房地產(chǎn)融資知識(shí)
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)、居民收入水平的不斷提高以及城市化進(jìn)程的加快，出現(xiàn)了房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款、融資結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。以下是由學(xué)習(xí)啦小編整理關(guān)于房地產(chǎn)融資知識(shí)的內(nèi)容，提供給大家參考和了解，希望大家喜歡!
房地產(chǎn)融資知識(shí)一：
(1)如何實(shí)現(xiàn)有限追索。追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)階段、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度、市場(chǎng)安排以及投資者的組成、財(cái)務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場(chǎng)銷售能力來(lái)安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。
(2) 如何分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是項(xiàng)目融資的突出優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項(xiàng)目利益有關(guān)的第3方間有效地劃分項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的程度取決于各方的實(shí)力和在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的利益對(duì)比。
(3)如何利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損來(lái)降低投資和融資成本。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資巨大，可以考慮如何通過(guò)合并納稅來(lái)獲得前期稅收上的利益。
(4)如何實(shí)現(xiàn)投資者對(duì)項(xiàng)目百分之百的資金要求。項(xiàng)目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)最大限度地控制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。
(5)如何處理項(xiàng)目融資與市場(chǎng)安排之間的關(guān)系。對(duì)于一般的項(xiàng)目融資而言，長(zhǎng)期的市場(chǎng)安排是實(shí)現(xiàn)有限追索項(xiàng)目融資的一個(gè)信用保證基礎(chǔ)，但是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景難以確定，因此，在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)時(shí)，項(xiàng)目投資方應(yīng)該給予債權(quán)人一定的保證。
(6)如何結(jié)合項(xiàng)目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠(yuǎn)期融資戰(zhàn)略。長(zhǎng)期融資的時(shí)間有的可達(dá)20年之久，但一般的投資者出于對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y領(lǐng)域不熟悉采取謹(jǐn)慎之策僅僅把融資當(dāng)作是一個(gè)過(guò)渡，所以時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。而且由于種種情況的變化很可能涉及到重新融資問(wèn)題，其難易程度是根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的不同決定的。
(7)如何實(shí)現(xiàn)投資者非公司負(fù)債型融資的要求，這是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的核心內(nèi)容。一般而言項(xiàng)目融資模式有以下3個(gè)特征：
A.在貸款形式上。(a)一個(gè)有限追索或無(wú)追索的貸款;(b)購(gòu)買項(xiàng)目一定的資源儲(chǔ)量和產(chǎn)品。
B.在信用保證上。(a)要求對(duì)項(xiàng)目的資產(chǎn)擁有第一抵押權(quán)，對(duì)于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有有效的控制;(b)要求把項(xiàng)目投資者一切與項(xiàng)目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行;(c)要求項(xiàng)目成為一個(gè)單一業(yè)務(wù)的實(shí)體，除了項(xiàng)目融資安排外，限制該實(shí)體籌措其他債務(wù)資金;(d)對(duì)于從建設(shè)期開(kāi)始的項(xiàng)目，要求項(xiàng)目投資者提供項(xiàng)目的完工保證;(e)市場(chǎng)方面，要求項(xiàng)目具有類似“無(wú)論提貨與否均需付款”性質(zhì)的市場(chǎng)合約安排。
C.時(shí)間結(jié)構(gòu)上。無(wú)論融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個(gè)階段是：項(xiàng)目的建設(shè)、開(kāi)發(fā)階段和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段。幾種具有代表性的融資模式有：(a)投資者直接安排融資的模式;(b)投資者通過(guò)項(xiàng)目公司安排融資的模式;(c)以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式;(d)以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式;(e)以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式;(f)以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式;(g)BOT 項(xiàng)目融資模式。
房地產(chǎn)融資知識(shí)二：
1.內(nèi)部融資方式包括：
(1)企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后從稅后利潤(rùn)中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈(zèng)、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長(zhǎng)期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和保證，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求。開(kāi)發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過(guò)多的企業(yè)的自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。
(2)預(yù)收賬款：是指開(kāi)發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購(gòu)房者的定金，以及委托開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)這種方式可以提前籌集到必需的開(kāi)發(fā)資金。其中預(yù)購(gòu)房款主要指購(gòu)房者的個(gè)人按揭貸款，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的重要來(lái)源。
2.外部融資的主要渠道和融資工具有：
(1)上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。
(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)中有長(zhǎng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。
(3)銀行信貸：從銀行借款是開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。我國(guó)的開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。
(4)房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過(guò)發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。它通過(guò)多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。
(5)商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過(guò)證券化過(guò)程及債券形式向投資者發(fā)行。
(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。
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