房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及對策探討論文
房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及對策探討論文
實(shí)際上,企業(yè)戰(zhàn)略成本管理實(shí)踐缺少真正的科學(xué)理論的指導(dǎo),同時(shí)理論研究與實(shí)際應(yīng)用脫節(jié),現(xiàn)有的傳統(tǒng)成本管理信息系統(tǒng)也難以對企業(yè)開展戰(zhàn)略成本管理提供信息保障。以下是學(xué)習(xí)啦小編今天為大家精心準(zhǔn)備的:房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及對策探討相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考,歡迎閱讀!
房地產(chǎn)施工項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀及對策探討全文如下:
引言
從改革開放以來,我國的房地產(chǎn)事業(yè)就在飛速的發(fā)展,但是近年來各地房價(jià)在直線上升,國家對房地產(chǎn)采取了非常嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策措施,有人開始預(yù)言房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入下滑期。所以,如何讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是值得我們大家去思考的。本文結(jié)合在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,企業(yè)施工項(xiàng)目成本管理中存在的一些問題,對如何做好房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目的成本管理工作進(jìn)行了詳細(xì)的探究。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理工作中存在的問題
1、對項(xiàng)目開發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認(rèn)識和控制
通常情況,在項(xiàng)目的初期階段產(chǎn)生的成本投入主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目的勘測設(shè)計(jì)。一般來說,項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問題,由于對工程成本的控制概念不強(qiáng),因此難免導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不經(jīng)濟(jì),近而增加了項(xiàng)目的開發(fā)成本。另一方面,初期的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目勘測設(shè)計(jì)將直接影響著項(xiàng)目開發(fā)后期工程成本投入的多少,所以對于房地產(chǎn)企業(yè),加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)初期的成本管理工作是很有必要的。
2、項(xiàng)目組織管理渙散,成本管理很難有效實(shí)施
就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看,中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)相比,中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力有限,抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目組織管理能力都不足,因此很難在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中對于工程成本做到有效控制。另一方面,在實(shí)際的工程施工中,房地產(chǎn)企業(yè)為了減少工程成本的投入,都會采取責(zé)任分包的方法。由于不同建設(shè)單位有著不同的管理水平和不同的施工效率,在工程進(jìn)度上難免會出現(xiàn)不同步的情況,而且都有著自己的如意算盤,因此很難協(xié)調(diào)彼此之間的工作,這同樣也給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來了很大的難度。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全壽命周期成本管理缺乏
眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個周期長、投入大、風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長,而且成本的投入貫徹周期內(nèi)的每個階段,所涉及的成本項(xiàng)目種類繁雜。因此,很難做到對于工程成本的全面有效控制。另外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理所追求的目標(biāo)就是工程質(zhì)量和工程成本,但是往往房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中很難做到二者均衡,很多時(shí)候都是顧此失彼,因?yàn)檫@需要很高的管理水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理完善對策研究
1、工程評估
工程評估是企業(yè)高層管理人員進(jìn)行正確經(jīng)營決策的重要依據(jù),也是在工程建設(shè)過程中對施工成本、項(xiàng)目銷售、企業(yè)利潤進(jìn)行有效控制和分析的重要依據(jù)。因此,在項(xiàng)目工程施工前,進(jìn)行合理、有效的評估有著十分重要的作用。在前期的準(zhǔn)備階段,應(yīng)該有專門的組織機(jī)構(gòu)和單位來實(shí)施和開展工程評估工作。比如企業(yè)策劃部門或者是開發(fā)部。此外,在進(jìn)行工程評估時(shí),需要對當(dāng)?shù)氐氖袌鲞M(jìn)行大量的調(diào)研工作,力爭掌握最新的市場信息以及相關(guān)資料,包括材料價(jià)格、銷售前景、毛利率水平等;此外,工程評估要有階段性,因此需要根據(jù)不同階段的實(shí)際情況對其進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和修改。一般情況下,可以分為三個階段:第一階段是工程建筑的可行性研究階段,在這個環(huán)節(jié)中對工程評估相對較為簡單;第二階段是擴(kuò)展階段,在這個環(huán)節(jié)中,根據(jù)已經(jīng)審批通過的初步設(shè)計(jì)對可行性階段的工程評估進(jìn)行具體化評估和研究;第三階段是施工圖階段,在這個環(huán)節(jié)中,需要做的就是要依據(jù)已經(jīng)審核通過的施工圖對工程評估進(jìn)行全方位的了解和熟悉,并對其進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化,并明確企業(yè)的目標(biāo)成本以及目標(biāo)利潤。工程評估完成以后,上報(bào)相關(guān)管理人員,經(jīng)審批通過以后對評估報(bào)告實(shí)施控制。
2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理完善措施
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要是房地產(chǎn)企業(yè)在得到土地后,對所需要建設(shè)的土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),直到工程項(xiàng)目開始建設(shè)之前的這一段時(shí)間。盡管,項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段只是占整個開發(fā)項(xiàng)目周期中很少的一部分,但是它關(guān)乎整個項(xiàng)目周期內(nèi)的大部分成本投入,因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高對項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的重視程度。具體在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對于項(xiàng)目成本的管理完善措施,可以參考以下幾點(diǎn):(1)一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo),不要弄虛作假;不要因?yàn)樗饺岁P(guān)系而影響到招標(biāo)。并要對參與投標(biāo)的單位進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查,看是否有違規(guī)操作等不良記錄;(2)強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的控制成本意識,在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下,盡可能的降低項(xiàng)目成本;(3)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段控制成本并不是一味的去降低成本,而不考慮結(jié)構(gòu)建筑物是否安全的問題,這樣很容易在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)意外的情況。因此,在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一定要遵守相關(guān)的行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),有助于更加合理化控制項(xiàng)目成本,這樣既能保證建筑物的結(jié)構(gòu)安全,又能降低開發(fā)項(xiàng)目的成本。
3、材料設(shè)備選購
項(xiàng)目工程建設(shè)所需要的原材料、機(jī)械設(shè)備是由工程部負(fù)責(zé)選購的。房屋建筑在開工之前,企業(yè)工程部就應(yīng)在多方詢價(jià)的基礎(chǔ)之上提出所需材料設(shè)備的選購單,同時(shí)提出幾種具體的選購方案,并上交企業(yè)預(yù)算部門以及財(cái)務(wù)部進(jìn)行審核,再交招標(biāo)小組審批,審批通過之后,由企業(yè)財(cái)務(wù)部門按照已經(jīng)審批通過的選購方案安排資金。
4、施工階段的項(xiàng)目成本控制
(1)企業(yè)應(yīng)該完善內(nèi)部審核機(jī)制,實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制
在項(xiàng)目工程建設(shè)過程中,企業(yè)應(yīng)該不斷的完善企業(yè)內(nèi)部的審核機(jī)制,實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。在明確其職權(quán)的同時(shí),明確其相關(guān)責(zé)任。項(xiàng)目經(jīng)理對工程項(xiàng)目建設(shè)過程中的施工成本、施工質(zhì)量、施工進(jìn)度等都要承擔(dān)全部責(zé)任。
(2)相關(guān)管理人員要做好對施工過程中的實(shí)時(shí)監(jiān)控工作
在房地產(chǎn)工程的開發(fā)與建設(shè)過程中,項(xiàng)目經(jīng)理同其他相關(guān)管理人員應(yīng)該做好施工現(xiàn)場的施工記錄工作。對進(jìn)場的施工材料、施工設(shè)備的質(zhì)量、數(shù)量進(jìn)行仔細(xì)的檢查和審核。并將工程的施工進(jìn)度以及已經(jīng)完成的工程量進(jìn)行詳細(xì)的記錄和保存。
(3)做好工程量審核和記錄工作
項(xiàng)目經(jīng)理在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中,應(yīng)對每月完成的工程量進(jìn)行認(rèn)真的檢測、審核,并對需要撥發(fā)的工程進(jìn)度款進(jìn)行如實(shí)填報(bào),此外設(shè)立專門登記薄,為以后的竣工結(jié)算提高理論依據(jù)。
(4)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)按照付款程序撥發(fā)工程款
付款的整體步驟是:項(xiàng)目經(jīng)理依據(jù)實(shí)際情況填寫工程撥款申請表,交由工程部門經(jīng)理審簽,預(yù)算部門對報(bào)表進(jìn)行認(rèn)真檢查和審核通過后,再由財(cái)務(wù)部門根據(jù)合同標(biāo)準(zhǔn)以及用款法案進(jìn)行審核、審簽,最后交由總經(jīng)理審批通過后,再撥發(fā)款項(xiàng)。
(5)做好工程項(xiàng)目目標(biāo)成本的監(jiān)控與控制工作
在項(xiàng)目工程建設(shè)中,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該定期向相關(guān)管理人員提供施工過程中各個施工階段的目標(biāo)成本執(zhí)行情況表,同時(shí)將在施工環(huán)節(jié)中超出目標(biāo)成本的細(xì)目,實(shí)時(shí)的反饋給相關(guān)部門。此外,財(cái)務(wù)部門在對工程成本進(jìn)行審核、核算時(shí),應(yīng)設(shè)立成本評估細(xì)目表。
三、結(jié)束語
從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段來看,不同階段的項(xiàng)目成本管理控制的效果都不一樣。其中,項(xiàng)目初期規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管理控制的效果是最顯著的,而項(xiàng)目建設(shè)施工階段的項(xiàng)目成本管理控制是最關(guān)鍵的。但是,對于任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,想要在如此復(fù)雜、競爭激烈的市場環(huán)境下得以生存和發(fā)展,就必須重視項(xiàng)目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)的成本控制工作,這對于降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn),提高企業(yè)自身實(shí)力是十分重要的。