資產(chǎn)評估成本法案例3個
資產(chǎn)評估在所有評估工作中的地位已經(jīng)越來越重要。以下是學習啦小編為大家整理的關于資產(chǎn)評估成本法案例，給大家作為參考，歡迎閱讀!
資產(chǎn)評估成本法案例篇1：
一、資產(chǎn)評估的理論框架
(一)資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機構和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)在某一時點的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
(二)資產(chǎn)評估的基本理念1.資產(chǎn)評估對額定產(chǎn)權的評估資產(chǎn)評估需要按公認的產(chǎn)權界定原則對資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進行了必要的產(chǎn)權驗證及對資產(chǎn)的實地察看與核對，并取得了相關的產(chǎn)權證明文件如房產(chǎn)證、車輛行駛證;重大設備購買發(fā)票及驗收入庫單等。
(1)產(chǎn)權界定決定資產(chǎn)評估的范圍有些流動資產(chǎn)雖然在評估時為企業(yè)占有，甚至已列入企業(yè)報表的資產(chǎn)項目，但若其所有權并不屬于企業(yè)，便不應予以評估。如：承接代客加工業(yè)務時，客方交來的材料;外單位委托本企業(yè)代銷、寄銷、代管或寄存本企業(yè)的材料、商品等;借入材料、包裝物、商品等。
(2)產(chǎn)權交易類型決定資產(chǎn)評估方法例如資產(chǎn)的所有權或者使用權轉讓適用的價格標推是收益現(xiàn)值，評估的基本方法是收益現(xiàn)值法;資產(chǎn)抵押業(yè)務適用的價格標準是清算價格，評估的基本方法是清算價格法。
(3)產(chǎn)權界定說明提示了評估結論的風險使用證尚在辦理之中，根據(jù)委托雙方達成的意向，北方航空將承擔辦理取得土地使用權證的工作，根據(jù)委托方的要求，評估人員按照完整產(chǎn)權進行評估2.不同的評估目的決定資產(chǎn)評估的價值類型和不同的評估方法資產(chǎn)評估的目的即是說明為什么要進行資產(chǎn)評估、評估結果是為何種資產(chǎn)業(yè)務服務。它是資產(chǎn)評估業(yè)務的基礎，在較大程度上決定了資產(chǎn)價值類型的采用，并在一定程度上制約著評估途徑和方法的選擇。A、資產(chǎn)保全——重置成本——重置成本法，B、資產(chǎn)納稅——市場價值——市場法C、產(chǎn)權交易——市場價值——市場法D、投資評價——收益現(xiàn)值——收益現(xiàn)值法E、資產(chǎn)抵押——清算價值——清算價格法F、破產(chǎn)清算——清算價值——清算價格法(三)資產(chǎn)評估的三個主要方法及適用前提與適用范圍1.成本法(1)含義和計算公式成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法?；竟娇杀硎鰹椋罕辉u估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值(2)運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：A確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本;重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。
重置成本=直接成本+間接成本b物價指數(shù)法物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×(1±物價變動指數(shù))c功能價值法功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量B確定被評估資產(chǎn)的使用年限;C估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值;C計算確定被評估資產(chǎn)的價值。
(3)適用前提
A應當具備可利用的歷史資料，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性和可比性;
B形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的，而且耗費應體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平;C被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結構及其功能必須與假設的重置全新資產(chǎn)具有可比性;
D被評估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復制的。被評估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來經(jīng)濟利益。
(4)適用范圍成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產(chǎn)重置、補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務都適用。具體而言，除單項資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估業(yè)務都可用此法進行評估。
2.收益法(1)含義和計算公式收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?；颈硎鍪綖椋篈當資產(chǎn)未來收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法(DCF法)。B當資產(chǎn)未來收益無限的條件下：評估值V=A/r。式中：A為平均年收益額;r為本金化率。
(2)適用前提A被評估資產(chǎn)未來預期收益可以預測并可以用貨幣計量，要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關系;B資產(chǎn)的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測并可以用貨幣計量;
C被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。
(3)適用范圍收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應用此法。
3.市場法(1)含義和計算公式市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。計算途徑：應用市場法進行資產(chǎn)評估可分三個步驟：市場調查，選擇于那些不易計算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估業(yè)務都可用此法進行評估。2.收益法(1)含義和計算公式收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當?shù)膱蟪曷驶蛸Y本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?；颈硎鍪綖椋篈當資產(chǎn)未來收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法(DCF法)。B當資產(chǎn)未來收益無限的條件下：評估值V=A/r。式中：A為平均年收益額;r為本金化率。
(2)適用前提
A被評估資產(chǎn)未來預期收益可以預測并可以用貨幣計量，要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關系;B資產(chǎn)的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測并可以用貨幣計量。
C被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。
(3)適用范圍收益法，一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應用此法。
3.市場法(1)含義和計算公式市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。
計算途徑：應用市場法進行資產(chǎn)評估可分三個步驟：市場調查，選擇參照物;因素比較，調整差異;綜合定價。A直接法直接法是指在市場上能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，并依其現(xiàn)行價格直接作為被評估資產(chǎn)評估價格的一種方法。
B市價類比法市價類比法是指評估資產(chǎn)時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調整，從而確定被評估資產(chǎn)價格的一種方法。其基本計算公式為：評估價格=參照物價格+Σ評估對象比參照物優(yōu)異的價格差額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異的價格差額或者為：評估價格=參照物價格×(1±調整系數(shù))不同的資產(chǎn)所調整的系數(shù)是根據(jù)調整的因素而定的。
(2)適用前提
a.需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場;b.公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動(參照物)，且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長;c.參照物的基本數(shù)量至少為3，參照物成產(chǎn)成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代。
(3)適用范圍市場法，只適用于以市場價值為基礎的資產(chǎn)評估業(yè)務。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。但下列情況不宜采用市場法：1)因資產(chǎn)具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產(chǎn)，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜采用市場法;2)對于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜采用市場法。
二、具體的案例分析——房地長評估市場法(一)案例材料某房地產(chǎn)公司于1998年2月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2000年2月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米3800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4500元。該大樓總建筑面積為6000平方米，全部用于出租。據(jù)調查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?元，空置率為15%，每年需支付的管理費用一般為年租金的4%，維修費為建筑物重置價的2%，房產(chǎn)稅為租金收入的15%，其他稅為租金收入的8%，保險費為建筑物重置價的0.5%，資本化率確定為9%，試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2003年2月的價格。
(二)具體分析本題將使用收益法進行案例分析，具體情況如下：1.估算年有效毛收入年有效毛收入=3*365*6000*(1-15%)=5584500(元)2.估算年營運費用年管理費=5584500*4%=223380(元)年維修費=4500*6000*2%=540000(元)年保險費=4500*6000*0.5%=135000(元)年稅金=5584500*(15%+8%)=1284435(元)年營運費用=223380+540000+135000+1284435=2182815(元)3.估算凈收益年凈收益=年有效毛收入-年營運費用=5584500-2182815=3401685(元)4.計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為30年，則：房地產(chǎn)價格=(3401685/9%)*【1-1/(1+9%)^30】=34947734.85(元)5.評估結果
經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2003年2月的價格為34947734.85元，單價為每平方米6934.55元。
資產(chǎn)評估成本法案例篇2：
某企業(yè)擁有一項地產(chǎn)，未來第一年的純收益(現(xiàn)金流量)為20萬元，預計以后各年的純收益會按2%的遞增比率增加。該地產(chǎn)的折現(xiàn)率為10%，土地使用權出讓年限為40年，評估時已使用5年。要求：(1)什么是收益現(xiàn)值法?其適用的條件是什么?(2)收益額的確定應以凈利潤還是現(xiàn)金流量為宜?為什么?(3)評估該地產(chǎn)現(xiàn)時價值。(4)若該地產(chǎn)可以無期限永久使用，評估該地產(chǎn)價值。(5)若該地產(chǎn)預計以各年純收益金按1.5%的比率遞減，其他條件不變，評估該地產(chǎn)價值。答：(1)收益現(xiàn)值法：通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。適用條件：①必須是經(jīng)營性資產(chǎn)，具有繼續(xù)經(jīng)營能力并不斷獲利②被評估資產(chǎn)收益用貨幣金額表示③被評估資產(chǎn)的影響因素能轉化成數(shù)據(jù)并計算。(2)收益額可以分為凈利潤、現(xiàn)金流量、利潤總額等多種指標，至于選擇哪一種指標作為收益額，應根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點及評估目的來確定，重要的是準確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率保持一致。目前西方評估界一般以現(xiàn)金流量作為收益額，因為現(xiàn)金流量這個指標科學地考慮了收益的時間價值因素，其計算的主觀隨意性也較利潤這樣的指標小，更為客觀。(3)評估該地產(chǎn)現(xiàn)時價值。
P=35%101%211%2%1020232.21(萬元)(4)若該地產(chǎn)可以無期限永久使用，評估該地產(chǎn)價值。
P=)(250%2%1020萬元(5)若預計該地產(chǎn)各年純收益金按1.5%的比率遞減，其他條件不變，評估該地產(chǎn)價值。
P=35%101%5.111%5.1%1020170.27(萬元)[案例]某企業(yè)對其擁有的一臺車床進行評估。該車床是1991年5月購進，評估基準日為2001年5月。該車床在正常使用情況下每天使用8小時，但過去10年中，實際平均每天工作7小時。經(jīng)測定，該設備尚可使用5年。經(jīng)調查，在市場重新購置車床價格為8萬元，年產(chǎn)量為10000件。被評估車床年產(chǎn)量為8000件。要求：(1)什么是重置成本法?有哪些前提條件?(2)復原重置成本與更新重置成本有何區(qū)別?(3)運用功能價值法計算該企業(yè)車床的重置成本。(4)計算該車床的成新率。(提示：先計算該車床資產(chǎn)利用率，求出已使用年限)(5)用重置成本法計算該車床的評估價值。答：(1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?重置成本法，是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估算業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從現(xiàn)時重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的評估方法。在具體運用重置成本法時，還要求具有以下前提條件：
①被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結構及功能必須與假設的重置全新資產(chǎn)具有可比性。
?、诒辉u估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復制的，不能再生或復制的被評估資產(chǎn)(如土地、礦藏)不適用重置成本法。③被評估資產(chǎn)必須是隨著時間的推移，具有貶值特性的資產(chǎn)，否則不能運用重置成本法。
?、鼙辉u估資產(chǎn)具備可利用的歷史資料。(2)復原重置成本與更新重置成本有何區(qū)別?更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同點在于在技術、設計、標準方面存在差異。
選擇重置成本時，在可同時獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本，在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本，但由此導致的功能性損耗也大。(3)運用功能價值法計算該企業(yè)車床的重置成本。
被評估資產(chǎn)重置成本=(8000÷10000)×80000=64000(元)(4)成新率與會計上計提的固定資產(chǎn)折舊有何不同?新率法，它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限,可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、資產(chǎn)登記卡片查詢確定。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調整。(5)計算該車床的成新率。
車床的利用率=(10×360×7)÷(10×360×8)×100%=87.5%車床的實際使用年限=8.75年車床的成新率=5/13.75=36.36%(6)用重置成本法計算該車床的評估價值。該車床的評估價值=64000×36.36%=23270.40(元)案例4(1)調整差額1、年生產(chǎn)能力的差額A.被評估設備與參照物Ⅰ的生產(chǎn)能力相比生產(chǎn)能力差額=(7萬-6萬)*30=30(萬元)若考慮成新率因素，實際差額=30萬*80%=24萬元B.被評估設備與參照物Ⅱ的生產(chǎn)能力相比生產(chǎn)能力差額=(7萬-8萬)*30=-30(萬元)若考慮成新率因素，實際差額=-30萬*80%=-24萬元2、自動化程度差額A.勞動生產(chǎn)率計算.參照物Ⅰ勞動生產(chǎn)率定額為60000/125=480(臺/人年).參照物Ⅱ勞動生產(chǎn)率定額為80000/160=500(臺/人年).被評估設備勞動生產(chǎn)率定額為70000/140=500(臺/人年)B.自動化程度差額被評估設備與參照物Ⅰ的差額現(xiàn)值，由于70000/480-140=5.8人，即被評估設備比參照物節(jié)約6人，故差額為6*8000*(1-33%)*(P/A，10%,9)=32160*5.759=185209.44(元)(節(jié)約)被評估設備與參照物Ⅱ的差額現(xiàn)值，由于被評估設備與參照物Ⅱ勞動生產(chǎn)率相同，所需人數(shù)相同，故不存在差額。3、價格變動因素調整被評估設備與參照物Ⅰ相比，相差4個月，價格指數(shù)上升2%(0.5%*4)，其差額為100萬*2%=2(萬元)被評估設備與參照物Ⅱ相比，相差10個月，價格指數(shù)上升5%(0.5%*10)，其差額為250萬*5%=12.5(萬元)(2)評估價值的計算a)與參照物Ⅰ相比,分析調整差額的初步評估結果為由評估值=1000000+240000+185209.44+20000=1445209.44(元)b)與參照物Ⅱ相比,分析調整差額的初步評估結果為評估值=2500000-240000+125000=2385000(元)c)加權平均評估價值=1445209.44*60%+2385000*40%=1821125.66(元)(3)對外投資企業(yè)會計分錄借：長期股權投資10000000累計折舊8000000貸：固定資產(chǎn)18000000接受投資企業(yè)會計分錄借：固定資產(chǎn)1821125.66貸：實收資本1821125.66例4：某房地產(chǎn)公司于1994年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于1996年11月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)耐用年限為55年，殘值率為2%。1998年該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米。在出租期間，每月平均實收租金為3萬元，另據(jù)調查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元。
空置率為止10%，每年需支付管理費、維護費、土地使用稅及房產(chǎn)稅、保險費等出租費用為93260元，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%，試根據(jù)以上資料評估該宗土地1998年11月的土價格。1、確定評估方法：該宗房地有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益：總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=60×12×900×(1-10%)=583200(元)3、計算總費用.年總費用已知為93260元年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費用=583200-93260=489940(元)4計算房屋純收益：(1)年折舊費本應該根據(jù)房屋的耐用年限確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，這樣，永恒的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本舉例中，房地使用可使用的年期為50-2=48(年)，假定不計殘值，視為土地使用權年限屆滿，由政府元償收回。年折舊費=(2500×900)/48=46875(元)(2)房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年折舊費×已使用年限=2500×900-46875×2=2156250(元)(3)計算房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=2156250×8%=172500(元)5、計算土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋資本年純收益=489940-172500=317440(元)6、計算土地使用權價格：土地使用權在1998年11月的剩余使用年期為50-4=46(年)v=317440*1%*[1-1\(1+7%)46]=4333062.4(元)6、評估結果.本宗土地在1998年11月的使用權價格為32792.80元，單價為每平方米6558.56元某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為45000平方米，該地塊的土地征地費用(含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅)為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的30%，第二年投入資金占總開發(fā)費用的70%.開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。
1.土地取得費為10萬元/畝，即150元/平方米。2.土地開發(fā)費為2億元/平方公里，即200元/平方米。3.投資利息第一年投入的年限為1.5年，第二年投入的年限為0.5年。土地取得費利息=150*(1+6%)^2-150=18.54(元/m^2)土地開發(fā)費利息=200*30%*[(1+6%)^1.5-1]+200*70%*[(1+6%)^0.5-1]=9.62(元/m^2)4.投資利潤為(150+200)×10%=35元/平方米。5計算土地使用價格=(150+200+18.54+9.62+35)*(1+20%)=495.79元/平米。該宗地單價為495.79，總價為22310550元。會計處理：借：長期股權投資1000萬貸：無形資產(chǎn)1000萬
資產(chǎn)評估成本法案例篇3：
資產(chǎn)評估案例分析;問聞金融七班js0947731;一.方法介紹;(1)成本法;1)適用范圍;①可復制、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損;②可重建、可購置的整體資產(chǎn);2)適用前提;①購買者對擬行交易的評估對象，不改變原來用途;②評估對象的實體特征、內(nèi)部結構及其功能效用必須與;③評估對象必須是可以再生的，可以復制的，不能再生;④評估對象必須是隨著時間的推移
資產(chǎn)評估案例分析
一.方法介紹
(1)成本法
1)適用范圍
?、倏蓮椭?、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損耗和無形損耗特性的單項資產(chǎn)。例如：房屋建筑物、各種機器設備，以及具有陳舊貶值性的技術專利、版權等無形資產(chǎn)。
?、诳芍亟ā⒖少徶玫恼w資產(chǎn)。例如：賓館、劇院、企業(yè)、車間等。但是，與整體資產(chǎn)相關的土地不能采用重置成本法評估。
2)適用前提
?、儋徺I者對擬行交易的評估對象，不改變原來用途。
②評估對象的實體特征、內(nèi)部結構及其功能效用必須與假設重置的全新資產(chǎn)具有可比性。
③評估對象必須是可以再生的，可以復制的，不能再生、復制的評估對象不能采用重置成本法。
④評估對象必須是隨著時間的推移，具有陳舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運用重置成本法進行評估。
3)評估公式
被評估資產(chǎn)評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值
(2)收益法
1)適用范圍
?、僖话氵m用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。
?、趩为氂嬎闶找娴姆康禺a(chǎn)、無形資產(chǎn)。
2)適用前提
?、俦辉u估資產(chǎn)未來預期收益可以預測并可以用貨幣計量。要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關系。
?、谫Y產(chǎn)的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測并可以用貨幣計量。
?、郾辉u估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。
3)評估公式
?、儋Y產(chǎn)未來收益有限情況下
A、每期收益不等額P??i?1nRii(1?r)nnA1A?B、每期收益等額P??=?iii?1(1?r)i?1(1?r)
?、谫Y產(chǎn)未來收益無限期的情況1?1(1?r)nr穩(wěn)定化收益法P?A?
(3)市場比較法
1)適用范圍
?、僦饕m用于單項資產(chǎn)交易價格的評估。
②不宜采用市場法的如下：
A、因資產(chǎn)具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產(chǎn)，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備;
B、對于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料。
2)適用前提
?、傩枰幸粋€充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。
?、诠_市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交
易活動(參照物)，且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。參照物與被評估資產(chǎn)可比的指標、技術參數(shù)等資料是可以收集到的。
③參照物的基本數(shù)量至少為3，參照物成產(chǎn)成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產(chǎn)之間大體可替代。
3)評估公式
被評估資產(chǎn)評估值=[?]/n(參照物成交價X各項調整系數(shù))i?1n
?、僦苯颖容^法
A、功能價值法
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)
B、價格指數(shù)法
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1+物價變動指數(shù))
C、成新率價格法
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象成新率/參照物成新率)
D、市價折扣法
資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)
E、成本市價法
資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×(參照物成交價格/參照物現(xiàn)行合理成本)
F、市盈率乘數(shù)法
資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×參照物市盈率
②類比調整法
交易案例A的調整值=參照物A的成交價×時間因素調整系數(shù)×區(qū)域因素調整系數(shù)×功能因素調整系數(shù)×情況補正系數(shù)
一.案例分析
(一)介紹案例
估價對象是一塊空地，總面積為300平方米。評估該宗土地于2009年10月1日的買賣價格。
1、評估對象概況
此次委托評估的是位于xx市xx開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用途房地產(chǎn)。
(1)估價對象的登記和權屬狀況
根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)權證及估價師實地查勘，估價對象產(chǎn)權狀況如下：權利人：xx有限公司
坐落：xx路xx號
土地權屬性質：國有出讓
土地用途：工業(yè)
地號：(略)
土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止
土地總面積：300平方米
房屋類型：工廠
未發(fā)現(xiàn)估價對象有抵押或其他權利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。
2.買賣實例資料
本次估價，選擇了與估價對象條件類似的A、B、C、D、E五宗土地買賣實例，均可作為可比實例。
實例A的面積為266平方米，成交單價1200元/平方米，交易日期為2009年4月1日。
實例B的面積為354平方米，成交單價1020元/平方米，交易日期為2009年3月1日。
實例C的面積為300平方米，成交單價910元/平方米，交易日期為2009年6月1日。
實例D的面積為257平方米，成交單價950元/平方米，交易日期為2009年7月1日。
實例E的面積為276平方米，成交單價1250元/平方米，交易日期為2009年3月1日。
(二)選擇方法
在估價對象所在地區(qū)和近郊地區(qū)，該類型土地存在較多的交易實例，所以采用市場比較法和成本法進行估價。
(一)市場比較法具體參數(shù)分析
1、確定交易情況修正系數(shù)
實例A、E為正常買賣，無需進行交易情況修正;實例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實例B估價偏低3%，實例C估價偏低4%，實例D估價偏低5%。各宗可比實例的交易情況修正系數(shù)如表1所示：
2、確定交易時間修正系數(shù)
據(jù)調查，2008年4月1日至2009年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比實例的交易時間修正系數(shù)如表2所示：
3、確定區(qū)域因素修正系數(shù)
實例A、C、D與估價對象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正;實例B、E與估價對象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進行比較的結果，如表3所示：
4、確定個別因素修正系數(shù)
估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其它方面沒有差異。經(jīng)分析確定個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低2%。所以各宗可比實例的個別因素修正系數(shù)如表5所示：
評估過程
1.計算公式如下：
估價對象比準價格=比較案例價格×交易日期調整指數(shù)×交易情況修正指數(shù)×區(qū)域因素修正指數(shù)×個別因素修正指數(shù)
2.比較實例選擇。選擇比較案例時，根據(jù)估價對象情況，應符合以下要求：用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價期日接近、區(qū)域及個別因素相近。
3.估價對象土地價格測算。本次估價，選擇了與估價對象條件類似的五個交易案例作為比較實例。
(1)因素綜合修正。對上述因素綜合修正后結果如表6所示：
素條件修正后的比準價格，采用簡單算術平均計算得出估價對象土地的評估單價，即：
估價對象土地評估單價=(1298+1320+1132+1184+1264)/5=1240元/平方米
(3)估算估價對象土地現(xiàn)狀的市場單價和總價。估價對象土地為1996年1月1日出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限為36.86年。通過以下公式對估價對象土地1-1/(1?r)n進行年期修正，計算年期修正系數(shù)為：y=m1?1/(1?r)式中：y為宗地使用年期修正系數(shù);r為土地折現(xiàn)率，取r=6%;m為土地剩余有效使用年限(36.86年);n為土地法定最高使用年限(工業(yè)用地50年)。
經(jīng)計算，y=0.93，則估價對西安土地評估單價=1240×0.93=1153.2元/平方米估價對象土地總價=1153.2×300=345960元。
本次估價根據(jù)估價目的，遵循估價原則和程序，以掌握的有關標的物的信息資料為依據(jù)，經(jīng)估價，xx有限公司位于xx市xx開發(fā)區(qū)xx路xx號的房地產(chǎn)(土地面積300平方米，轉讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開發(fā)程度為紅線外“六通一平”)。在估價時點2009年10月1日的評估價格為人民幣345960元，大寫人民幣叁拾肆萬伍仟玖佰陸拾元整。
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