法定解除權(quán)與約定解除權(quán)有什么區(qū)別(2)
法定解除權(quán)與約定解除權(quán)有什么區(qū)別
法定解除合同情形
根據(jù)合同法的規(guī)定，合同解除的法定情形具體包括以下幾種：
(一)、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)、法律規(guī)定的其他情形。
二、 法條依據(jù)：
合同法第九十四條【法定解除】有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)、法律規(guī)定的其他情形。
滿足法定解除合同的條件
?、女?dāng)事人一方遲延履行。
?、飘?dāng)事人一方遲延履行的是主要債務(wù)。
?、墙?jīng)另一方催告。
?、冗t延履行一方在催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。
?、梢蜻`約致使不能實(shí)現(xiàn)合同。
?、史梢?guī)定的其他情形。
租房合同中解除條件與約定解除權(quán)的不同
【案情】
甲公司與乙公司簽訂了一份《廠房租賃合同》，約定乙公司承租甲公司的一處廠房，租賃期限為十個月，從2013年3月1日起至2013年12月31日止。雙方在合同中約定“如發(fā)生下列任何一種情況，甲方可終止本合同：1、甲方提前60天書面通知乙方……”。雙方同時約定：“違約責(zé)任：1、乙方無正當(dāng)理由逾期交納租金的，每逾期一天，乙方按逾期金額的千分之三支付違約金;2、任何一方提前解除本合同的，違約方承擔(dān)相當(dāng)于兩個月租金的違約金……”。在合同履行期內(nèi)，甲公司于2013年6月8日向乙公司發(fā)出通知：“我司擬在2011年8月31日終止與貴司現(xiàn)行之廠房租賃合同。”甲公司在該通知中同時告知乙公司其是按照合同的約定做到了提前60天通知，并免收7月、8月兩個月的租金。因乙公司在2013年8月31日前并未搬離租賃的廠房。甲公司遂于2013年9月8日再次以書面形式向乙公司發(fā)出通知，載明：“我司已于2013年6月8日書面通知終止與貴司現(xiàn)行之廠房租賃合同，至今我司未收到貴司的相關(guān)回復(fù)意見?，F(xiàn)我司再次書面通知貴司，我司將于2013年9月30日作為最終終止現(xiàn)行廠房租賃合同之期限，并遵照廠房租賃合同相關(guān)條款免收兩個月租金”。后乙公司遲至2014年1月才完全搬離租賃廠房。就租金及相關(guān)費(fèi)用經(jīng)協(xié)商未果后，甲公司向法院起訴要求乙公司支付自2013年7月至乙公司實(shí)際搬離廠房的實(shí)際使用費(fèi)、水電費(fèi)及延期支付利息。乙公司在答辯中則稱甲公司提前解除合同構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定甲公司應(yīng)當(dāng)免除乙公司兩個月租金作為該違約金，且甲公司提前解除合同給乙公司造成了高于兩個月租金的損失，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)高該違約金數(shù)額。
【分歧】
本案在審理過程中，就租賃合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”這一約定的法律性質(zhì)以及甲公司據(jù)此提前解除合同的行為是否構(gòu)成違約產(chǎn)生了一定爭議。關(guān)于租賃合同中甲公司“提前60天通知即可解除合同”這一約定的法律性質(zhì)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該約定可看做是約定解除權(quán)條款。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為該條款是合同中所附的解除條件。
【評析】
小編同意第二種觀點(diǎn)，該條款并非約定解除權(quán)，而是約定的合同解除條件。
根據(jù)合同法第九十三條第二款的規(guī)定，約定解除權(quán)是在當(dāng)事人之間約定了一方解除合同的條件，當(dāng)解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。該解除合同的條件是將來不確定發(fā)生的事實(shí)。由于在該事實(shí)發(fā)生后解除權(quán)人方才享有解除合同的權(quán)利，才有可能行使解除權(quán)，因此條件的成就與解除權(quán)的行使必然是次序有先后的兩個獨(dú)立事件。但是從本案租賃合同的該條款中顯然無法分離出這兩個階段。并且，在約定解除權(quán)的情形下，當(dāng)約定的解除條件成就時，合同可能因解除權(quán)人行使解除權(quán)而告解除，也可能因不行使解除權(quán)而繼續(xù)履行。但是在本案中，當(dāng)甲方提前60天書面通知乙方終止合同時，從通知載明的日期起始60日后合同必然宣告終止。故該項(xiàng)約定并非約定解除權(quán)的條款。
仔細(xì)考量該“提前60天通知即可解除合同”條款，可以發(fā)現(xiàn)“甲方提前60天書面通知乙方”包含兩部分的事實(shí)，一是甲方書面通知乙方不再履行合同，要求終止合同。二是60天的期間經(jīng)過。對于最終發(fā)生的合同效力在雙方當(dāng)事人之間終止的法律效果而言，此項(xiàng)約定是把將來可能發(fā)生的某個事實(shí)即終止合同的書面意思表示被甲方發(fā)出和60天的期間經(jīng)過約定為合同效力終止的條件，而并非將甲方在某種情形下能夠單方面解除合同約定為甲方的一項(xiàng)權(quán)利。根據(jù)合同法第四十五條的規(guī)定“當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件……附解除條件的合同，自條件成就時失效。”當(dāng)甲方向乙方發(fā)出載明解除合同意思表示的書面通知并且60日已然經(jīng)過之時正是約定的解除條件成就之時，此時合同的效力終止。
關(guān)于甲公司提前解除合同的行為是否構(gòu)成違約，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為甲公司的行為構(gòu)成違約。因?yàn)楫?dāng)事人雙方簽訂的合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。本案中廠房租賃合同明確約定租賃期至2013年12月31日止。在此日期前甲公司均應(yīng)提供符合合同約定的廠房供乙公司使用。但是甲公司向乙公司發(fā)出書面通知要求早于該期限終止合同，屬于合同法第九十四條規(guī)定的“根本違約“的情形，即在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示不履行主要債務(wù)。因此甲公司提前解除合同的行為構(gòu)成違約。并且根據(jù)租賃合同的約定，須承擔(dān)免除兩個月租金的違約責(zé)任。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為甲公司的行為不構(gòu)成違約。由于合同明確約定甲公司可以提前60天書面通知解除合同，故甲公司提前解除合同的行為是在行使合同賦予的權(quán)利，不應(yīng)當(dāng)視為違約。那么甲公司所承擔(dān)的免除兩個月租金的責(zé)任自然也并非違約責(zé)任，而是被賦予解除合同的權(quán)利所承擔(dān)的對等義務(wù)。
出租人的合同解除權(quán)
【問 題】：
在租房的過程中，當(dāng)已經(jīng)簽訂了租房合同，但是又出現(xiàn)某些情況的時候，出租人想解除出租合同時怎么辦，又是在哪些情況下出租人可以提出解除合同呢?
【出租人解除權(quán)】：
【情況一】：
承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人可請求解除合同并要求賠償損失。
【法律依據(jù)】：
根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第7條：
“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。”
【情況二】：
承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
【法律依據(jù)】：
根據(jù)《合同法》第219條：
“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。”
【情況三】：
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
【法律依據(jù)】：
根據(jù)《合同法》第224條：
“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”
“ 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”
【情況四】：
承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【法律依據(jù)】：
根據(jù)《合同法》第227條：
“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
【情況五】：
不定期租賃。雙方當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
【法律依據(jù)】：
根據(jù)《合同法》第232條：
“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”
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