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      司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)之商品房預(yù)售與按揭

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      司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)之商品房預(yù)售與按揭

        商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人,并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為;商品房按揭,一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購(gòu)房借貸人將其與開(kāi)發(fā)商已簽訂之商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同項(xiàng)下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹商品房預(yù)售與按揭相關(guān)司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)知識(shí)。

        司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)之商品房預(yù)售與按揭

        司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)一

        商品房預(yù)售

        商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商(即預(yù)售人)將期房預(yù)先出售給購(gòu)房人(即預(yù)購(gòu)人),由預(yù)購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款;在期房竣工驗(yàn)收合格后,交付購(gòu)房人占有使用,并由預(yù)售人負(fù)責(zé)將房屋所有權(quán)及其占用的出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至預(yù)購(gòu)人名下的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)形式。

        商品房預(yù)售專(zhuān)業(yè)性強(qiáng),涉及法律關(guān)系復(fù)雜。由于合同的訂立早于商品房建成,合同的履行面臨很多未知因素,具有不確定性;預(yù)售人具有一定投機(jī)性,預(yù)購(gòu)人具有較大風(fēng)險(xiǎn)性。如不加以控制,預(yù)購(gòu)人權(quán)益易受到侵犯,引發(fā)糾紛。因此,城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制性條件和程序。


      司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)之商品房預(yù)售與按揭

        商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:已支付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

        商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

        司法經(jīng)濟(jì)法考點(diǎn)二

        商品房按揭

        在中國(guó)內(nèi)地,商品房按揭一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭購(gòu)房借貸人將其與開(kāi)發(fā)商已簽訂之商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同項(xiàng)下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保。

        按揭需有三方主體:購(gòu)房借貸人、開(kāi)發(fā)商與銀行。在開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)為購(gòu)房借貸人辦理完成房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)手續(xù),為銀行與購(gòu)房借貸人辦理完成正式的抵押登記,并將購(gòu)房借貸人的房地產(chǎn)權(quán)證交銀行收押之前,開(kāi)發(fā)商需為購(gòu)房借貸人向銀行貸款提供階段性擔(dān)保,購(gòu)房借貸人與銀行之間,不是真正意義上的抵押關(guān)系。

        商品房按揭的流程如下:

        (1)開(kāi)發(fā)商選定按揭貸款銀行,并與之簽訂按揭貸款合作協(xié)議書(shū),銀行承諾在特定條件下向開(kāi)發(fā)商的客戶(hù)(購(gòu)房借貸人)提供貸款。

        (2)購(gòu)房人選定欲購(gòu)買(mǎi)的商品房,與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同。其中約定采取向開(kāi)發(fā)商選定的銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式付款的,購(gòu)房人需向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房首付款。

        (3)銀行委托律師或自行對(duì)購(gòu)房合同、購(gòu)房借貸人貸款資格主要是個(gè)人資信予以審查。

        (4)購(gòu)房借貸人、開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂按揭保證貸款合同,開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房借貸人向銀行按揭貸款提供保證擔(dān)保。

        (5)銀行占管商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同,并辦理按揭備案。

        (6)銀行一次性向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房借貸人的貸款。

        (7)購(gòu)房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。

        (8)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)將購(gòu)房借貸人《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交銀行收押并辦理正式的抵押登記。

        相關(guān)閱讀:

        上商品房預(yù)售的條件:

        根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,商品房預(yù)售的條件是:

        1.已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū),且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

        2.持有建設(shè)工程許可證。

        3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

        4.同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

        5.已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷(xiāo)售的批準(zhǔn)文件。

        商品房按揭的流程

        (1)開(kāi)發(fā)商選定銀行,并與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書(shū),銀行承諾在特定條件下向開(kāi)發(fā)商的客戶(hù)(購(gòu)房借貸人)提供貸款,同時(shí)開(kāi)發(fā)商向銀行提供保證擔(dān)保。

        2)購(gòu)房人選定欲購(gòu)買(mǎi)的商品房,與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同。其中約定采取向開(kāi)發(fā)商選定的銀行申請(qǐng)按揭貸款的方式付款的,購(gòu)房人需向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房首付款。

        (3)銀行委托律師或自行對(duì)購(gòu)房合同、購(gòu)房借貸人貸款資格主要是個(gè)人資信予以審查。

        (4)購(gòu)房借貸人、開(kāi)發(fā)商與銀行簽訂按揭保證貸款合同。

        (5)銀行占管商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同,并辦理按揭備案。

        (6)銀行一次性向開(kāi)發(fā)商支付購(gòu)房借貸人的貸款。

        (7)購(gòu)房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。

        (8)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)將購(gòu)房借貸人《房屋所有權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》交銀行收押并辦理正式的抵押登記。

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