物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別
物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別
物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。為了保障業(yè)主和物業(yè)單位的權(quán)益，常常以簽訂合同的形式來實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理合同和委托合同都是常見的合同。它們之間有什么區(qū)別呢?下面小編給大家介紹一下物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別。
物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別一
委托合同以處理委托人事務(wù)為目的。物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)而是一種專業(yè)化、技術(shù)化的綜合性有償服務(wù)。特別是現(xiàn)代建筑新技術(shù)、機(jī)電等設(shè)備設(shè)施智能化、網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展，物業(yè)管理向“服務(wù)集成商”的轉(zhuǎn)變，作為業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)不可能親自處理，或者沒有能力處理。
物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別二
《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意。” 即受托人應(yīng)對(duì)委托人盡忠實(shí)義務(wù)。第四百條和第四百零一條還規(guī)定了受托人的“親自處理”和“報(bào)告”義務(wù)。
物業(yè)管理是獨(dú)立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，特別是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)化發(fā)展的趨勢(shì)，企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大，其活動(dòng)不可能按照業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的指示進(jìn)行，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒有指揮權(quán)，更不能干涉。
物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別三
《合同法》第四百條規(guī)定“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。”而物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)另行委托，但不得將整項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人。
《合同法》第四百零八條規(guī)定“委托人經(jīng)受受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)。”同時(shí)，第四百零九條規(guī)定還可以兩個(gè)以上的受托人共同處理委托事務(wù)。
而一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別四
受托人在委托合同范圍內(nèi)活動(dòng)產(chǎn)生的法律后果概由委托人承擔(dān)，受托人在辦理委托事務(wù)中所得到的一切利益，包括金錢、物品、所得收益及權(quán)利等都應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)交給委托人。
而物業(yè)管理則不同，所得收益、違約責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任都應(yīng)由物業(yè)管理合同明確規(guī)定，雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)。
物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別五
物業(yè)管理合同雙方當(dāng)事人不能隨時(shí)隨意解除合同，如果一方要在合同期限內(nèi)解除合同，必須依據(jù)合同的具體約定協(xié)商一致，或者由法院或仲裁機(jī)構(gòu)裁決，特別是業(yè)主委員會(huì)一方，必須業(yè)主大會(huì)決議并取得特別授權(quán)。
委托合同則由法律明文規(guī)定雙方都具有隨時(shí)解除合同的權(quán)利，并依據(jù)《合同法》第九十四條第(五)款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對(duì)方即可，無須征得對(duì)方的同意。在實(shí)踐中，物業(yè)管理行業(yè)普遍認(rèn)為，如果認(rèn)為物業(yè)管理合同是委托合同，將給物業(yè)管理行業(yè)帶來一種災(zāi)難。
試想，業(yè)主委員會(huì)作為委托人只要對(duì)物業(yè)管理公司(直接的對(duì)象是“管理處”)的“信任”有所動(dòng)搖，不問客觀上是否有理由，可以隨時(shí)、任意地行使解除權(quán)，將是什么后果?特別是現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成員不少于5人即可，是不是可能造成少數(shù)幾個(gè)人的“個(gè)人意志”極度膨脹，從而造成“權(quán)利濫用”?這樣物業(yè)管理公司還有什么安全感可言?還可能對(duì)小區(qū)改造投入嗎?勢(shì)必造成物業(yè)管理企業(yè)短期行為。從根本上也會(huì)造成對(duì)全體業(yè)主利益得不到保障。
物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別六
受托人以委托人的費(fèi)用辦理委托事務(wù)，法律規(guī)定委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費(fèi)用及其利息。
受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬。而現(xiàn)在通行的物業(yè)管理一般實(shí)行酬金制和包干制兩種。酬金制按物業(yè)管理成本的8~15%提取，包干制按物業(yè)管理合同由業(yè)主或使用人按月交納固定金額的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，如本文案例中的收取方式。
物業(yè)管理合同和委托合同的區(qū)別七
委托合同可以是有償?shù)模部梢允菬o償?shù)?，公民之間基于親友關(guān)系建立的委托合同，或者單純是事實(shí)行為，大多數(shù)是無償合同;物業(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>
小編總結(jié)：
從上述分析可以看出，物業(yè)管理合同與委托合同有著明顯的本質(zhì)差別，兩者在法律性質(zhì)上是有區(qū)別的。