2017石家莊樓市新政策相關(guān)內(nèi)容
一年,又到了這個(gè)時(shí)候。按照慣例,到3月的全國(guó)兩會(huì)閉幕,將是包括石家莊在內(nèi)的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的政策窗口期。今年,也不會(huì)例外。那么,2017石家莊樓市新政策有什么變化?下面小編整理的2017石家莊樓市最新消息,一起來(lái)看看吧。
2017年石家莊樓市政策的11個(gè)真相
但也有例外:石家莊的政策安排已經(jīng)初見(jiàn)端倪。在2月3日舉行的“全市重點(diǎn)工作落實(shí)推進(jìn)會(huì)”上,履新不久的中共石家莊市委副書(shū)記、石家莊市政府代市長(zhǎng)鄧沛然,提出將著力抓好的六個(gè)方面重點(diǎn)工作,其中,便辟出專門(mén)段落談到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。有意思的是,翻遍市級(jí)媒體,這段表述似乎被有意無(wú)意地“略過(guò)”,只留下了“多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”這一句話;省級(jí)媒體基本保留了大致內(nèi)容,但在刊印出報(bào)時(shí)又被大段刪減。一直以來(lái),對(duì)本地市場(chǎng)的表述,石家莊的“有關(guān)部門(mén)”表現(xiàn)得都很謹(jǐn)慎,這一次也沒(méi)有例外;不過(guò),保留下來(lái)的大致內(nèi)容還是讓我們看到了本地決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位和判斷。
1、新建商品住房庫(kù)存處于合理區(qū)間,商業(yè)辦公類用房化解庫(kù)存任務(wù)也不大。
前半句很好理解,2016年的石家莊商品房實(shí)際成交套數(shù)高達(dá)8.1萬(wàn)套,中心城區(qū)也有6萬(wàn)套,與往年相比,至少增長(zhǎng)了50%(上述數(shù)據(jù)出自《2016-2017年度石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。想獲取這份報(bào)告?點(diǎn)擊閱讀,查看文章底部的索閱須知);在河北省的商品房待售規(guī)模的“賬面”上,也呈現(xiàn)出大幅銳減的狀態(tài)。這其中,商品住房自然是“大頭”??珊蟀刖渚筒惶美斫饬耍荷虡I(yè)辦公類用房的庫(kù)存壓力不大嗎?這似乎和此前的判斷相反,否則,12月出臺(tái)商業(yè)去庫(kù)存一攬子政策的意義又在哪里?
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在回遷難、辦證難等問(wèn)題。
這一點(diǎn),決策層說(shuō)到了點(diǎn)子上。一方面,自2013年開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治,來(lái)來(lái)回回,已經(jīng)讓至少200個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)合法化。另一方面,專項(xiàng)整治也已經(jīng)進(jìn)入到“深水區(qū)”。簡(jiǎn)單說(shuō),好轉(zhuǎn)型、好“上岸”的項(xiàng)目沒(méi)什么問(wèn)題,留到今天依然動(dòng)靜不大的,大都是不好轉(zhuǎn)型,上岸有難度的項(xiàng)目。要么,超容積率,嚴(yán)重超過(guò)規(guī)劃紅線,已經(jīng)到了不能不拆,不能不改的地步;要么,開(kāi)發(fā)商資金斷裂,股權(quán)混亂,債務(wù)糊涂,積重難返;要么,土地問(wèn)題過(guò)于棘手,變性、調(diào)規(guī)要闖多道關(guān)口。這些問(wèn)題要解決,已非一個(gè)或幾個(gè)部門(mén)能夠輕易動(dòng)彈,甚至要在即將或已經(jīng)開(kāi)始修編的石家莊總體規(guī)劃中進(jìn)行處置,并送國(guó)務(wù)院審批,牽一發(fā)動(dòng)全身,難度可想而知。
石家莊樓市新政策舉措
3、要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,完善相關(guān)手續(xù),解決好房地產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題,回應(yīng)群眾關(guān)切。
問(wèn)題繁復(fù),便不能只靠一個(gè)或幾個(gè)部門(mén)的力量,需要?jiǎng)佑玫氖蔷C合手段。對(duì)于2017年的石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,解決這些“歷史遺留問(wèn)題”,勢(shì)必是主旋律。這也就意味著,各項(xiàng)政策安排都將向其傾斜,尤其是土地出讓。2016年的石家莊土地市場(chǎng)保持了補(bǔ)證大行其道的特點(diǎn),2017年恐怕也不會(huì)例外;只不過(guò),土地市場(chǎng)的凈地出讓和有效供應(yīng)又要受到影響。
對(duì)于這些歷史遺留問(wèn)題的梳理和解決,石家莊其實(shí)從來(lái)沒(méi)有斷過(guò)。僅在2016年,石家莊便曾兩次公布存在歷史遺留問(wèn)題的項(xiàng)目名單,前一份是需要調(diào)整容積率的項(xiàng)目,有162個(gè);后一份是在2014年12月31日前發(fā)生,但未列入專項(xiàng)整治的項(xiàng)目,有56個(gè)。排除兩者重疊,總共下來(lái)也有將近200個(gè),這些項(xiàng)目都要在2017年逐一過(guò)堂,完成調(diào)規(guī)和手續(xù)補(bǔ)辦。在2016年底這一輪土地手續(xù)的補(bǔ)辦高峰中,連拖了五、六年的項(xiàng)目都能逃出生天,有決心,什么“奇跡”都能辦到。
4、要結(jié)合解決歷史遺留問(wèn)題,強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。
這一條是寫(xiě)給有關(guān)部門(mén)的。石家莊沒(méi)那么大,房地產(chǎn)項(xiàng)目也不算太多,滿打滿算,在市面上有貨的項(xiàng)目不超過(guò)300個(gè),然而,違規(guī)項(xiàng)目層出不窮,除了此前混亂的市場(chǎng)秩序積重難返之外,有關(guān)部門(mén)在監(jiān)管上確有懶惰之嫌。有些線索甚至通過(guò)對(duì)外熱線已經(jīng)送到面前,最終還是呵呵。決策層的這段表述,實(shí)則是給有關(guān)部門(mén)提醒:監(jiān)管要加強(qiáng),要把違規(guī)項(xiàng)目扼殺在萌芽狀態(tài)。
5、把控好規(guī)劃和土地供應(yīng),規(guī)范土地招拍掛制度,釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。
年初,又到了編制這一年土地供應(yīng)計(jì)劃的時(shí)候。2016年石家莊市內(nèi)四區(qū)、高新區(qū)和井陘礦區(qū)計(jì)劃通過(guò)出讓方式供地超過(guò)7200畝,就算是憑借年底一輪補(bǔ)證高峰,也只勉強(qiáng)完成了8成左右。不過(guò)沒(méi)關(guān)系,自小回從業(yè)以來(lái),這份供地計(jì)劃就沒(méi)有一年是完成的。從前文所述來(lái)看,2017年的供地計(jì)劃八成又將以補(bǔ)證為主,土地市場(chǎng)能為未來(lái)三到五年的商品房有效供應(yīng)做出的貢獻(xiàn)實(shí)在是非常有限。不過(guò),在決策層的判斷中,能夠讓歷史遺留問(wèn)題順利解決,也是對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)的有效補(bǔ)充。根據(jù)小回的判斷,這些項(xiàng)目盡管年頭已久,但既有的未售房源不少,合法化后仍有入市銷售的可能性,只不過(guò),這些口碑和信譽(yù)已被透支的項(xiàng)目能否被市場(chǎng)接受,三五年前規(guī)劃的產(chǎn)品能否滿足今日的市場(chǎng)需求,可以想象。
6、嚴(yán)防企業(yè)炒作和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
看到這句表述,小回不由得想起了2016年出臺(tái)的商品房預(yù)售價(jià)格先行備案政策。據(jù)說(shuō),這項(xiàng)政策已經(jīng)發(fā)揮了威力,某些項(xiàng)目因?yàn)樯陥?bào)預(yù)售價(jià)格偏高,被擋在了物價(jià)部門(mén)的門(mén)外。2017年,這項(xiàng)政策的威力還將顯現(xiàn),再加上“賬面”房?jī)r(jià)不能過(guò)度惹眼的硬性要求,勢(shì)必將使其切實(shí)落到實(shí)處。證件、手續(xù)齊全開(kāi)盤(pán)銷售又能怎么樣?照樣需要低調(diào)。關(guān)于這一點(diǎn),后文還會(huì)有詳細(xì)表述。
7、市政府將建立與房地產(chǎn)企業(yè)溝通機(jī)制,定期通報(bào)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)情況。
最懂市場(chǎng)的,不是有關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)報(bào)表,而是一線。這一點(diǎn)終于得到了決策層的認(rèn)同。事實(shí)上,改變已經(jīng)在2016年出現(xiàn):有關(guān)部門(mén)曾在2016年下半年通過(guò)不同渠道,對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行摸底,約談的既有房地產(chǎn)企業(yè),也有行業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)和企業(yè)。上情下達(dá),總要有個(gè)互動(dòng)的平臺(tái)。
這是2017年以來(lái)涉及石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)政策部署,表述最為全面的一次。簡(jiǎn)單說(shuō),就是12個(gè)字:控制房?jī)r(jià),攻堅(jiān)克難,加快整頓,加強(qiáng)溝通。除此之外,在去年的12月22日舉行的河北省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述有一句:促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。到了12月23日石家莊市委擴(kuò)大會(huì)議上,在傳達(dá)中央和河北省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí),表述又有變化:把農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的各項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)抓好。一方面,市場(chǎng)要“平穩(wěn)”,要“健康”;另一方面,要抓緊、抓實(shí)、抓好。
要平穩(wěn)的,不止是市場(chǎng)走勢(shì),當(dāng)然還有各方都在關(guān)注的房?jī)r(jià)。前面的表述中可以看到本地決策層對(duì)房?jī)r(jià)的要求:嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。事實(shí)上,河北省對(duì)石家莊的房?jī)r(jià)調(diào)控已經(jīng)有了明確的要求。1月17日召開(kāi)的河北省城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議有這樣一段表述:
2017年是黨的召開(kāi)之年,為大會(huì)召開(kāi)營(yíng)造良好政治社會(huì)環(huán)境,是我們肩負(fù)的政治責(zé)任。要認(rèn)真落實(shí)中央對(duì)樓市的“新定位”,抑制房地產(chǎn)泡沫,確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng),同時(shí)密切關(guān)注潛在熱點(diǎn)城市,正確引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。
石家莊樓市新政策注意事項(xiàng)
1、關(guān)于調(diào)控房?jī)r(jià)的表述前,會(huì)議將這項(xiàng)政策部署的重要性,上升到了“政治責(zé)任”的高度,其重要性可見(jiàn)一斑。這一點(diǎn)印證了此前小回的判斷:至少到今年召開(kāi)前后,石家莊都將在“嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”上下大力氣,出大工夫。
2、中央對(duì)于房地產(chǎn)的“新定位”,指的就是那句話:房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的。小回預(yù)計(jì),對(duì)于投資購(gòu)房需求的管控,將在2017年有所加強(qiáng)??紤]到投資購(gòu)房需求的資金多以盈余資金為主,并以兩至三成的首付實(shí)現(xiàn)杠桿投資,小回認(rèn)為,金融機(jī)構(gòu)對(duì)房貸的審批和放款都將有所收緊。此前的技術(shù)性加息,信號(hào)意義不大。從2016年12月的信貸投放來(lái)看,住戶中長(zhǎng)期貸款的投放規(guī)模并沒(méi)有顯著收緊,因此在全國(guó)兩會(huì)前后的信貸投放,風(fēng)向標(biāo)意義會(huì)更大一些。還是那句話:一切不以金融手段為武器的調(diào)控政策,都是“耍流氓”。如果不收緊購(gòu)房需求的“錢(qián)袋子”,管控就無(wú)從談起。
3、確保房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng),目標(biāo)再明確不過(guò),在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“賬面”上,石家莊的商品住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅要維持在0%以下的水平,不能太出挑。
4、此處談到的“潛在熱點(diǎn)城市”,雖然是不直接點(diǎn)名,但目標(biāo)已經(jīng)明確,在2016年有著惹眼表現(xiàn)的石家莊和廊坊,勢(shì)必都在密切關(guān)注的范圍之內(nèi)。特別是石家莊,盡管受京津冀協(xié)同發(fā)展的直接影響要遠(yuǎn)遜于近水樓臺(tái)的廊坊,但人口凈流入和經(jīng)濟(jì)保持較快增速,都使其房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了難得的高增速。再加上其作為省會(huì)城市的特殊地位,在2017年受到管控的力度不亞于廊坊。關(guān)于這一點(diǎn),近期小回會(huì)專門(mén)撰寫(xiě)一份研究報(bào)告,詳細(xì)來(lái)說(shuō)說(shuō)。
“賬面”房?jī)r(jià)的管控,在實(shí)際操作中的空間就值得遐想了,除了前述的商品房預(yù)售價(jià)格先行審批外,恰好趕上的違規(guī)項(xiàng)目合法化,使石家莊的手中握有一批多年前成交,如今備案時(shí)價(jià)格不高的項(xiàng)目和購(gòu)房合同,與當(dāng)下市場(chǎng)真實(shí)銷售,價(jià)格不低的項(xiàng)目前后腳拿到預(yù)售手續(xù),高低搭配、上下平均,房?jī)r(jià)管控自然會(huì)立竿見(jiàn)影。只不過(guò),對(duì)于排隊(duì)等待獲取預(yù)售手續(xù)的項(xiàng)目而言,2017年的入市節(jié)奏勢(shì)必將大受影響:本來(lái)可以開(kāi)春入市,排隊(duì)也要等等;就算拿到預(yù)售手續(xù),一旦當(dāng)月的備案平均房?jī)r(jià)偏高引發(fā)預(yù)警,還可能面臨著排隊(duì)等備案的局面。這或許將是石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)有史以來(lái)最為復(fù)雜的局面了。
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