非預(yù)購(gòu)房的期房不可以轉(zhuǎn)讓
非預(yù)購(gòu)房的期房不可以轉(zhuǎn)讓
人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。那么期房可以轉(zhuǎn)讓嗎?下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹期房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律知識(shí)。
非預(yù)購(gòu)房的期房不可以轉(zhuǎn)讓
由于不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊性，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓：(六)、未依法登記取得權(quán)屬證書的”，但該條限定的是已竣工交付使用的不動(dòng)產(chǎn)，并未涉及”樓花”。
非預(yù)購(gòu)房的期房不可以轉(zhuǎn)讓
《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定”。但是國(guó)務(wù)院至今沒(méi)有作出規(guī)定，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》對(duì)此也沒(méi)有規(guī)定。最新的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(《以下簡(jiǎn)稱辦法》)對(duì)此作出明確規(guī)定，填補(bǔ)了這一法律空白。
該《辦法》第四十四條，預(yù)購(gòu)人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：
(一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意;
(二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售登記。
從法理上分析，預(yù)購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓不是房屋的轉(zhuǎn)讓，而是預(yù)購(gòu)合同的轉(zhuǎn)讓，《辦法》明確了與購(gòu)房轉(zhuǎn)讓的合法性，同時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行了規(guī)定。
合肥新政規(guī)定八種可退房情況，期房轉(zhuǎn)讓需滿足的4種情形。
(一)8種情況下買賣雙方可協(xié)商退房
1、因備案合同約定的原因?qū)е陆灰纂p方解除合同的;
2、因買受人出國(guó)留學(xué)或定居的(需提交國(guó)外入學(xué)通知書或定居許可證明);
3、因買受人工作調(diào)動(dòng)到外地的(需提交外地單位工作證明);
4、因買受人購(gòu)房貸款未獲批準(zhǔn)的(需提交金融機(jī)構(gòu)未批準(zhǔn)購(gòu)房貸款的證明材料);
5、因買受人本人或其直系親屬患重大疾病或發(fā)生重大意外急需醫(yī)療資金的(需提交救治醫(yī)院的診斷證明);
6、在同一項(xiàng)目換購(gòu)商品房的(需提交換購(gòu)商品房買賣合同);
7、因買受人已故繼承人申請(qǐng)退房的(需提交繼承權(quán)公證);
8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
(二)4種前提下期房可轉(zhuǎn)讓
1、直系親屬、配偶之間變更買受人;
2、夫妻因解除婚姻關(guān)系，買受人需變更為另一方;
3、多個(gè)買受人共同購(gòu)買商品房，其中部分買受人解除商品房買賣關(guān)系;
4、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
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期房的優(yōu)勢(shì)
(1)先期預(yù)購(gòu)，戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開(kāi)始，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購(gòu)房者有了比較大的選擇余地。
(2)價(jià)格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%～10%，甚至更多。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤一般需要1年～2年的時(shí)間，甚至更長(zhǎng)。為了及時(shí)收回現(xiàn)金，對(duì)購(gòu)買期房持極大的歡迎態(tài)度。
(3)付款輕松，隨施工進(jìn)度付款，一般分為三次。首次付款時(shí)間為取得預(yù)售證時(shí)，一般僅付1萬(wàn)元～2萬(wàn)元的定金和總房款10%左右的首期房款;第二次付款時(shí)間是工程進(jìn)行到一半時(shí)，付款額約為總房款的60%;第三次付款時(shí)間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時(shí)，購(gòu)房者將余下的款項(xiàng)付完，同時(shí)開(kāi)發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠。
(4)工程質(zhì)量隨時(shí)可見(jiàn)，便于監(jiān)督和提出意見(jiàn)。從付完定金的那一刻起，購(gòu)房者就可隨時(shí)去觀看工程進(jìn)度，對(duì)于房屋結(jié)構(gòu)、墻體構(gòu)造、水暖電等設(shè)備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分，這時(shí)都可一覽無(wú)余。
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