電大法學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文參考

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　　電大法學(xué)專業(yè)畢業(yè)論文參考篇1

　　淺析小產(chǎn)權(quán)房的成因及對策

　　論文摘要　日前國務(wù)院下令停建停售小產(chǎn)權(quán)房，此消息一經(jīng)發(fā)出即刻引起了社會各界的廣泛關(guān)注。在正規(guī)商品房高房價過高的環(huán)境下，小產(chǎn)權(quán)房大量滋生，并憑借其低廉的價格獲得了大批消費者的青睞。小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象不僅關(guān)系到房地產(chǎn)交易市場的秩序，更是牽扯到國計民生。小產(chǎn)權(quán)房成因由來已久，因此在治理小產(chǎn)權(quán)房的同時應(yīng)當(dāng)均衡各方利益，綜合考慮妥善處理。

　　論文關(guān)鍵詞　小產(chǎn)權(quán)房　成因　治理途徑

　　一、何為小產(chǎn)權(quán)房

　　在我國，房屋產(chǎn)權(quán)也被稱為房屋所有權(quán)，是指房屋所有權(quán)人對其所有的房屋所享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)力。國家依法保護公民享有的房屋所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)的確認以在國家房地產(chǎn)管理局的登記為準。在現(xiàn)實生活中人們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”法律上并沒有明確的界定，是人們在實際生活中約定俗稱的一種稱謂?，F(xiàn)階段的小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證不是由國家頒發(fā)的而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的。與“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念相對應(yīng)的是“大產(chǎn)權(quán)房”，是指在合法建設(shè)用地上建設(shè)的房屋，購房者購買房屋的時候不僅擁有房屋所有權(quán)證，還擁有土地使用權(quán)證。大產(chǎn)權(quán)房可以進入房屋交易市場進行正常的交易流通并且在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金和收益收成。小產(chǎn)權(quán)房從性質(zhì)上可以分為三類：

　　(1)違反原有的規(guī)劃目的和用途，在政府劃撥或出讓的土地建造房屋，并將此類房屋出售給他人，形成具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

　　(2)違反法律規(guī)定，在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)商品住宅投入市場流通。

　　(3)在軍用土地上非法建造商品住宅，出賣給非軍人使用?？梢钥闯?，依據(jù)我國現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房所占用的土地只能用作特定用途，土地使用權(quán)不得隨意出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押作價。小產(chǎn)權(quán)房在銷售時沒有取得國家所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，也沒有國家所發(fā)的土地使用權(quán)證和預(yù)售許可證，依照我國法律規(guī)定不得向非集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出賣。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房熱賣的原因

　　盡管小產(chǎn)權(quán)房的存在一直沒有合法的依據(jù)，但各地小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)仍是屢禁不止，每年仍有大批的購房者青睞小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)國土部不完全統(tǒng)計，2007年以前，全國小產(chǎn)權(quán)房的面積累計高達66億平方米。按每套房90平方米計，66億平方米相當(dāng)于7333萬套房。按每套住3人計算，可以住2.2億人。而全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)顯示，1995年-2010年，全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。尤其是在“北上廣深”等房價居高不下的一線城市，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的現(xiàn)象尤為嚴重。小產(chǎn)權(quán)房之所以如此熱銷的原因歸結(jié)起來可以分為以下幾點：

　　1.低廉的價格是小產(chǎn)權(quán)房熱賣的首要原因。

　　2012年諾貝爾文學(xué)獎授予了中國作家莫言，這是長期以來中國籍作家首次獲得此項殊榮。然而在隨后的采訪中莫言在回應(yīng)750萬元的巨額獎金怎么花時笑稱：“我準備在北京買套房子，大房子，后來有人提醒我說也買不了多大的房子，5萬多一平方米，750萬也就是120多平方米。”因而有不少網(wǎng)民感慨，“莫言寫作很有魔幻風(fēng)格，但買房還是要回歸現(xiàn)實。”去年中國人民銀行公布的一項針對全國50個城市2萬戶城鎮(zhèn)儲戶的調(diào)查結(jié)果顯示，74.3%的居民認為房價“過高，難以接受”。但對于絕大多數(shù)國人來說，無論出于實際居住生活的需要還是理財所需，購買房屋仍被視為投資的首要選擇。因為大多數(shù)人抱有如果此時不購買，隨著不斷攀升的房價將來更將買不起房的心態(tài)。

　　而對于不少即將步入婚姻殿堂的年輕人來說，女方往往將房屋視為結(jié)婚的先行條件，許多買不起房屋的年輕人談”婚”色變，過高的房價則成為他們生命中不可承受之重。以廣州市為例，截止2012年4月，在廣州市白云區(qū)南湖同和路段，這里小產(chǎn)權(quán)房的售價約為2500-3000元，但在同一路段上的萬科藍山和桐語山莊等商品房，二手樓均價達到12000-13000元，小產(chǎn)權(quán)房價格僅為周邊商品房的1/4，甚至低至1/5。調(diào)查顯示，購買小產(chǎn)權(quán)房的往往是城市中的中低收入者，如外來務(wù)工人員、剛剛畢業(yè)工作的大學(xué)生等。他們往往沒有較為穩(wěn)定的收入來源，并且家庭生活負擔(dān)較重，微薄的工資在高額的房價面前顯得微不足道。因而在與普通商品房的巨大差價的誘惑下，不少人轉(zhuǎn)將目光投放在小產(chǎn)權(quán)房上，用及其低廉的價格購買一間屬于自己的安身之所。

　　2.現(xiàn)有土地制度存在的不合理性導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房的滋生。

　　在我國農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)通常是指農(nóng)民集體所有的土地依照法律規(guī)定的方式采用出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價出資、作價入股等方式進行流轉(zhuǎn)，此處的流轉(zhuǎn)一般是指土地使用權(quán)的主體發(fā)生變化。我國《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第63條明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”據(jù)此可以看出，農(nóng)村集體所有土地只能按照法律的規(guī)定被用作農(nóng)業(yè)建設(shè)、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造村民自有住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施或公益事業(yè)。

　　因此，從法律上說，小產(chǎn)權(quán)房不具有合法交易的資格，是不能進行市場交易的。而與之相對應(yīng)的商品房是具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商依照法律規(guī)定支付土地出讓金后在其取得的國有建設(shè)用地上建造的房屋。而城市中的國有建設(shè)用地是可以進入拍賣市場進行拍賣，并有正式的土地使用權(quán)證，可以進行抵押質(zhì)押，具有資產(chǎn)功能。農(nóng)村集體建設(shè)用地則不能直接投放市場進行拍賣，其使用者也沒有土地使用權(quán)證。農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的使用權(quán)市場體系和價格制度一直沒有建立起來，造成現(xiàn)實生活中相同的地段出現(xiàn)不同的價格。農(nóng)民直接在集體所有的土地上建造房屋無需繳納土地出讓金，其建造房屋的成本也遠遠低于同地段繳納了土地出讓金的商品房。較之政府征收土地時給予的補償金，農(nóng)民通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益要高得多，追逐更高的利益的動機決定了農(nóng)民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補償。

　　3.政府執(zhí)法不到位，監(jiān)管不嚴間接縱容了小產(chǎn)權(quán)房的迅速擴張。

　　盡管早在2009年土地例行督察公告新聞發(fā)布會上，國土部就已經(jīng)針對小產(chǎn)權(quán)房的明確表態(tài)：“對尚未銷售的和2007年12月30日以后新建、續(xù)建的房屋予以拆除;對2007年12月30日以前銷售的已建成房屋，待全國小產(chǎn)權(quán)房處理政策出臺后一并處理。”并且此后的每年都會有法令出臺喊出治理小產(chǎn)權(quán)房的口號，但是小產(chǎn)權(quán)房的治理問題始終是“雷聲大雨點小”，政府對于小產(chǎn)權(quán)房的打擊力度不夠使開發(fā)商和和購買者始終抱有“法不責(zé)眾”的僥幸心理，市場上小產(chǎn)權(quán)房的買賣依舊進行得如火如荼。2012年2月28日，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法監(jiān)察大隊干部因查處小產(chǎn)權(quán)房違法占地不力，被以“玩忽職守罪”追究刑事責(zé)任。這一案件在全國引起了巨大的反響，從側(cè)面反映出監(jiān)管部門的缺位?？梢姡粝肴媲謇硇‘a(chǎn)權(quán)問題就應(yīng)當(dāng)從政府部門工作人員未嚴格依法行使職權(quán)的行為著手，才能從根源上抑制小產(chǎn)權(quán)房的滋生。

　　三、小產(chǎn)權(quán)的治理途徑

　　2012年3月全國人大代表、國土資源部部長徐紹史在人民大會堂接受記者采訪時表示：“今年國土部清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，將一手抓調(diào)查研究清理試點，一手抓執(zhí)法檢查嚴格防范，不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象蔓延。”具體說來，筆者認為應(yīng)當(dāng)從以下幾個方面進行整治：

　　1.貫徹落實房價調(diào)控政策不動搖。

　　從土地、稅收、金融等多個方面進行調(diào)控，抑制房價增長速度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。房價關(guān)系民生，房市關(guān)系國生。住房的價格不僅與老百姓的生活息息相關(guān)，更是關(guān)系到整個國家經(jīng)濟的良性發(fā)展和社會的安定團結(jié)。過高的房價衍生出“房奴”一詞，反映出老百姓為了一個安身之所的無奈和辛酸。因此，國家在2012年更是加大了房價調(diào)控的力度：房價調(diào)控政策、房價控制目標、房產(chǎn)稅、限購令等政策法令接連出臺。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受采訪時表示：“雖然9月份總體上漲的城市依然超過下跌的城市，但數(shù)量在進一步減少。總體上看，9月份房價環(huán)比上漲0.02%，漲幅比上個月進一步收窄，房價已基本不漲不跌了。”因此，只有繼續(xù)堅定不移地執(zhí)行中央和地方的房價調(diào)控政策，不斷鞏固調(diào)控成果，使房地產(chǎn)的價格走上良性發(fā)展的軌道，讓絕大多數(shù)老百姓能夠安居樂業(yè)才能抑制小產(chǎn)權(quán)房熱賣的勢頭。

　　2.建立健全有關(guān)集體土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的重要保證。

　　關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定不明確以及對于小產(chǎn)權(quán)房這一概念的界定不明晰，使得小產(chǎn)權(quán)房這一問題在實踐中仍存在許多爭議。完善相關(guān)法律，明確相關(guān)概念才能為解決小產(chǎn)權(quán)房提供法律制度上的保障，讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及有關(guān)個人不能打政策的“擦邊球”，對于其違法行為進行嚴格的處罰。

　　3.加強政府監(jiān)管力度，真正貫徹落實相關(guān)執(zhí)法措施。

　　政府部門首先要加強監(jiān)督，杜絕新建小產(chǎn)權(quán)房，其次對于已經(jīng)建成銷售的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)及時叫停，堅決處理，再次，對于既存的小產(chǎn)權(quán)房也不能采用“一拆了事”的處理方式。即便對于非法占用耕地建造的小產(chǎn)權(quán)房也不能簡單粗暴地一味地以拆除的方式了事。因為即使拆除了小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)占用的耕地可能受到了破壞不一定能復(fù)耕，而拆房的過程比較容易激化社會矛盾，造成社會不穩(wěn)定。換言之，處理此類問題時可以要求非法占用耕地建造小產(chǎn)權(quán)房的集體組織另行開發(fā)相對應(yīng)的耕地予以彌補。而對于已經(jīng)擁有小產(chǎn)權(quán)房的購房者，可以讓其補繳相應(yīng)的土地出讓金，依法轉(zhuǎn)為合法的商品房;對于實在無力繳納土地出讓金的購買者，可以視情況將該房屋轉(zhuǎn)為保障性住房或是予以沒收。

　　四、結(jié)語

　　羅馬非一日建成。同樣地，小產(chǎn)權(quán)房的問題是一個由來已久的歷史問題。小產(chǎn)權(quán)房的存在暴露出現(xiàn)有的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度的瑕疵。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，原有的集體土地限制流轉(zhuǎn)的制度已經(jīng)不能適應(yīng)社會生活的需要。在物價飛速上漲，國內(nèi)房價逐年攀升的歷史背景下，小產(chǎn)權(quán)房憑借其低廉的價格得到了很多老百姓的青睞。從某種程度上來說緩解了城市中年輕人和中低收入者的購房壓力，暫時性地解決了部分社會矛盾。但是從長遠的角度分析，小產(chǎn)權(quán)房的存在帶來了很多弊端，如：使政府對建設(shè)用地的管理失去控制;損毀了大量的農(nóng)用耕地;破壞了商品房交易市場的正常秩序;打亂了城市住房的整體規(guī)劃布局等等。2012年入春以來，中央政府頒布了多項清理小產(chǎn)權(quán)房的專項政策，種種信號表明，長期以來屢禁不絕的小產(chǎn)權(quán)房即將成為國家治理的重點。由此可見，國家采取多項政策和方法整治小產(chǎn)權(quán)房，使小產(chǎn)權(quán)房由“非法”轉(zhuǎn)為“合法”，從而恢復(fù)商品房交易市場的良性秩序?qū)切‘a(chǎn)權(quán)房的唯一出路。

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