二手房交易流程及注意事項(xiàng)
二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。那么二手房交易要經(jīng)過(guò)哪些程序呢?下面就是學(xué)習(xí)啦小編給大家整理的二手房交易流程及注意事項(xiàng)，希望對(duì)你有用!
二手房交易流程
第1步：房屋核驗(yàn);(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主)
第2步：合同報(bào)單;(經(jīng)紀(jì)人、報(bào)單助理參與操作)
第3步：房屋評(píng)估;(經(jīng)紀(jì)人、評(píng)估公司專員)
第4步：面簽(初審);(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶、貸款專員都需要參與)
第5步：資金監(jiān)管;(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶都需要參與)
第6步：審核批貸;(經(jīng)紀(jì)人、貸款專員)
第7步：網(wǎng)上簽約生成;(網(wǎng)簽專員、經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶都需要參與)
第8步：預(yù)約繳稅;(經(jīng)紀(jì)人)
第9步: 繳稅、過(guò)戶;(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶、過(guò)戶專員都需要參與)
第10步：領(lǐng)取新房本;(經(jīng)紀(jì)人、客戶)
第11步：物業(yè)交割;(經(jīng)紀(jì)人、業(yè)主、客戶)
第12步：資金監(jiān)管解凍;(經(jīng)紀(jì)人、過(guò)戶專員)
第13步：辦理抵押登記;(貸款專員、銀行專員)
第14步：出他項(xiàng)權(quán)利證;(銀行專員、建委專員)
第15步：放款;(銀行專員、貸款專員)
二手房交易的十大注意事項(xiàng)
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
2、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
6、物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
7、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
8、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。買受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
9、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。
二手房交易的四種情況
一、正常過(guò)戶
1、營(yíng)業(yè)稅(賣方繳納，稅率5%)轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足五年的非普通住宅全額征收營(yíng)業(yè)稅;轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)五年的非普通住宅或購(gòu)買時(shí)間不足五年的普通住宅，營(yíng)業(yè)稅按照兩次交易差價(jià)來(lái)征收;轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)五年的普通住宅不收營(yíng)業(yè)稅。
2、個(gè)人所得稅(賣方繳納，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%)有兩個(gè)條件：一是家庭唯一住宅，二是購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足，可免交個(gè)人所得稅;但只要有任何一個(gè)條件不滿足，那都必須要繳納個(gè)稅。
3、印花稅(稅率1%，買賣雙方各半)，從2009年開始國(guó)家暫免征收。
4、契稅(買方繳納，基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%)。按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%征收，如果買方是首次購(gòu)買面積不足90平米的普通住宅，契稅為繳納交易總額的1%，如果買方首次購(gòu)買面積90平米或超過(guò)90平米的普通住宅，則按照交易總額的1.5%來(lái)繳納。
5、其它稅費(fèi)(如交易手續(xù)費(fèi)、土地證工本費(fèi)、房產(chǎn)證和配圖費(fèi)等費(fèi)用根據(jù)房管局政策或市場(chǎng)行情據(jù)實(shí)結(jié)算。)
二、贈(zèng)與過(guò)戶
1、近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)及房屋贈(zèng)與稅費(fèi)涉及哪些方面，以及發(fā)生繼承、遺贈(zèng)取得房產(chǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅。
2、其他人之間的贈(zèng)與過(guò)戶行為，應(yīng)依法繳納營(yíng)業(yè)稅。但如果贈(zèng)與的房產(chǎn)達(dá)到一定年限，符合免征營(yíng)業(yè)稅條件的，也可以免征營(yíng)業(yè)稅。
三、繼承房產(chǎn)交易過(guò)戶
繼承房產(chǎn)交易不需繳稅，但是繼承房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，是以死者沒(méi)有遺囑為前提的，必要條件是直系親屬才能有權(quán)利分享繼承權(quán)。
四、析產(chǎn)析產(chǎn)交易過(guò)戶
析產(chǎn)析產(chǎn)交易不需繳稅。他的情況是一般是房產(chǎn)共有人，把住房產(chǎn)權(quán)析產(chǎn)為一人名下，如家庭夫妻離異析產(chǎn)。需要離婚證，雙方身份證，戶口本，經(jīng)過(guò)公證的雙方離異協(xié)議(上面注明房產(chǎn)分割情況)。兩人一起到該住房所屬房管部門，申請(qǐng)辦理家庭離異房產(chǎn)析產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。重新辦理一人姓名房產(chǎn)證?！厩疤帷渴亲》抠J款還清，無(wú)抵押。有明確的產(chǎn)權(quán)證明(房產(chǎn)證，契稅證，土地證)。
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