商品房預售的條件是什么
商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。下面由學習啦小編為你介紹商品房預售的相關(guān)法律知識。
商品房預售需要滿足的的條件
第一，開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。即開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進行開發(fā);
第二，開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。依據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》及《商品房預售許可證》。
商品房預售的條件是什么
在簽訂預售商品房購房合同前，應(yīng)注意審查開發(fā)商的以上資質(zhì)和“五證”是否齊全，并注意上述證明文件中所載內(nèi)容是否同與開發(fā)商陳述一致，尤其是《商品房預售許可證》。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預售許可證》而與買受人訂立的商品房預售合同將被認定無效，除非在起訴前取得商品房預售許可證。
一旦因開發(fā)商隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實而導致商品房預售合同無效，或者被撤銷、解除的，買受人可以依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，要求開放商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以主張房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
商品房交付有何要求?
商品房交付時，買受人應(yīng)當檢查商品房買賣合同約定的該商品住宅建設(shè)項目交付使用的證件是否齊備，查看是否具有建設(shè)工程竣工驗收備案證明書，并要求開發(fā)商依照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十二條規(guī)定，提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。另外，買受人應(yīng)結(jié)合商品房買賣合同的約定核查實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與合同約定是否一致。
未取得房產(chǎn)證的預售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓?
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)【2005】26號)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。
在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。因此在吳先生購買的預售商品房竣工交付、取得房屋所有權(quán)證之前，該商品房不能辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
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商品房預售的類型
1.內(nèi)銷商品房預售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售內(nèi)銷商品房須持以下證件或資料：
(1)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》;
(2)有市計委、建委批準的商品房項目建設(shè)計劃文件;
(3)已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件;
(4)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證;
(5)有納入市建委銷售計劃的證明文件;
(6)按申請預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，或達到相應(yīng)的工程進度，并已確定施工進度和交付日期;
(7)本市商品房預售許可證。
2.外銷商品房預售，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預售外銷商品房須持以下證件或資料：
(1)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》;
(2)付清地價款(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金)，取得土地使用證;
(3)市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃氣、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料;
(4)已完成工程建設(shè)總投資額的25%;
(5)工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定;
(6)外銷商品房預售許可證。
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