房地產(chǎn)行政管理論文
房地產(chǎn)行政管理論文
房地產(chǎn)行業(yè)涉及面很廣，且涉及金額往往較大，關(guān)系到國(guó)家、企業(yè)以及消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益。下面是學(xué)習(xí)啦小編整理了房地產(chǎn)行政管理論文，有興趣的親可以來(lái)閱讀一下!
房地產(chǎn)行政管理論文篇一
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理研究
摘要：為適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均衡發(fā)展的需要，房地產(chǎn)行政管理的功能日益分化和細(xì)化，各行政職能科室的重要性也日益凸顯。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和社會(huì)大環(huán)境的制約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要不斷提高自身的管理水平，還要不斷轉(zhuǎn)變管理觀念，才能爭(zhēng)取到更好的發(fā)展空間。本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)行政管理存在的問(wèn)題，并提出了完善房地產(chǎn)業(yè)行政管理的應(yīng)對(duì)對(duì)策。
關(guān)鍵詞： 行政管理;土地財(cái)政制度;應(yīng)對(duì)對(duì)策
Abstract: in order to meet the needs of the balanced development of modern real estate development enterprises, the real estate administrative functions increasingly differentiation and refinement, the importance of the administrative functions of the Department are also increasingly prominent. In the face of fierce market competition and the restriction of the social environment, the real estate development enterprises not only to improve their management level, and constantly changing the management idea, for the better development space. This paper analyzes the existing industry administration current situation and housing problem of real estate industry, and puts forward some corresponding countermeasures to improve the real estate administrative management.
Keywords: administrative management; land finance system; Countermeasures
中圖分類號(hào)：F279,23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)04-0000-00
一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義及現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義
房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、08年金融危機(jī)中經(jīng)濟(jì)恢復(fù)等都起到了比較重要的作用，其帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。中國(guó)建筑成本中70%至80%是材料消耗，由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要的鋼材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、木材、化工、塑料、玻璃、水泥、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而有“乘數(shù)效應(yīng)”，拉動(dòng)其發(fā)展，從而拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。
(二)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
1、地貴
資本密集、土地稀缺，不可避免地導(dǎo)致了資金和土地成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源。土地己成為產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源，集聚了產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部最激烈的競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)正在接受宏觀調(diào)控的洗禮，緊鎖銀根嚴(yán)控貸款，收緊土地閘門供給放緩。在此情況下，資本和土地更加凸現(xiàn)出其重要性，誰(shuí)占有了這兩項(xiàng)資源，誰(shuí)就能在產(chǎn)業(yè)鏈的上游端站穩(wěn)腳跟讓后續(xù)環(huán)節(jié)順利跟進(jìn)。在日益趨緊的政策制約、日漸稀缺的土地資源約束以及資本市場(chǎng)逐步放寬后，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)和利潤(rùn)中心均逐步上移至產(chǎn)業(yè)鏈條中的資本和土地上。而地方政府為了增加財(cái)政收入，賣地采取招拍掛制度，決定了土地“非價(jià)高者不可得”。土地的出讓制度，導(dǎo)致全國(guó)各地“地王”的頻頻誕生，導(dǎo)致土地成本加大。
2、供求失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷瘋狂
從2000年到2008年住宅開發(fā)量，新房是37億平米，新增的城市人口大概是1.4億到1.5億人口左右，這還不包括原來(lái)4.6億到4.7億改善性需求，所以僅僅商品住宅每年的缺口量大概在30%左右，整個(gè)市場(chǎng)的供求失衡是一個(gè)大問(wèn)題。供求失衡也必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。2010年3 月北京、上海、深圳等一線城市以二手房為代表的成交量均有倍數(shù)增長(zhǎng)，深圳環(huán)比增長(zhǎng)1倍，北京環(huán)比增長(zhǎng)2 倍，上海更達(dá)3 倍。伴隨成交放量，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)升高，2010年4月17 日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“新國(guó)10 條”)?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商左顧右盼，期望出現(xiàn)奇跡;投機(jī)資本則伺機(jī)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市繼續(xù)興風(fēng)作浪;買樓者則不相信樓市將真正進(jìn)入平穩(wěn)格局而只是抱短暫的觀望態(tài)度;地方政府的樓市調(diào)控政策猶抱琵琶半遮面;銀行開始測(cè)算樓價(jià)下降的承受能力;中央政府則顯然密切觀察市場(chǎng)表現(xiàn)及各方面的反應(yīng)……
(三)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)行政管理上存在的諸多問(wèn)題
1、盡管經(jīng)過(guò)20年的改革，各級(jí)政府職能轉(zhuǎn)變?nèi)〉昧撕艽蟪煽?jī)，但由于新舊兩種體制的摩擦，其政企、政事關(guān)系更多地帶有轉(zhuǎn)型期社會(huì)過(guò)渡的烙印，政府職能還未完全擺脫既當(dāng)“裁判員”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”的雙重角色特點(diǎn)，包括房地產(chǎn)行政主管部門在內(nèi)的不少政府部門，仍習(xí)慣于直接干預(yù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，“門檻式”的審批制和“批條”還在經(jīng)濟(jì)生活中起主要作用，對(duì)不同所有制企業(yè)還不能做到一視同仁，還有不少特殊政策憑某人一句話、一個(gè)批示用于支持某些企業(yè)等等。其權(quán)力和利益捆綁在一起，由于利益剛性的作用，一些政府部門總不肯痛痛快快地放棄權(quán)力，總是尋找理由保住自己的權(quán)力，甚者，還要伺機(jī)擴(kuò)大一塊權(quán)力，其結(jié)果必然產(chǎn)生濫用權(quán)力、權(quán)錢交易、權(quán)貴結(jié)合、以權(quán)謀私、以權(quán)設(shè)租、以權(quán)尋租的現(xiàn)象發(fā)生。
2、改革以來(lái)，盡管對(duì)房地產(chǎn)行政體制進(jìn)行了改革，但現(xiàn)行體制仍不能完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的要求。
(1)體系不完整與機(jī)構(gòu)的過(guò)渡膨脹相互并存，一方面是需要市場(chǎng)調(diào)節(jié)時(shí)，發(fā)揮監(jiān)管作用的地方政府機(jī)構(gòu)，沒(méi)有建立或尚不能真正發(fā)揮作用;另一方面，那些與發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相悖的部門仍難取消。
(2)機(jī)構(gòu)的設(shè)立缺少市場(chǎng)根據(jù)，更多的是體現(xiàn)行政意志而不是市場(chǎng)意志，總是人為地管“經(jīng)濟(jì)”。這樣人為地分割職能權(quán)利，造成機(jī)構(gòu)重疊、職能交叉、政出多門，成本增加，加重了企業(yè)、百姓的負(fù)擔(dān)。
(3)體制結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特別是國(guó)際市場(chǎng)規(guī)范距離太大，一些機(jī)構(gòu)的設(shè)立不是以效率為前提，而是以某一領(lǐng)導(dǎo)的“行政意志”為根據(jù)，造成某些機(jī)構(gòu)運(yùn)行缺乏應(yīng)有的力度和效率。
3、我國(guó)尚處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初期，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的市場(chǎng)秩序還比較混亂。其表現(xiàn)，土地開發(fā)不規(guī)范、商品房產(chǎn)權(quán)混亂，房屋質(zhì)量低下，商品房廣告虛假，交易稅費(fèi)太多，房屋入市門檻高等。一是負(fù)責(zé)制訂規(guī)則的地方政府機(jī)關(guān)帶有濃厚的部門利益色彩，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律、法規(guī)、條例尚不健全、周密;二是裁判水平太低，即房地產(chǎn)市場(chǎng)一些執(zhí)法部門無(wú)法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，甚至到處伸手、拘私枉法;三是房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的職業(yè)道德、經(jīng)營(yíng)管理水平太低，不講信譽(yù)，投機(jī)取巧，違法亂紀(jì)。
二、完善房地產(chǎn)業(yè)管理的對(duì)策建議
(一)規(guī)范地方政府行為的對(duì)策
土地財(cái)政制度變遷中地方政府的種種行為，是對(duì)財(cái)政分權(quán)化改革特別是分稅制改革后體制環(huán)境的反應(yīng)。土地財(cái)政制度的變遷(本身是財(cái)政體制中的一個(gè)子制度)和績(jī)效與地方政府行為密切相關(guān)。不少地方政府在土地出讓金制度變遷中的行為有諸多不規(guī)范甚至是不合法之處，對(duì)地方政府而言卻是理性選擇的結(jié)果。因此，深化改革中規(guī)范地方政府行為，至少應(yīng)重視的問(wèn)題是：
1、減少行政管理層級(jí)，推行中央、省、縣(市)三級(jí)財(cái)政體制。
在財(cái)權(quán)與事權(quán)相匹配的基礎(chǔ)上規(guī)范中央地方財(cái)政關(guān)系，實(shí)現(xiàn)總體制度供給和需求的均衡。規(guī)范政府行為，首先要優(yōu)化刺激政府行為的財(cái)政體制環(huán)境。以公共財(cái)政建設(shè)為目標(biāo)，在事權(quán)和財(cái)權(quán)相匹配的原則下完善以分稅制度為核心的財(cái)政體制。要減少政府層級(jí)，實(shí)行中央、省、縣(市)三級(jí)財(cái)政(城市財(cái)政同縣級(jí)，鄉(xiāng)可以作為縣的派出機(jī)構(gòu))，完善和規(guī)范中央對(duì)地方的轉(zhuǎn)移支付，合理劃分省以下地方政府的收支分配，強(qiáng)化地方財(cái)政特別是縣級(jí)財(cái)政提供公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職能。
2、改革土地財(cái)政制度，土地出讓收入可考慮全部歸地方政府所有，納入地方預(yù)算管理。
實(shí)現(xiàn)子制度供給和需求的均衡。提供公共服務(wù)和建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，地方政府必須有相應(yīng)的財(cái)政收入自主權(quán)。地方政府既無(wú)稅收制定權(quán)亦無(wú)發(fā)債權(quán)，土地出讓收入全部歸地方政府所有，可緩解地方財(cái)政困難，打破地方財(cái)政的路徑依賴，有助于改變地方政府的行為激勵(lì)，減少土地出讓收入納入預(yù)算管理的阻力。同時(shí)在一定時(shí)期內(nèi)(如5—7年)內(nèi)逐步將土地出讓金由年期制(30年或50年的收入)改為年金制，改變現(xiàn)任政府透支未來(lái)政府收入的狀況，逐漸減少對(duì)土地收入的依賴，縮小子制度供給和需求的缺口并逐步達(dá)到均衡。
3、建立與科學(xué)發(fā)展觀相配套的政績(jī)考核體系，把更多涉及民生和環(huán)保的指標(biāo)納入其中。
學(xué)習(xí)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變唯GDP的政績(jī)觀，要圍繞地方政府職能的轉(zhuǎn)變，強(qiáng)化公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。建立完善與科學(xué)發(fā)展觀相適應(yīng)的地方政績(jī)考核體系，把醫(yī)療、教育、社會(huì)保障、環(huán)保等更多的民生指標(biāo)納入考核體系并占重要權(quán)重
(二)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策
1、加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè)，規(guī)范混亂的市場(chǎng)秩序
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)的市場(chǎng)秩序還比較混亂。有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律、法規(guī)、條例尚不健全、周密;房地產(chǎn)市場(chǎng)一些執(zhí)法部門無(wú)法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，甚至到處伸手、拘私枉法;房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的職業(yè)道德、經(jīng)營(yíng)管理水平太低，不講信譽(yù)，投機(jī)取巧，違法亂紀(jì)。因此，現(xiàn)階段政府應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，加強(qiáng)執(zhí)法部門的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的職業(yè)道德、提高準(zhǔn)入門檻等。
2、“動(dòng)用稅收機(jī)器”，完善稅收制度
開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、分類開征物業(yè)稅、對(duì)所有出租房屋和二套房均課以重稅，同時(shí)也可調(diào)整營(yíng)業(yè)稅或者契稅。
總之，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)完善的行政管理服務(wù)是實(shí)現(xiàn)職能轉(zhuǎn)變、克服市場(chǎng)盲目性、進(jìn)行有效宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)。因此，建立完善的房地產(chǎn)行政管理服務(wù)已成為當(dāng)務(wù)之急。
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