房地產(chǎn)高級財務(wù)管理論文
房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理工作水平。下面是小編為大家精心推薦的房地產(chǎn)高級財務(wù)管理論文，希望能夠?qū)δ兴鶐椭?/p>
房地產(chǎn)高級財務(wù)管理論文篇一
房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作淺析
[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長,投資周期長,不確定性和風(fēng)險程度較高。面對激烈的競爭,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競爭能力,必須提高財務(wù)管理工作水平。本文就如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作從強化預(yù)算水平、做好資金管理和財務(wù)控制、做好稅務(wù)管理等七個方面做了詳細(xì)的闡述。
[關(guān)鍵詞]財務(wù)管理 房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理
財務(wù)管理是指企業(yè)為實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益,在組織企業(yè)的財務(wù)活動、處理財務(wù)關(guān)系過程中所進行的科學(xué)預(yù)測、決策、計劃、控制、協(xié)調(diào)、核算、分析和考核等一系列企業(yè)經(jīng)濟活動過程中管理工作的全稱,其主要特點是對企業(yè)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中的價值運動進行的管理,是一項綜合性很強的管理工作。
企業(yè)財務(wù)管理是企業(yè)管理的重要組成部分,滲透到企業(yè)的各個領(lǐng)域、各個環(huán)節(jié)之中;是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險控制的重要手段,是企業(yè)經(jīng)營成果的評判標(biāo)準(zhǔn),是經(jīng)營管理者日常決策的普遍依據(jù)。財務(wù)管理的水平,決定了企業(yè)的視力范圍和視線長度,決定了企業(yè)對風(fēng)險的可預(yù)見性和可控制性。當(dāng)前財務(wù)管理一般存在兩個誤區(qū):一是把財務(wù)管理簡單化,仿佛財務(wù)管理只是財務(wù)部門的事,忽視其整體管理職能;二是財務(wù)部門完全聽命于“老板”,忽視財務(wù)管理自身的規(guī)律性與相對的獨立性。房地產(chǎn)企業(yè)做好財務(wù)管理工作,要從以下七個方面入手:
(一)強化公司的預(yù)算管理水平
作為房產(chǎn)公司財務(wù)責(zé)任人,要充分了解和利用好各種財務(wù)管理環(huán)境,組織和參與好投資、籌資、資金營運及分配活動等財務(wù)活動,積極處理好各種財務(wù)關(guān)系。
全面預(yù)算管理是一種全方位、全過程和全員的整合性管理系統(tǒng),對與企業(yè)存續(xù)相關(guān)的投資活動、經(jīng)營活動和財務(wù)活動的未來情況進行預(yù)期并控制的管理行為,它具有全面的控制和約束力,不僅僅是一種管理制度和控制方略,更是一種管理理念。
要強化全面預(yù)算的剛性,把它當(dāng)成公司的憲法來執(zhí)行,當(dāng)成公司的一種戰(zhàn)略來重視,明白全面預(yù)算對公司長久發(fā)展的重要意義,讓公司上到公司領(lǐng)導(dǎo)、下至普通員工都參與到全面預(yù)算的編制、評審、執(zhí)行、分析、調(diào)整、考核的全過程中,自覺地服從全面預(yù)算的管理。主要從組織保障以及制度保障進行控制:
1、 組織保障:從組織結(jié)構(gòu)入手,構(gòu)建組織管理體系,對預(yù)算指標(biāo)層層分解,明確管理職能,對各種機構(gòu)職能做出詳細(xì)規(guī)定,以保證預(yù)算的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。
2 制度保障:要明確財務(wù)計劃流程,健全財務(wù)管理制度和績效激勵與約束機制。建立財務(wù)管理流程,使之符合企業(yè)總體戰(zhàn)略與運營規(guī)劃流程,結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃,使預(yù)算管理具有前瞻性,既全面又有操作型。
(二)做好資金管理和財務(wù)控制
資金管理主要內(nèi)容是籌融資管理、資金計劃制訂、資金計劃執(zhí)行、日常管理。
資金管理要結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同階段開展,在項目初期,要根據(jù)項目的開發(fā)計劃做好資金計劃,及時向股東方申請項目推進所需的資金,同時做好項目融資的各項準(zhǔn)備工作,盡量開拓一些新的融資渠道;當(dāng)項目具備四證條件開工時,獲得融資資金,并做好貸后管理,合理調(diào)配資金;當(dāng)項目開盤以后,要協(xié)助銷售部門做好銀行與客戶之間的銜接工作,加速應(yīng)收款的回籠;在項目后期,要根據(jù)項目結(jié)算的需要做好資金計劃,安排好各項資金的支付。
制訂資金計劃要充分尊重各業(yè)務(wù)部門的意見,在數(shù)據(jù)整合以后,結(jié)合公司的實際情況、項目開發(fā)的進度、資金來源進行分析,提出調(diào)整意見并與相關(guān)部門進行溝通,達(dá)到收支平衡后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批,經(jīng)過審批的資金計劃要嚴(yán)格執(zhí)行,控制特批次數(shù)及金額。
(三)做好稅務(wù)管理
稅務(wù)管理是企業(yè)的一項重要經(jīng)濟活動。企業(yè)要持續(xù)發(fā)展,對稅收加強重視和管理勢在必行。
項目公司財務(wù)人員要學(xué)習(xí)和熟悉各種稅收法律法規(guī)政策,按時進行各稅種納稅申報,用足用好稅法,合理合法納稅,爭取各種可能的稅收優(yōu)惠政策,適當(dāng)開展項目的稅務(wù)籌劃,規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險,積極應(yīng)對各項稅務(wù)審計及檢查工作,盡量避免發(fā)生不必要的損失,實現(xiàn)稅收收益最大化。
(四)制定和強化內(nèi)部控制制度
內(nèi)部控制制度是單位的管理人員為達(dá)到管理目標(biāo)而采用的組織計劃和全部方法與程序,在盡可能實行的范圍內(nèi)保證其業(yè)務(wù)經(jīng)營的順序和有效性,包括嚴(yán)格遵守管理政策,保護資產(chǎn),預(yù)防和揭發(fā)舞弊和錯誤,保持準(zhǔn)確和完整的會計記錄,以及適時編制可靠的財務(wù)資料。
項目公司的制度包括財務(wù)管理制度、綜管制度、人力制度、工程管理制度、成本管理制度等。企業(yè)要用制度來規(guī)范和約束每一個人的行為和語言,并嚴(yán)格執(zhí)行,降低不確定性和交易成本、促進公司的運營效率。
(五)加強和規(guī)范會計基礎(chǔ)工作
萬丈高樓平地起,要提升財務(wù)管理水平就必須有扎實規(guī)范的會計基礎(chǔ)工作。會計基礎(chǔ)工作包括現(xiàn)金的使用和保管、銀行存款的使用和安全、銀行賬戶的開立和銷戶、固定資產(chǎn)的登記和盤點、發(fā)票的開具和保管、收據(jù)的開具和保管、財務(wù)印簽的保管和使用、合同的審核和登記、費用的審批和清算、會計檔案的整理和保管、付款的流程、月末的結(jié)賬流程、工資的支付流程、往來款的核對和清理、備用金的出借和催收、納稅申報的及時和準(zhǔn)確等。
(六)加快推進會計信息化建設(shè),提高會計信息質(zhì)量
完善現(xiàn)有財務(wù)軟件設(shè)置和企業(yè)會計準(zhǔn)則賬套的使用,編制詳實可行的操作手冊,加強軟件使用的培訓(xùn),提高工作效率。
實現(xiàn)全面預(yù)算模塊上線運行,方便全面預(yù)算的上報、評審、修訂、批復(fù)、分析、評價和考核。
(七)提高財務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力
企業(yè)的執(zhí)行力決定企業(yè)競爭力,執(zhí)行力是將長期戰(zhàn)略一步步落到實處的能力。執(zhí)行力是企業(yè)成功的一個必要條件,企業(yè)的成功離不開好的執(zhí)行力,當(dāng)企業(yè)的戰(zhàn)略方向已經(jīng)或基本確定,這時候執(zhí)行力就變得最為關(guān)鍵。戰(zhàn)略與執(zhí)行就好比是理論與實踐的關(guān)系,理論給予實踐方向性指導(dǎo),而實踐可以用來檢驗和修正理論,一個基業(yè)常青的企業(yè)一定是一個戰(zhàn)略與執(zhí)行相長的企業(yè)。
財務(wù)人員應(yīng)盡可能早的介入到項目公司運營過程中,財務(wù)負(fù)責(zé)人要重視團隊的建設(shè)和團隊精神的培養(yǎng),通過各種途徑、方式方法來增強財務(wù)部門的團隊意識,調(diào)動這個集體中的每個人的積極性和主動性,使他們?yōu)榱斯餐哪繕?biāo),發(fā)揮各自的能力,提高團隊執(zhí)行力,充分發(fā)揮團隊的合力達(dá)到最好的結(jié)果。
房地產(chǎn)高級財務(wù)管理論文篇二
房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)管理
摘要：房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大且回收周期長，財務(wù)管理作為企業(yè)管理的一項重要工作，幫助企業(yè)做出正確的投資決策、科學(xué)管理成本和現(xiàn)金流，從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視的工作。本文描述了房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性以及財務(wù)管理工作中尚存在的問題，并提出了財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 問題 措施
財務(wù)管理是企業(yè)管理中的一項重要內(nèi)容，對于改善企業(yè)經(jīng)營，提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有十分顯著的作用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金投入量大，回收周期長，財務(wù)管理難度和風(fēng)險也較大。在國家出臺一系列針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業(yè)能夠自如應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性日益明顯。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性
(一)引導(dǎo)正確的投資決策
房地產(chǎn)開發(fā)項目多為重大投資項目，投資風(fēng)險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務(wù)分析和預(yù)測是項目可行性研究的核心內(nèi)容，對投資決策起著非常重要的作用。
(二)保持安全的資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入量大，科學(xué)合理的融資渠道和資本結(jié)構(gòu)是保證企業(yè)長久發(fā)展的基礎(chǔ)。
(三)保證資金的科學(xué)管理
房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作中存在的問題
(一)投資前財務(wù)風(fēng)險揭示不足
房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等;同時經(jīng)過較長時期的開發(fā)活動才能完成開發(fā)產(chǎn)品，在這個相對較長的開發(fā)周期中，各個因素的影響都會使項目經(jīng)濟目標(biāo)發(fā)生變化。在取得土地使用權(quán)之前，對于項目的財務(wù)指標(biāo)風(fēng)險揭示不全面有可能會使企業(yè)做出錯誤的投資決策。
(二)籌資方式單一
目前，國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放款的監(jiān)控力度卻越來越嚴(yán)格，銀行信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業(yè)資金鏈的健康運行產(chǎn)生影響，嚴(yán)重的可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。
(三)疏于現(xiàn)金流管理
房地產(chǎn)開發(fā)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流管理理應(yīng)作為財務(wù)管理的重中之重，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)對現(xiàn)金流管理的觀念淡薄，主要表現(xiàn)在經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量長期連續(xù)出現(xiàn)較大的負(fù)數(shù)，過度投入;自有資金與信貸資金比例不合理，負(fù)債率過高。如果現(xiàn)金流指標(biāo)不能達(dá)到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
(四)財務(wù)預(yù)算管理流于形式
全面預(yù)算管理越來越被企業(yè)所采納，但在實際執(zhí)行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業(yè)實施預(yù)算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細(xì)的財務(wù)預(yù)算，但在預(yù)算執(zhí)行過程中控制力度薄弱，預(yù)算執(zhí)行缺乏剛性，預(yù)算指標(biāo)與實際完成情況偏差較大。這樣的預(yù)算缺乏指導(dǎo)性和監(jiān)督性，不利于對執(zhí)行者的考核。
(五)稅務(wù)籌劃觀念淡薄
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負(fù)較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了一個較長時期的高速、高利潤率發(fā)展時期，在高速發(fā)展和高利潤的條件下，很多企業(yè)忽視了稅務(wù)籌劃工作。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負(fù)進行粗放管理，企業(yè)就不能通過合法合理減少稅負(fù)來增加利潤。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作的優(yōu)化措施
(一)建立風(fēng)險評估系統(tǒng)，充分揭示項目風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)是受國家宏觀政策影響更明顯的行業(yè)，在進行可行性研究過程中，財務(wù)分析人員應(yīng)提高對政策風(fēng)險的敏感度，將政策風(fēng)險的影響充分列示在財務(wù)數(shù)據(jù)估算中;除了政策風(fēng)險，其他所有企業(yè)外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險都應(yīng)納入財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)算范疇內(nèi)考慮，一旦來自外部或內(nèi)部的風(fēng)險沒有考慮充分，項目實際執(zhí)行金額與預(yù)算指標(biāo)金額發(fā)生較大偏差時，會使企業(yè)實際投資成果達(dá)不到預(yù)期，甚至?xí)霈F(xiàn)投資失敗的可能。企業(yè)可以根據(jù)自身特點，量身定制投資風(fēng)險評估系統(tǒng)，定制的分析系統(tǒng)采用模板方式固定風(fēng)險因素以及各個風(fēng)險因素的影響系數(shù)，減少因財務(wù)分析人員對風(fēng)險的個人偏好不同而導(dǎo)致不同人員的財務(wù)分析數(shù)據(jù)偏差太大，而使得分析結(jié)果失去可采納性。
(二)拓展融資渠道，提高資金鏈抗風(fēng)險能力
首先，積極發(fā)掘內(nèi)部融資的潛力，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業(yè)在銷售回款方面應(yīng)建立完善的資金回籠計劃，嚴(yán)格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉(zhuǎn)率，降低資金成本。
其次，開發(fā)貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控政策使得銀行開發(fā)貸款的門檻變高，但對于符合開發(fā)貸款條件的開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目來說，銀行貸款仍為融資的最優(yōu)方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續(xù)較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發(fā)貸款，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發(fā)活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發(fā)貸款放款條件的同時爭取準(zhǔn)備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業(yè)自有資金占用量減少，降低資金短缺風(fēng)險。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業(yè)一旦不能取得銀行貸款，應(yīng)有其他資金及時流進來補充。同時，企業(yè)在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業(yè)大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風(fēng)險能力會隨之增強。并且，隨著國內(nèi)金融市場的逐步豐富和完善，房地產(chǎn)企業(yè)通過多種途徑籌集資金已經(jīng)成為可能;在滿足條件的情況下發(fā)行公司債券;發(fā)行公司債較權(quán)益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權(quán);通過信托公司或投資銀行發(fā)行集合型理財產(chǎn)品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產(chǎn)相關(guān)的理財產(chǎn)品收益率較高，在房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下風(fēng)險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數(shù)額較大，且募集速度快、募集難度較小;自持資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司，可以利用自持資產(chǎn)設(shè)立基金，亦或?qū)⒆猿仲Y產(chǎn)打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數(shù)目非?？捎^。 (三)實施全面預(yù)算管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發(fā)項目的生命周期實施全面預(yù)算管理成為可能。企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理制度，在工程實施預(yù)算的基礎(chǔ)上編制財務(wù)預(yù)算，預(yù)算項目細(xì)化至收入、成本、費用的各細(xì)項，期間細(xì)化至年度、季度、月度。全面預(yù)算經(jīng)過相關(guān)管理層審批后嚴(yán)格執(zhí)行。全面預(yù)算的實施使項目開發(fā)活動在一個可以預(yù)計的范圍內(nèi)進行，目標(biāo)明確更好開展工作。在項目考核過程中，預(yù)算管理同時還起著考核依據(jù)的作用。
(四)利用稅法優(yōu)惠政策進行稅務(wù)籌劃
大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程開發(fā)成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅，企業(yè)研究稅法的相關(guān)規(guī)定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負(fù)，增加收益。例如，土地增值稅條例規(guī)定利息支出凡能夠按照房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偟睦⒅С龌蚰軌蛱峁┙鹑跈C構(gòu)證明的利息支出可以據(jù)實扣除，否則可以按照土地使用權(quán)成本加開發(fā)成本的10%計算扣除，企業(yè)可以根據(jù)項目土地成本和開發(fā)成本以及融資的實際情況，在符合稅法規(guī)定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節(jié)省稅負(fù)。實施管理型本部的集團公司，本部發(fā)生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發(fā)項目，虧損形成的所得稅資產(chǎn)無法轉(zhuǎn)回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發(fā)項目，以合理節(jié)約所得稅支出。
(五)開展項目后評估工作，建立經(jīng)驗教訓(xùn)案例庫
開發(fā)項目經(jīng)濟效益是后評估工作中一項重要的內(nèi)容，而經(jīng)濟效益也反映出企業(yè)對于開發(fā)項目的財務(wù)管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結(jié)項目開發(fā)過程中各項活動執(zhí)行的效果，企業(yè)可以根據(jù)評估結(jié)果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經(jīng)驗和教訓(xùn)可以幫助新項目節(jié)約時間和經(jīng)濟成本，避免重走彎路。
一個企業(yè)在風(fēng)云變幻的商場上生存會面臨各方面的風(fēng)險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風(fēng)險。資金鏈的正常運轉(zhuǎn)就像身體中的血液循環(huán)，資金鏈斷裂就像血液循環(huán)中斷，即便企業(yè)是再高大的巨人，血液循環(huán)中斷也難以生存，而財務(wù)管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業(yè)應(yīng)高度重視財務(wù)管理工作，通過完善的財務(wù)管理控制體系使企業(yè)能夠更好地適應(yīng)千變?nèi)f化的外部環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
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