房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文參考范文
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文參考范文
隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，房地產(chǎn)市場過熱。發(fā)展速度過快；在經(jīng)濟(jì)學(xué)方面，房價(jià)高居不下普通百姓壓力大，房地產(chǎn)交易現(xiàn)在已成為關(guān)系國計(jì)民生的重要力量。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文參考范文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文參考范文篇1
淺談房地產(chǎn)營銷行為下的經(jīng)濟(jì)學(xué)
摘要：在當(dāng)前的房地產(chǎn)營銷過程中，人們受許多心理行為因素的影響，甚至出現(xiàn)不完全理性的行為。這種不完全理性行為普遍存在于使用性購房和投資性購房過程中。本文運(yùn)用行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析方法研究房地產(chǎn)營銷過程，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)營銷理論，在實(shí)踐中避免或者解決所遇到的一些實(shí)際問題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場營銷;行為經(jīng)濟(jì)學(xué)
一、房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀
近年來，房地產(chǎn)市場異常火熱，據(jù)2012年不完全統(tǒng)計(jì)，全國注冊的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到約65，000家。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，居民收入中的22%用于住房消費(fèi)，遠(yuǎn)高于教育、通信等其他方面的消費(fèi)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2013年上半年調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)房屋銷售面積20，898萬平方米，同比增加37.1%，增幅比去年同期增幅增加51個(gè)百分點(diǎn)，比上季度增幅增加26個(gè)百分點(diǎn)。其中，90%為住宅銷售面積，房地產(chǎn)開發(fā)住宅銷售面積為18，901萬平方米，同比增加41.2%。分區(qū)域看，—二三線城市全面回暖，商品房銷售面積分別增加1162.3%、36.9%和54.2%，增幅分別比去年同期增加83.0個(gè)百分點(diǎn)、50.2個(gè)百分點(diǎn)和64.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，受20%交易所得稅的影響，3月份多數(shù)城市二手房成交量接近或超過歷史最高水平。加上近期國家出臺(tái)一系列相關(guān)政策加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，政府大力整頓全國的土地市場。房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了競爭激烈的時(shí)代，房地產(chǎn)營銷中各種營銷理念和營銷手法也不斷出現(xiàn)，但在房地產(chǎn)營銷中仍存在著一些典型的問題。
1、房地產(chǎn)市場交易量增幅回落。
隨著對“國五條”細(xì)則的落實(shí)，房地產(chǎn)市場需求將受到抑制，短期內(nèi)市場觀望的可能性加大。各地政府都提高公積金貸款門檻或下調(diào)公積金貸款額度等方式來收緊住房公積金政策。隨著調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)今后房屋交易量增幅將出現(xiàn)回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過2012年大量銷售，企業(yè)資金壓力緩解。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2013年上半年調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2013年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長29.3%，增幅比去年同期增加21個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款同比增加62%，增幅比去年同期增加71個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人按揭貸款同比增加61%，增幅增加66個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款同比增加20%，增幅比去年同期增加7個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)資金充裕狀況是影響短期房價(jià)走勢的關(guān)鍵因素。在這樣的市場環(huán)境和資金狀況下，企業(yè)采取降價(jià)銷售的動(dòng)力不足。房地產(chǎn)企業(yè)未來競爭將更加激烈，更應(yīng)該把經(jīng)營的重點(diǎn)放到房地產(chǎn)營銷中來。
2、完備的可行性分析有待加強(qiáng)。
開發(fā)商在做產(chǎn)品市場定位分析時(shí)，往往根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析，市場調(diào)研不夠深入仔細(xì)，甚至流于形式，沒有為可行性分析報(bào)告做出實(shí)際的貢獻(xiàn)。由此導(dǎo)致開發(fā)商對市場的投資判斷失誤，所開發(fā)產(chǎn)品與消費(fèi)者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。
3、營銷行為中存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象。
近期對房地產(chǎn)企業(yè)的投訴也越來越多，投訴比例節(jié)節(jié)攀高。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，消費(fèi)者對住房、汽車等產(chǎn)品的投訴位居投訴榜前列，特別是對住房的投訴比例比上年同比增長了38%。調(diào)查表明：房地產(chǎn)銷售多通過大批量的廣告投放，建立高度的市場認(rèn)知度。但在房地產(chǎn)廣告中也存在虛假信息和欺詐現(xiàn)象，干擾了房地產(chǎn)市場秩序，并引發(fā)了法律糾紛，損害了房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的形象及誠信度。
二、基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析
行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是指以人類行為作為基本研究對象的經(jīng)濟(jì)理論，它通過觀察和實(shí)驗(yàn)等方法對個(gè)體和群體的經(jīng)濟(jì)行為特征進(jìn)行規(guī)律性的研究。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門介于心理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)之間的邊緣學(xué)科，它打破了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的界限及視域，重視對人的非理性行為的研究，試圖根據(jù)心理學(xué)的研究成果對傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論的基本假設(shè)進(jìn)行修正，將非理性等復(fù)雜的人類行為分析融入標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)理論之中。
1、認(rèn)知心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)當(dāng)中，我們假定消費(fèi)者能夠獲得充分的信息。然而，認(rèn)知心理學(xué)的研究表明，消費(fèi)者的認(rèn)知偏差影響了信息的正確加工，因而消費(fèi)者所獲得的信息并不是充分的。心理預(yù)期是相對于“參照點(diǎn)”而言的，房地產(chǎn)市場中，參照點(diǎn)就是人們對房價(jià)的期望。假設(shè)房價(jià)一直上漲，若現(xiàn)期以低價(jià)買房，則末期高漲的房價(jià)就是“獲得”;反之，就是“損失”。不管用“認(rèn)知偏差”還是用“信息不對稱”的原理來分析這一問題，結(jié)論都是類似的，那就是，消費(fèi)者并沒有能力充分的認(rèn)識(shí)所認(rèn)購的房屋的真實(shí)情況，因此處于認(rèn)識(shí)上和信息上的劣勢。
2、情感心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
人們在購物決策中往往出現(xiàn)所謂的“感情沖動(dòng)”，這種“感情沖動(dòng)”可以為消費(fèi)者帶來“瞬時(shí)效用”。這種“瞬時(shí)效用”表明，“感情沖動(dòng)”本身已經(jīng)為消費(fèi)者帶來了一種效用上的滿足，消費(fèi)者在住房購買過程中“情感沖動(dòng)”的現(xiàn)象是客觀存在的，這種“情感沖動(dòng)”將會(huì)影響消費(fèi)者在住房購買中的最大化決策。有研究表明，一些購房者并不能夠完全理性地把握自己的購房行為。在長時(shí)間房地產(chǎn)積極看好的輿論影響下，消費(fèi)者對于房價(jià)的參照點(diǎn)不斷提高，很容易產(chǎn)生一種急躁與盲從心理，從而產(chǎn)生從眾行為。房價(jià)越漲，從眾行為愈演愈烈。結(jié)果便是房價(jià)持續(xù)攀升，直至需求不能給價(jià)格足夠的支撐乃至產(chǎn)生泡沫。
人數(shù)越多，情感心理起到的作用和影響也越大。正是這種“感情沖動(dòng)”行為所形成的泡沫，增大了房地產(chǎn)市場的波動(dòng)性。從市場參與者的角度來看，除了普通購房者，其他參與者都從不斷攀升的房價(jià)中直接獲利。房價(jià)上漲使商業(yè)銀行在短期內(nèi)將獲得更多的利潤，從而形成了商業(yè)銀行的信貸與房價(jià)攀升互相刺激、互為因果的局面。最終，房地產(chǎn)市場的各方參與者共同造就了房地產(chǎn)的市場泡沫，多方的投機(jī)心理共同吹大了泡沫，形成所謂的房價(jià)泡沫、地價(jià)泡沫、供求泡沫和資金泡沫。
3、社會(huì)心理對房地產(chǎn)營銷行為的影響。
我國的文化傳統(tǒng)使得消費(fèi)者的個(gè)體行為更容易受到社會(huì)輿論的影響。在我國，人們非常重視和周圍人保持良好的關(guān)系，非常重視周圍人的看法和意見，盡量使自己的言行不超出正常人接受的范圍。我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，使人們形成了積極的心理預(yù)期，加之媒體的報(bào)道和地產(chǎn)商的鼓吹，都推動(dòng)著房地產(chǎn)市場的繁榮。國家刺激消費(fèi)、加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主旋律激活了房地產(chǎn)市場的投資熱情，各地紛紛把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)上分析，這些因素相互作用，互相影響，消費(fèi)者在一次又一次的“正強(qiáng)化”的作用下，加之從眾行為的群體放大效應(yīng)，于是更加刺激了房地產(chǎn)市場的不良發(fā)展。
三、基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)對完善當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的建議
1、關(guān)注購房者的心理，轉(zhuǎn)變營銷思維模式。
基于行為經(jīng)濟(jì)學(xué)，微觀角度分析房地產(chǎn)市場中購房者的心理特征和行為方式，對于購房者理性買房、房地產(chǎn)營銷以及平抑房地產(chǎn)價(jià)格具有重要的意義。倡導(dǎo)購房者一定要做到理性購房，對自己有個(gè)準(zhǔn)確的定位，購買適合自己的住宅，不要被媒體的大肆宣傳所迷惑，避免不正確的認(rèn)知心理產(chǎn)生。政府可以利用媒體向購房者提供確切的房價(jià)變動(dòng)信息，防止由于“認(rèn)知偏差”造成的房價(jià)持續(xù)上漲和持續(xù)下跌。房地產(chǎn)商可以利用購房者的心理研究細(xì)節(jié)營銷，改變營銷思維和方式，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。
調(diào)整營銷模式，建立客戶導(dǎo)向型的全程營銷機(jī)制。各開發(fā)商核心能力的側(cè)重點(diǎn)不同，營銷組織形式也可以有其獨(dú)特性。但是，基本的框架應(yīng)該大同小異。以客戶導(dǎo)向型全過程營銷理念為指導(dǎo)，未來樓市的競爭是產(chǎn)品的競爭，更是客戶資源的競爭。能夠準(zhǔn)確地把握購房者心理，更準(zhǔn)確、快速、高效地將客戶的需求反映到產(chǎn)品上，并能夠提供全程客戶服務(wù)的企業(yè)才能保持優(yōu)勢。
2、結(jié)合消費(fèi)者需求，挖掘產(chǎn)品自身優(yōu)勢。
當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者需求已呈現(xiàn)出高度多樣化和個(gè)性化趨勢。由于消費(fèi)者的職業(yè)、收入、家庭結(jié)構(gòu)、生活方式不同，房地產(chǎn)市場需求存在著很大的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對市場需求的差異，在細(xì)分市場的基礎(chǔ)上，綜合考慮企業(yè)自身的資源、條件、競爭對手的狀況，合理選擇目標(biāo)市場，科學(xué)進(jìn)行市場定位。調(diào)整房地產(chǎn)市場的需求結(jié)構(gòu)，解決房地產(chǎn)市場供求的結(jié)構(gòu)性失調(diào)問題。同時(shí)，合理的目標(biāo)市場策略有利于企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，有利于企業(yè)在市場中建立自己的特色，強(qiáng)化企業(yè)的品牌效應(yīng)，使自己在激烈的市場競爭中立于不敗之地，并求得持續(xù)、長遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)營銷者只有充分研究消費(fèi)者的需求，并將其貫穿于樓盤開發(fā)的全過程，才可能使自己的開發(fā)項(xiàng)目成為市場亮點(diǎn)。
3、加強(qiáng)品牌營銷力度。
建立良好的品牌對營銷活動(dòng)十分重要。未來房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是寶貴資產(chǎn)，還能強(qiáng)化企業(yè)在市場和行業(yè)中的地位，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)營效益。建立良好的品牌，要使建設(shè)的樓盤擁有優(yōu)良的品質(zhì)、適合的價(jià)格以及完善的售后服務(wù)。而且從行為經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，良好的品牌效應(yīng)，可以滿足消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)的那種愉悅感，從心理上得到了更大的滿足。一個(gè)品牌代表著服務(wù)質(zhì)量，企業(yè)的形象和顧客、公眾和社會(huì)對它的評價(jià)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，品牌意味著客戶吸引度，意味著穩(wěn)定的客戶群，意味著同一品牌覆蓋之下的持久、恒定的利益。隨著2012年火暴的銷售，房地產(chǎn)企業(yè)大多資金充裕，所以必須加強(qiáng)內(nèi)涵建設(shè)，注重進(jìn)行品牌效應(yīng)的積累，對品牌的創(chuàng)造和維護(hù)應(yīng)該貫穿整個(gè)項(xiàng)目的始終。只有這樣，才能使得品牌成為企業(yè)的競爭優(yōu)勢。
4、單向營銷向全程營銷、整合營銷轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，迫使企業(yè)不斷重新審視面臨的市場環(huán)境，并做出反應(yīng)。傳統(tǒng)的單一營銷方式面對發(fā)生了變化的市場已表現(xiàn)出疲態(tài)，房地產(chǎn)營銷將從傳統(tǒng)的依靠單一營銷向整合營銷轉(zhuǎn)變。營銷將會(huì)提前在早期介入房地產(chǎn)開發(fā)過程，注重前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、中期策劃運(yùn)營和后期物業(yè)管理幾個(gè)主要過程的連貫性和一致性。不但實(shí)現(xiàn)業(yè)主的購房愿望和開發(fā)商的經(jīng)營目標(biāo)，同時(shí)通過全程管理為物業(yè)的保值、增值提供專業(yè)化服務(wù)，以全過程營銷的方式在更寬泛的領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。整合營銷是把房地產(chǎn)咨詢、廣告、招商、營銷代理、會(huì)展、信息各功能板塊集成起來。整合營銷是對價(jià)值鏈的整合，可以保證提供產(chǎn)品或服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量，以實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值的最大化;可以更有效地管理各種相關(guān)資源，以發(fā)揮高效的經(jīng)濟(jì)效益。整合營銷推崇用動(dòng)態(tài)的觀念看待市場，既有利于顧客，又有利于企業(yè)，可以實(shí)現(xiàn)雙贏局面，正在成為房地產(chǎn)營銷發(fā)展的主流。
四、結(jié)束語
綜上說述，隨著2013年一系列房地產(chǎn)政策的出臺(tái)和落實(shí)，未來房地產(chǎn)市場的交易量增幅必定逐年放緩，現(xiàn)實(shí)的市場環(huán)境必然迫使房地產(chǎn)企業(yè)研究市場、重視營銷，把營銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，從研究消費(fèi)者的心理及行為出發(fā)，針對未來的市場情況，立足于市場調(diào)研，充分尊重消費(fèi)者個(gè)性特征，尊重和滿足消費(fèi)者需求，加強(qiáng)品牌建設(shè)，進(jìn)行全程營銷，房地產(chǎn)企業(yè)在日后必定能夠獲得成功。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文參考范文篇2
淺析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理
摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的放開，房地產(chǎn)市場過熱。發(fā)展速度過快;房價(jià)高居不下普通百姓壓力大;房地產(chǎn)交易現(xiàn)在已成為關(guān)系國計(jì)民生的重要力量。本文就國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提出了自己的觀點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì);現(xiàn)狀;
我國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。在幾十年的發(fā)展歷程中.房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。
促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計(jì)民生的大事。近幾年。針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價(jià)增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象?？梢婋m然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱，致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂，會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作，擾亂單位會(huì)計(jì)工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實(shí)際工作中，董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識(shí)薄弱，部分人員法律意識(shí)薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題
近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價(jià)的過快上漲。實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段的認(rèn)識(shí)不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識(shí)上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí).導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清.短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng).不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行。同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動(dòng)的位置.忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系.但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理.很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義發(fā)布的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立.但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場.特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán).陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。
2機(jī)制不完善.管理流于形式
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個(gè)年頭中。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭議。實(shí)施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式。
中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位.導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房價(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易.導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政.協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議
1完善相關(guān)法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前。實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī).建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性.使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
2、建立健全管理機(jī)制.
當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用.調(diào)整政府部門的管理職能。正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)，根據(jù)市場的變化進(jìn)行適當(dāng)、適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理、有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文參考范文篇3
談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的稅費(fèi)調(diào)整問題
如果要將保持房占有的x2分布并促進(jìn)房占有按x2分布演進(jìn)，必須在住房相關(guān)稅費(fèi)上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進(jìn)住房占有演進(jìn)中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費(fèi)征收得越多，人們在購房時(shí)就會(huì)按自己的需求購買相應(yīng)面積的住房，不會(huì)以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機(jī)為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費(fèi)，對于不需要的住房，會(huì)盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)整對房地產(chǎn)價(jià)格有著直接有影響。
1 收費(fèi)的去向
1.1 納入預(yù)算。收費(fèi)過高的原因很多，收費(fèi)并不是中國獨(dú)有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟(jì)國家中，預(yù)算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)生活的手段;同時(shí)，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費(fèi)，即政府機(jī)關(guān)對居民或法人提供特定服務(wù)時(shí)收取的手續(xù)費(fèi)或工本費(fèi)(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，還可按“使用者付費(fèi)”原則向接受服務(wù)者收取一定數(shù)量的使用費(fèi)，如高速公路、地鐵的收費(fèi)，污水或垃圾處理的收費(fèi)等(也要有法定收費(fèi)條款規(guī)定。此類收入有時(shí)可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費(fèi)、使用費(fèi)收入，都應(yīng)反映在政府預(yù)算收入中。當(dāng)然，在預(yù)算中可形成與某些資金對應(yīng)的相對獨(dú)立的部分，有時(shí)還貌似“預(yù)算外”，但政府總體預(yù)算的“完整性”是始終不可動(dòng)搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時(shí)，企業(yè)也可以有“收費(fèi)”，但這屬商業(yè)行為，與政府財(cái)力運(yùn)作系統(tǒng)無關(guān)。上述情況是當(dāng)今世界上市場經(jīng)濟(jì)國家的通例。不納入預(yù)算卻歸于“預(yù)算外”分散管理的政府收費(fèi)，在那些堅(jiān)持政府收入規(guī)范化和預(yù)算“完整性”原則的市場經(jīng)濟(jì)國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補(bǔ)充”而存在，并且在我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報(bào)表上都不反映的“預(yù)算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財(cái)力的收費(fèi)和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中獨(dú)特的現(xiàn)象。
1.2 轉(zhuǎn)入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費(fèi)，這一點(diǎn)是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價(jià)中還包括了市場公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費(fèi)。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應(yīng)當(dāng)取消收費(fèi)按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費(fèi)本應(yīng)該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計(jì)入住房的成本，這造成了嚴(yán)重的公共消費(fèi)不均，部分居民負(fù)擔(dān)了所有居民應(yīng)該承擔(dān)的收費(fèi)。在住房的稅費(fèi)調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費(fèi)改為保有階段是最直接的方法。
1.3 按件收費(fèi)。大部分收費(fèi)是按價(jià)征收的，這可以滿足各政府的財(cái)政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會(huì)因?yàn)榻灰變r(jià)格的大小而有較大變化，這些收費(fèi)如果按件收費(fèi)，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。
2 最重要的保有稅——物業(yè)稅
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個(gè)人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計(jì)價(jià)的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個(gè)人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地?zé)o償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財(cái)產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時(shí)代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是有價(jià)物。土地使用權(quán)是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應(yīng)該視為財(cái)產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費(fèi)后，地產(chǎn)稅并不是一個(gè)可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計(jì)稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準(zhǔn)地價(jià)完全可以作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。
3 問題最多的交易稅——土地增值稅
我國從1994年新稅制中開設(shè)土地增值稅，從征收實(shí)際來看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難。“我國現(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等。”
我國開征土地增值稅，過多從組織財(cái)政收入和限制房地產(chǎn)投機(jī)交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟(jì)增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實(shí)際上極難準(zhǔn)確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價(jià)制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入WTO的身份不符。從我國現(xiàn)實(shí)情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時(shí)停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是，土地增值稅嚴(yán)重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個(gè)稅種，必然是一種應(yīng)該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快牛”的現(xiàn)象難以克服。
4 結(jié)語
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設(shè)計(jì)相關(guān)的稅費(fèi)，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標(biāo)不治本”的方法。
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