探究土地儲(chǔ)備新機(jī)制服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略社會(huì)發(fā)展

　　隨著我國(guó)工業(yè)化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，土地作為最基本的公共資源、最基本的民生需求品，是我們?nèi)祟?lèi)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，也是城市最大、最具活力、最有增值潛力的重要資產(chǎn)。當(dāng)前，國(guó)家對(duì)土地宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，土地儲(chǔ)備工作面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。如何緊緊把握發(fā)展機(jī)遇，創(chuàng)新土地儲(chǔ)備機(jī)制，加快土地儲(chǔ)備工作步伐，更好地服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，小編結(jié)合工作實(shí)踐，從以下六個(gè)方面來(lái)與業(yè)內(nèi)同仁共同探討：

　　一、科學(xué)制定儲(chǔ)備規(guī)劃，突出土地儲(chǔ)備重點(diǎn)。

　　根據(jù)城市規(guī)劃和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，對(duì)近期開(kāi)發(fā)或極具有增值效益的地塊，以及重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目周邊土地要先行收購(gòu)儲(chǔ)備;對(duì)規(guī)劃開(kāi)發(fā)有中期效益項(xiàng)目的周邊土地，要以合同約定方式實(shí)行分期分批收購(gòu)儲(chǔ)備;對(duì)有遠(yuǎn)期效益的地塊，要以紅線(xiàn)方式儲(chǔ)備，對(duì)其用途進(jìn)行控制，防止?jié)撛谠鲋档耐恋刭Y產(chǎn)收益流失。進(jìn)一步采取收回改造區(qū)域的劃撥土地、收購(gòu)改造區(qū)域的出讓土地、整理整合平房改造拆遷區(qū)域土地等措施，重點(diǎn)為道路基礎(chǔ)設(shè)施用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施工程、廉租房和拆遷房建設(shè)用地等城市公共建設(shè)項(xiàng)目提供用地保障。

　　二、建立高效協(xié)調(diào)及資金籌措機(jī)制，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范。

　　實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，涉及許多政府部門(mén)，特別是與規(guī)劃、建設(shè)、發(fā)改、財(cái)政、房管等部門(mén)關(guān)系非常密切。因此，土地儲(chǔ)備運(yùn)作必須建立一個(gè)以政府領(lǐng)導(dǎo)為核心，有關(guān)部門(mén)共同參與的組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，保證部門(mén)之間的有效協(xié)調(diào)，提高土地儲(chǔ)備運(yùn)作效率。同時(shí)，要建立一種風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的資金運(yùn)作機(jī)制，以此分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一是建立融資激勵(lì)機(jī)制。將土地信貸和儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)融資有機(jī)結(jié)合，建立績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)金融機(jī)構(gòu)和土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)實(shí)行績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)和土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的積極性。二是積極探索完善土地預(yù)約金收取機(jī)制。對(duì)大宗征用儲(chǔ)備土地可事先預(yù)約用地單位或項(xiàng)目，通過(guò)收取土地預(yù)約金的方式解決資金短缺難題。三是要多渠道籌措資金。要通過(guò)申請(qǐng)政府財(cái)政撥款和向財(cái)政借款、金融機(jī)構(gòu)貸款等多渠道籌措資金。還要盡量縮短土地儲(chǔ)備周期，快速回籠資金，使土地儲(chǔ)備資金產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　三、加強(qiáng)土地經(jīng)營(yíng)運(yùn)行管理，規(guī)范二、三級(jí)市場(chǎng)。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷地位，必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合的科學(xué)的土地儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)制。一是要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備的主體地位，增強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控能力，為政府壟斷城市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)，提供體制和機(jī)制的保障，做到統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓和統(tǒng)一管理，形成“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的局面。同時(shí)規(guī)范土地二、三級(jí)市場(chǎng)，清理整頓隱形土地市場(chǎng)，徹底根治私下交易土地、隨意更改規(guī)劃用途及相關(guān)指標(biāo)等問(wèn)題，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。二是要全力打造公平競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式?jīng)Q定土地使用者、決定地價(jià)，形成平等競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)。三是合理運(yùn)用土地市場(chǎng)的配置作用。運(yùn)用地價(jià)杠桿，體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。

　　四、調(diào)整招拍掛出讓結(jié)構(gòu)，將土地“嫁對(duì)門(mén)”。

　　據(jù)有關(guān)資料顯示，2010年全國(guó)土地招拍掛出讓中掛牌和拍賣(mài)分別占83.23%和15.99%，而招標(biāo)只占0.78%，掛牌和拍賣(mài)的比例過(guò)高，招標(biāo)的比例則較低。對(duì)此，調(diào)整土地出讓結(jié)構(gòu)方式，有必要對(duì)不同用途的土地采取不同的土地出讓方式。對(duì)酒店、旅游、大型娛樂(lè)場(chǎng)所等商業(yè)用地可以采用拍賣(mài)和掛牌方式，但對(duì)普通住宅用地可以在遵循公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)原則下“捆綁限價(jià)”“房?jī)r(jià)低者得”“配建公共房多者得”等方式招標(biāo)出讓土地，還可以借鑒北京試行的“綜合評(píng)標(biāo)”出讓模式，設(shè)定合理的地價(jià)區(qū)間，將付款進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期、企業(yè)實(shí)力、信用度等作為評(píng)標(biāo)條件，價(jià)格因素占不到主導(dǎo)位置。如此，開(kāi)發(fā)商要競(jìng)得土地，勢(shì)必要綜合考慮評(píng)標(biāo)因素，減少現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)沖動(dòng)，讓一些不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)退避三舍，讓實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商以比較合理的價(jià)位獲得土地，做到少“拍”多“招”，真正讓土地“嫁對(duì)門(mén)”，從而利于遏制地價(jià)非理性上漲。

　　五、創(chuàng)新土地儲(chǔ)備方式，為地方發(fā)展聚集資源性財(cái)力。

　　土地儲(chǔ)備方式從現(xiàn)在單純的現(xiàn)實(shí)儲(chǔ)備，積極創(chuàng)新為現(xiàn)實(shí)儲(chǔ)備與控制性?xún)?chǔ)備并重。在搞好現(xiàn)實(shí)儲(chǔ)備的基礎(chǔ)上，根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，對(duì)“沿江、沿海、沿路、沿站”等周邊升值潛力較大區(qū)域土地實(shí)行控制性?xún)?chǔ)備，對(duì)納入控制儲(chǔ)備范圍內(nèi)的土地不準(zhǔn)辦理建設(shè)用地選址手續(xù)，不準(zhǔn)審批作為宅基地、集體留用地、臨時(shí)用地。而是由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地利用年度計(jì)劃，細(xì)化為年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，分期分批辦理好征用、轉(zhuǎn)用、報(bào)批等審批手續(xù)后，正式納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，這樣既可以從源頭上控制儲(chǔ)備土地總量，又可以保證政府對(duì)級(jí)差地租、土地增值收益以及土地附加值的最大歸集。

　　六、加強(qiáng)土地經(jīng)營(yíng)與城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合。

　　首先，土地的價(jià)格取決于區(qū)位、用途供求關(guān)系，城市規(guī)劃影響到土地的區(qū)位和用途，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響土地供求關(guān)系。做好城市建設(shè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃與土地經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的銜接，以土地供應(yīng)總量調(diào)控城市建設(shè)總量確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　其次，要科學(xué)供地，充分挖掘土地增值升值潛力，把握供地的批量、時(shí)間和投放時(shí)機(jī)。同時(shí)，結(jié)合城市建設(shè)用地調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入情況，著力盤(pán)活城市中心地區(qū)、繁華地段等重要區(qū)位的存量土地。對(duì)空閑、廢棄、低效利用土地進(jìn)行全面清查，摸清各類(lèi)建設(shè)用地中閑置和低效用地的數(shù)量、構(gòu)成、分布等情況，通過(guò)完善手續(xù)、調(diào)整位置，將分散、不便利用的碎塊土地，整合成為具有較高利用價(jià)值的土地資源，提高整體利用率。

　　再者，通過(guò)依法處置閑置土地、鼓勵(lì)企業(yè)盤(pán)活存量用地、舊城改造和村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等途徑促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，使黃金地段“溢出黃金地價(jià)”，對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理，包裝扮靚，將“生”地做“熟”地，“荒”地變?yōu)?ldquo;寶”地，增加土地附加值，實(shí)行土地收益最大化，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。