租賃合同可以適用善意取得制度嗎
你聽說過善意取得嗎?善意取得又稱為即時取得，是指無權處分他人動產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉讓給第三人后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意，就可依法取得對該動產(chǎn)的所有權，原權利人喪失所有權。受讓人在取得動產(chǎn)的所有權以后，原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉讓人(占有人)賠償損失。下面由學習啦小編為你詳細介紹善意取得的相關法律知識。
租賃合同適用善意取得制度
租賃合同能適用善意取得嗎?最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條，對《婚姻法》中“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權”之規(guī)定作出了明確的解釋：“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。
案情簡介
余某與李某系夫妻關系。2009年2月24日，余某未經(jīng)妻子李某同意，獨自與鐘某簽訂《租房合同書》一份，約定余某將其與李某共有的位于縣城繁華地段的50號房屋租賃給鐘某使用，租期為三年，租金第一年為人民幣8000元，后兩年為每年6000元。合同履行一年多后，李某以簽訂合同時未征得其同意為由訴至法院，要求確認余某與鐘某簽訂的租賃合同無效。在庭審中，程某提出該案應適用善意取得制度，合同應為有效。
租賃合同可以適用善意取得制度嗎
案件分歧
租賃合同是否適用善意取得制度?
第一種意見認為：丈夫余某未經(jīng)妻子李某同意，擅自將共有房屋租賃給他人使用，不適用善意取得制度，余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。
第二種意見認為：雖然丈夫余某未經(jīng)妻子李某同意，但適用善意取得制度，余某與程某簽訂的租賃合同屬于有效合同。
案件管析
贊同第一種意見，在文章中也對租賃合同不適用善意取得制度作出了充分解釋。。
但是，本案中余某與鐘某簽訂的《租房合同書》是否有效，按照法律應認為無效，理由是根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定“有下列情形之一的房屋不得出租：……(三)共有房屋未取得共有人同意的;……”本案中，余某將其與李某共有的房屋租給程某使用，并簽訂房屋租賃合同。由于余某的行為未征得房屋共有人李某同意，其行為違反了上述行政法規(guī)的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”的規(guī)定，應認定余某與程某簽訂的租賃合同屬于無效合同。
租賃合同無效觀點值得商榷，理由是：
一、余某出租夫妻共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權范圍的問題。日常家事代理權是配偶權的一項派生權利，它是指在日常家事范圍內，配偶雙方互為代理人的權利，即配偶一方因日常家事與第三人為法律行為時，應視為配偶共同的意思表示，配偶他方承擔連帶責任。
最高人民法院《關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條，對《婚姻法》中“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權”之規(guī)定作出了明確的解釋：“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。
二、余某簽訂租賃合同行為適用表見代理。根據(jù)我國《合同法》第四十九條的規(guī)定。表見代理是指行為人雖無代理權，但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權，基于此種依賴，而與其為民事行為，由此產(chǎn)生的法律后果，由被代理人承擔的代理。表見代理必須具備四個構成要件：
1、須行為人不具有代理權。
2、存在第三人相信代理人有代理權的表象。
3、第三人善意且無過失。
4、第三人基于依賴與代理人成立民事法律行為。本案中，余某對夫妻共同房屋進行出租，已然構成表見代理。
綜上所述，余某與鐘某簽訂的《租房合同書》成立有效。
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善意取得的適用范圍
(1)動產(chǎn)、不動產(chǎn)均可適用善意取得制度。
(2)贓物、遺失物不適用善意取得制度。
(3)善意取得制度不僅僅適用于所有權，建設用地使用權、抵押權、質權、留置權等他物權也可以善意取得。
出質人以其不具有所有權但合法占有的動產(chǎn)出質的，法律保護善意質權人的權利。善意質權人行使質權給動產(chǎn)所有人造成損失的，由出質人承擔賠償責任。
如果債權人合法占有債務人交付的動產(chǎn)時，不知債務人無處分該動產(chǎn)的權利，債權人仍可以行使留置權。
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