承租人優(yōu)先購買權如何實現(xiàn)
承租人優(yōu)先購買權如何實現(xiàn)
優(yōu)先購買權又稱先買權，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣人出賣標的物于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權利。下面由學習啦小編為你詳細介紹優(yōu)先購買權的相關法律知識。
承租人優(yōu)先購買權實現(xiàn)的方法
1、買賣不破租賃的適用及例外
租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權變動的，仍應適用“買賣不破租賃”原則。涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
承租人優(yōu)先購買權如何實現(xiàn)
2、次承租人或承租人死亡后的優(yōu)先購買權問題
根據(jù)我國《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。該第三人即為次承租人。在出租人將出租的房屋出賣時，承租人享有優(yōu)先購買權，而次承租人并不享有優(yōu)先購買權。因為轉租合同的當事人為承租人與次承租人，次承租人與房屋的出租人沒有任何法律關系。但筆者認為，賦予承租人優(yōu)先購買權的法理基礎在于穩(wěn)定承租人的居住和社會生活，保護期承租后的合法權益。若是經(jīng)出租人同意，且次承租人直接將租金交由出租人時，此時應適當保護次承租人的合法權益，賦予其優(yōu)先購買權。
根據(jù)《合同法》第234條及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第19條，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同居住人、共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。此時，共同居住人、共同經(jīng)營人或其他合伙人成為承租人，在出租人出售房屋時，應享有優(yōu)先購買權。
3、承租人優(yōu)先購買權受侵害時的救濟
(1)承租人優(yōu)先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優(yōu)先購買權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數(shù)額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。(《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第36條)。
(2)出租人在轉讓房屋之前，未告知承租人，直接損害承租人的優(yōu)先購買權，在此情況下，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》21條，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。如第三人未善意取得租賃房屋，則承租人可以同等條件優(yōu)先受讓。在司法審判實踐中，損害賠償范圍通常包括兩方面：一是承租人為行使優(yōu)先購買權或要求出租人承擔賠償責任而支出的費用。比如承租人為確定出租人是否出賣房屋進行的調查取證費用，為確定房屋價格而發(fā)生的鑒定費用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費用等;二是房屋價差損失。其他損失主要包括尋租費用及搬家費用等。
(3)出租人在轉讓房屋之前，告知承租人房屋出讓的事實，但告知承租人的出讓條件與其實際成交條件相差較大，與上述情形相同，承租人在此情況下仍不能以優(yōu)先購買權受損為由主張交易合同無效。但是，如果出租人與第三人存在惡意串通，告知承租人的出讓條件明顯高于與第三人的交易條件，承租人可以根據(jù)《合同法》52條規(guī)定，請求確認房屋買賣合同無效。
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優(yōu)先購買權的注意事項
優(yōu)先購買權制度確實能夠帶來巨大的社會利益。但優(yōu)先購買權制度畢竟觸動了私法制度的根基——意思自治和交易安全制度，若對其適用不加以嚴格限定，則會使出賣人和第三人之間的買賣關系處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，就會挫傷第三人投資的積極性，不利于社會經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟秩序穩(wěn)定。
因而法律應對優(yōu)先購買權的適用范圍和行使條件做出嚴格規(guī)定，在出賣人、第三人、先買權人之間尋求利益上的平衡點，使其真正能夠發(fā)揮穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序、增進交易效率、保護弱勢群體的作用。
首先，從客體上看，無論是大陸法或英美法，優(yōu)先購買權一般都以不動產(chǎn)作為客體。但依中國現(xiàn)行法，優(yōu)先購買權客體亦及于共有的動產(chǎn)。因而對于一些無償使用或者在動產(chǎn)上形成的物的用益關系，或因其為無償使用，或因其標的為動產(chǎn)，價值較低，市場上較易獲得，故無賦予其優(yōu)先購買權的必要。
其次，從優(yōu)先購買權的適用范圍看，法律應從上述價值目標出發(fā)，對優(yōu)先購買權產(chǎn)生的基礎法律關系或法律事實予以明確限定。
再次，對于優(yōu)先購買權的行使條件法律上應做出明確的規(guī)定，對于其行使的“同等條件”及“行使期限”法律上應做出明確且具有可操作性的規(guī)定，從而減少因行使優(yōu)先購買權而產(chǎn)生的糾紛。 只有這樣，優(yōu)先購買權制度才能使保護先買權人特殊利益與鼓勵交易、促進交易安全的價值目標同時實現(xiàn)，才能真正實現(xiàn)立法者對穩(wěn)定秩序、增進效率、維護公平的追求。
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