三、中國現存住房反向抵押貸款模式及其發(fā)展
　　中國住房反向抵押貸款的變異形式及實施模式有：
　　1.南京模式（養(yǎng)老院養(yǎng)老）。凡擁有南京市產權房60平方米以上，年滿60歲以上孤殘老人，自愿將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，房屋產權將在被養(yǎng)老人逝世之后歸養(yǎng)老院所有。屬于“到按揭”的雛形，歷時兩年實踐已經夭折。
　　2.上海模式（以房自助養(yǎng)老）。實施機構是公積金管理中心，65歲以上老人將自己的房產賣給公積金中心，再進行反租，租期雙方約定，租金與市場價等同。老人可按租期將租金一次性付給公積金中心，其他費用歸公積金中心交付。此模式利用房價與租金的差價將老人資產盤活，但要求以產權先過戶為前提，且房屋升值部分完全歸公積金中心所有，使老人心存疑慮。
　　3.北京模式（養(yǎng)老房屋銀行）。這是由北京市某養(yǎng)老機構和中大恒基房地產經紀合作建立。60歲以上的老人將自己的房子交給“房屋銀行”代理，用租金供自己住養(yǎng)老院。此屬商業(yè)運作多方得利，但存在諸多問題，如能否保證養(yǎng)老院服務質量、老人房屋被代理租賃是否放心、租賃糾紛如何解決等。
　　上述模式可看做中國實施反向抵押貸款在實踐中的雛形及發(fā)展中的探索。由于實踐中面臨種種不確定因素的困擾，各種模式存在較大的制度和機制缺陷。同時，理論探討多于實際操作，在缺乏相應政策法規(guī)和觀念引導以及社會大環(huán)境的影響下，反向住房抵押貸款應有的社會效應還難以發(fā)揮、或發(fā)揮的作用微乎其微。
四、結論和對策建議
　　盡管住房反向抵押貸款對于健全中國社會保障體系，多渠道籌集養(yǎng)老資金，盤活二手房市場以及拉動內需等有著積極的意義，但目前的市場供給和需求都很有限，短期內開展和實施以現有制度和政策環(huán)境來看，可行性值得懷疑。但從長遠來看，其市場潛力巨大，前景廣闊。為此，應積極創(chuàng)造有利于住房反向抵押貸款發(fā)展的制度和政策環(huán)境。
　　首先，發(fā)揮政府的主導力量，通過建立和完善相應的法律法規(guī)為住房反向抵押貸款的實施創(chuàng)造條件。比如，調整相關法律法規(guī)，吸引保險資金和保險機構進入；通過開征遺產稅改變中國老年人養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，增強住房反向抵押貸款的吸引力；通過稅收減免、財政貼息、費用稅前列支等各種政策支持，增加經濟收入較低老年人參與的積極性等?？v觀發(fā)達國家的經驗不難看出，在一國開展住房反向抵押貸款的萌芽時期，政府的主導力量不容忽視。
　　其次，加強對住房反向抵押貸款業(yè)務的宣傳力度，引導人們改變現有的個人消費方式和理財方式。相信隨著時代的進步和老齡化危機的到來，傳統(tǒng)的倫理觀念會逐漸發(fā)生改變，反向抵押貸款市場將逐步成熟。這當然需要在一些比較開放的大城市開辦此項業(yè)務，通過示范效應吸引更多的老年人前來參加。
　　最后，著眼長遠，從戰(zhàn)略高度認識住房反向抵押貸款的必要性，將其納入中國社會養(yǎng)老保障體系，通過健全對借款人的利益保障機制、明確界定經營主體以及壽險業(yè)務的示范作用逐步過渡，同時，為使金融機構的資產可以實現有效流動，減弱其流動性風險，可對住房反向抵押貸款進行資產債券化運作，使金融機構獲得資金支持。
　　總之，住房反向抵押貸款在中國的開展前景廣闊，目前需要的是政策環(huán)境的創(chuàng)造和對人們觀念的引導。
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