房地產(chǎn)入門基本知識(shí)_銷售房子的技巧和話術(shù)
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房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念
房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。
1、房地產(chǎn)的形態(tài)：①單純的土地;②單純的房屋;③土地和房屋的綜合體。
2、房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)指明確了土地所有權(quán)的土地，
既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。
房地產(chǎn)的特征
1、房地產(chǎn)位置的固定性
土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制;
2、地域差別性
每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同;
3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性.
4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。
房地產(chǎn)手續(xù)：五證兩書
1、《建筑用地規(guī)劃許可證》：建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
3、《國有土地使用證》：經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
4、《建設(shè)工程施工許可證》：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件
6、“兩書”：《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》
房地產(chǎn)名詞解釋及建筑基礎(chǔ)知識(shí)——名詞術(shù)語
躍層——躍層房屋是一套房屋占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室;二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。
復(fù)式——區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高);
錯(cuò)層——戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅。
進(jìn)深——幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度);
開間——住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適);
層高——房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
凈高——一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);
建筑間距——兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定。
戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室;
建筑系數(shù)——“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場地。
三通一平——通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。
七通一平——大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通迅通、熱力通、煤氣通、場地平正。
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