二手房過(guò)戶(hù)有哪些注意事項(xiàng)
二手房過(guò)戶(hù)有哪些注意事項(xiàng)
房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，指通過(guò)轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你介紹而二手房過(guò)戶(hù)的相關(guān)法律知識(shí)。
二手房過(guò)戶(hù)的注意事項(xiàng)
二手房過(guò)戶(hù)有哪些注意事項(xiàng)
(一)簽合同時(shí)需看到的東西：
1：房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證正本。
(房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。)
(房地產(chǎn)交易中心查驗(yàn)房屋的權(quán)屬登記情況。)
2：產(chǎn)權(quán)證所有人及其共有人(配偶)身份證、戶(hù)口、婚姻證明復(fù)印件。
3：賣(mài)方身份證及戶(hù)口薄。
4：如賣(mài)方非產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人，則產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人需出具書(shū)面格式的委托書(shū)。
5：原契稅完稅證明。
6：原購(gòu)房發(fā)票(復(fù)印件)、原購(gòu)房合同、由房屋土地測(cè)繪部門(mén)提供的房屋勘丈表、房屋平面圖和房屋地籍圖。
7：水、電、煤結(jié)清帳單。(上個(gè)月)
8：交房日上月的有線(xiàn)電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線(xiàn)電視憑證。
(二)：《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》上需注明事項(xiàng)：
1：買(mǎi)賣(mài)合同已簽訂，買(mǎi)方首期款也已支付業(yè)主后，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的過(guò)程中出現(xiàn)任何非買(mǎi)方責(zé)任問(wèn)題致使產(chǎn)權(quán)無(wú)法順利過(guò)戶(hù)時(shí)，業(yè)主需全額退還賣(mài)方訂金及首付款，并賠償。(款清后必須拿到房產(chǎn)證和土地證。)
2：賣(mài)方必須保證產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，若產(chǎn)權(quán)證不被房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可(真實(shí)性)，賣(mài)方全額退還房?jī)r(jià)總額56萬(wàn)。
3：房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局需與產(chǎn)權(quán)證一致，如有不同，賣(mài)方必須補(bǔ)償差價(jià)。
4：屋內(nèi)設(shè)施陳列清楚(包括門(mén)窗、地板等)以及確保沒(méi)有缺陷。如有缺陷，由賣(mài)方補(bǔ)償。
5：有無(wú)抵押、共有人是否同意出售;
6：產(chǎn)權(quán)人書(shū)面委托書(shū)附進(jìn)買(mǎi)賣(mài)合同。
7：付款方式流程做出明確、具體的約定。并注明，如因非個(gè)人原因而引起的任何付款上的拖延，買(mǎi)方可免除責(zé)任。
8：寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用;及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。
9：房?jī)r(jià)是否包含了燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)?房?jī)r(jià)是否包含了維修基金余額?
10：賣(mài)主需在交房日前將其戶(hù)口遷出。
11：如果買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無(wú)能力負(fù)責(zé)賠償損失。
12：違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付。產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等);
13：寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款;
14：在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
15：貸款是到我手上的，由我來(lái)支付給賣(mài)方。
合同內(nèi)容：
1：當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫(xiě)明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
2：標(biāo)的: 這里應(yīng)寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài);是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書(shū)資料的移交過(guò)程。
3：價(jià)款: 這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫(xiě)明總價(jià)款;付款方式;付款條件;如何申請(qǐng)按揭貸款;定金;尾款等。
4：履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫(xiě)明交房時(shí)間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程;配合與協(xié)調(diào)問(wèn)題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。
5：違約責(zé)任 :這里主要說(shuō)明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。
6：解決爭(zhēng)議的方式 :這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。
7：合同生效條款:雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無(wú)效的情形;幾種無(wú)效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
8：合同中止、終止或解除條款:按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
9：合同的變更與轉(zhuǎn)讓:在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
10：附件。在此說(shuō)明本合同有哪些附件;附件的效力等。
(三)：過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理流程：
中介需出具一份手續(xù)辦理時(shí)間表。
上家有抵押，下家要貸款
1：簽買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)簽貸款合同
2：銀行在三個(gè)工作日內(nèi)完成審批、放款，由擔(dān)保公司的人員陪同到上家貸款銀行還貸———辦理抵押注銷(xiāo)手續(xù)(7個(gè)工作日)
3：交易中心過(guò)戶(hù)———20個(gè)工作日出下家的房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)
上家無(wú)抵押，下家要貸款
1：簽買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)簽貸款合同
2：銀行在三個(gè)工作日內(nèi)完成審批
3：交易中心過(guò)戶(hù)——20個(gè)工作日出下家的房地產(chǎn)權(quán)證及他項(xiàng)權(quán)利證明
4：銀行收到他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后三個(gè)工作日內(nèi)放款
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)(到市、區(qū)房產(chǎn)局)、領(lǐng)取購(gòu)房人《房屋所有權(quán)證》
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)(各區(qū)土地分局)
領(lǐng)取購(gòu)房人《國(guó)有土地使用權(quán)證》。
(四)：過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理注意事項(xiàng)：
(到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理部門(mén)，辦理已購(gòu)住房出售登記、過(guò)戶(hù)和繳納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。)
1：買(mǎi)賣(mài)雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買(mǎi)賣(mài)雙方能一手交錢(qián)一手交房(指產(chǎn)權(quán)證)。
2：煤氣過(guò)戶(hù)。
按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個(gè)月已繳訖的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)將拒絕辦理。
3：結(jié)清電話(huà)費(fèi)。電話(huà)、寬帶過(guò)戶(hù)。
有的家庭已經(jīng)安裝了多門(mén)電話(huà)線(xiàn)路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線(xiàn)路，是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn)，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話(huà)線(xiàn)。購(gòu)房者可以讓原房主將電話(huà)移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話(huà)。如確因電話(huà)線(xiàn)路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門(mén)辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
4： 協(xié)助有線(xiàn)電視過(guò)戶(hù)。
有線(xiàn)電視實(shí)行一戶(hù)一卡制，由于有些二手房是空關(guān)房，平時(shí)無(wú)人居住，上家也沒(méi)有去付有線(xiàn)電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線(xiàn)站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)下家可要求上家提交交房日上月的有線(xiàn)電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線(xiàn)電視憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線(xiàn)電視站辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
5：遷移戶(hù)口。
買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查閱上家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶(hù)口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問(wèn)題約定清楚。
(五)：驗(yàn)房注意事項(xiàng)：
1：一些轉(zhuǎn)讓給下家的設(shè)備、電器，以及水電煤等，購(gòu)房者應(yīng)該試一下，看是否好用;
2：還應(yīng)要求房東提供裝修的管線(xiàn)、電路走向圖，以備日后自己改裝或維修。
3：按電力公司的規(guī)定，如果有私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為的，都將作違章用電處理。所以購(gòu)房者一定要親自檢查一下電表是否有移動(dòng)、改裝?以免日后自己承擔(dān)違章責(zé)任。
4：結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。(上月結(jié)清帳單)
5：核對(duì)房產(chǎn)證上的房屋格局等是否與現(xiàn)房一致
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房產(chǎn)過(guò)戶(hù)流程
1、房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介的話(huà)，須把合同的條款和違約條款寫(xiě)清楚，簽合同時(shí)須賣(mài)方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話(huà)，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。
2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫(xiě)一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。
3、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說(shuō)明的日期去繳納稅金，一般需要十五個(gè)工作日左右。
4、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。
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