術要求而言，這涉及到房地產整個項目生命周期的各個環(huán)節(jié)的環(huán)境、資源的技術處理，如：綠色采購、綠色規(guī)劃、綠色建設、綠色消費等等。(4)就相關支撐體系而言，主要是指與房地產綠色經營管理相配套的相關體系，如數(shù)據(jù)庫、信息庫、綠色評估體系、綠色決策支撐系統(tǒng)等。這些體系均是房地產綠色經營管理過程中必不可少的重要支撐。

　　三、基于循環(huán)經濟的房地產經營管理的措施

　　(一)轉變經營管理理念

　　就房地產的經營管理理念理念而言，基于循環(huán)經濟的房地產經營管理需要順應時代的發(fā)展要求進行切實的轉變，由以前單純的追求經濟效益轉向社會、經濟、生態(tài)三方面效益的協(xié)調有機統(tǒng)一，在整個房地產行業(yè)樹立綠色經營管理的理念。綠色經營管理理念的樹立就人員方面而言，涉及到房地產整個項目生命周期的所有參與人員，尤其是相關的領導層和指揮層。就環(huán)節(jié)方面而言，綠色經營管理理念涉及的房地產整個項目生命周期的各個環(huán)節(jié)，如設計、建設、營銷、消費、以及所涉及材料技術等等。也就是房地產的綠色經營管理理念要在房地產企業(yè)的每一位人員的思想上得到樹立，在房地產整個項目生命周期中得到貫徹，只有在這樣的基礎上，才能夠實現(xiàn)綠色的經營目標，其實促進循環(huán)經濟模式在整個社會的推進。

　　(二)完善組織機構

　　房地產的綠色經營管理在具體的實施過程中涉及的領域眾多、環(huán)節(jié)繁雜，這必然需要有強有力的領導及完善的組織機構來保證其綠色經營管理的有效實施。在該機構中更要切實落實綠色經營管理的管理理念，明確人員、經費、工作任務及相關職責，充分發(fā)揮其引導和協(xié)調作用，保證各個領域和環(huán)節(jié)中綠色經營管理的有序、高效運行。在房地產企業(yè)中只有在完善綠色經營管理組織機構的基礎上，才能為循環(huán)經濟背景下的房地產的經營管理提供切實的組織保證和支持，促進房地產綠色經營管理的進行。

　　(三)建立健全相關制度、機制

　　在房地產綠色經營管理中，制度的制定及實施是綠色管理能夠切實運行的制度保障。只有在可持續(xù)發(fā)展的綠色管理理念的基礎上，建立健全相關制度才能確保在循環(huán)經濟背景下的房地產經營管理的進一步發(fā)展。在房地產綠色經營管理中，一方面，要建立健全相應的工作運營機制、健全資源節(jié)約管理制度、明確環(huán)境操作標準，以及加強在房地產建設和運用過程中的成本管理、定額資源消耗管理，以達到節(jié)約資源、提高資源利用率、降低污染物產生及排放，提高生態(tài)環(huán)境保護力度，實現(xiàn)經濟同生態(tài)效益的有機統(tǒng)一。另一方面，要加強綠色經營管理人員的人員分工，明確崗位職責，并通過有效的激勵及約束機制，來調動工作人員進行綠色經營管理的積極性和主動性，從而提高工作效率。此外，要注重綠色經營管理相關支撐體系的建立和維護，如建立與綠色經營管理相統(tǒng)一的信息知識庫、創(chuàng)建綠色化的評估機制等，以此來加強對綠色經營管理的支撐，促進其更好的發(fā)展。

　　(四)企業(yè)文化

　　企業(yè)文化是企業(yè)的生命力，貫徹在企業(yè)運行的各個環(huán)節(jié)。因此在房地產綠色經營管理模式的推進過程中，要進行綠色的企業(yè)文化建設。以通過綠色的企業(yè)文化建設，將可持續(xù)發(fā)展的觀點融入其中、將社會、經濟、生態(tài)三方面效益有機協(xié)調統(tǒng)一的理念貫穿在房地產的企業(yè)文化中，才能促使在房地產的綠色經營管理成為其經營管理的一種常態(tài)，促使綠色經營管理具體化、細節(jié)化、常態(tài)化。只有在這樣的基礎上才能為房地產綠色經營管理的持續(xù)、有效、健康進行提供良好、和諧的環(huán)境氛圍。

　　結語：

　　房地產經營管理要想在循環(huán)經濟的背景下得到進一步的發(fā)展，必須在根本上就其經營管理的理念進行根本性的轉變，由以前單純對經濟效益的追求轉變?yōu)樽非笊鐣?、經濟、生態(tài)三方面效益的有機協(xié)調統(tǒng)一，切實推進房地產的綠色經營管理模式。房地產的綠色管理在實際的實施運行過程中要切實加強經營管理理念的轉變、完善相應的組織機構、建立健全相關制度、機制，并加強房地產綠色的企業(yè)文化建設。只有在這樣的基礎上，才能確保房地產的經營管理順應時代的發(fā)展和社會的進步，順應循環(huán)經濟形態(tài)進一步推進。