閑置土地的法律認定
閑置土地的法律認定
你知道嗎閑置土地?閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。下面由學習啦小編為你詳細介紹閑置土地的法律相關知識。
閑置土地的認定
(一)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的;
閑置土地的法律認定
(二)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的;
(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
閑置土地的認定標準與除外情形
根據(jù)《閑置土地處置辦法》第2條，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：
(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的;
(2)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的;
(3)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。
對開發(fā)建設面積、已投資額等概念，《關于進一步做好閑置土地處置工作的意見》進行了界定：“應動工開發(fā)建設總面積”是指土地使用者依照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書的約定和規(guī)劃設計條件，應當在規(guī)定時間內完成開發(fā)建設的土地面積;“開發(fā)建設面積”是指“應動工開發(fā)建設總面積”中土地使用者已經(jīng)進行實際投資開發(fā)建設的土地面積;“總投資額”是指土地使用者直接投入用于土地開發(fā)的資金總額，不包括取得土地使用權的費用和向國家繳納的相關稅費;“已投資額”是指土地使用者已經(jīng)投入用于土地開發(fā)建設的資金總額。
《城市房地產管理法》第26條但書將“因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延”排除在征收土地閑置費與收回閑置土地的處置措施之外。
事實上，獲取建設用地使用權后建設項目并不能立即開工，必須先行辦理行政審批手續(xù)與完成前期準備工作。政府審批手續(xù)包括辦理立項手續(xù)、辦理土地使用證、辦理建設用地規(guī)劃許可證、辦理建設工程規(guī)劃許可證，報批環(huán)境影響報告書，辦理開工許可證等等;前期準備工作包括編制規(guī)劃方案、編制施工圖紙及技術資料、辦理招標手續(xù)、確定施工單位、確定監(jiān)理單位、落實建設資金、落實質量和安全措施等等。
按照北京市相關部門公開的辦事程序，辦理用地預審為20個工作日、辦理建設工程規(guī)劃許可證為20工作日、辦理建設用地規(guī)劃許可證為20個工作日、辦理建設工程施工許可證為10個工作日，如果某部門辦事延誤，勢必造成建設項目動工遲延;建設用地屬于毛地出讓的，如果拆遷出現(xiàn)阻礙，建設項目動工又將遲延。
2009年12月23日，國土資源部掛牌督辦房地產開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會指出：“目前全國閑置的房地產用地仍有約1萬公頃，閑置土地中出于規(guī)劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。國土資源部掛牌督辦的18宗房地產開發(fā)閑置土地，按閑置時間分，閑置滿一年未滿兩年的有11宗，閑置滿兩年的有7宗;按閑置原因分，出于企業(yè)自身原因的有5宗，出于政府拆遷未及時交地原因的有5宗，出于城市規(guī)劃調整原因的有5宗，出于其他政府及有關部門原因的有3宗”。
可見，土地閑置并非完全由房地產企業(yè)造成，政府行為與前期工作是土地閑置的主要原因，但這恰是《城市房地產管理法》第26條規(guī)定的除外情形，房地產企業(yè)據(jù)此可以抗辯土地行政機關的處置行為，客觀上導致處置閑置土地工作難以深入開展。
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建設用地的分類
建設用地一般分為居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、交通設施用地、市政公用設施用地、道路廣場用地、綠地、特殊用地。
建設用地按其使用土地性質的不同，可分為農業(yè)建設用地和非農業(yè)建設用地;按其土地權屬、建設內容不同，又分為國家建設用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設用地、外商投資企業(yè)用地和其他建設用地;按其工程投資和用地規(guī)模不同，還分為大型建設項目用地、中型建設項目用地和小型建設項目用地。
中國的建設用地供應，分為存量和增量兩部分。增量部分，主要通過農地轉為建設用地的供應，即所謂“一級市場”;存量部分即通過現(xiàn)有土地使用者之間的交易的供應，即所謂“二級市場”。
存量土地實際被現(xiàn)有土地使用者控制。
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