關(guān)于養(yǎng)老創(chuàng)業(yè)計(jì)劃

　　關(guān)于養(yǎng)老創(chuàng)業(yè)計(jì)劃篇3

　　項(xiàng)目市場(chǎng)定位

　　1.一級(jí)客源市場(chǎng)需求分析

　　青島二代居、三代居本地養(yǎng)老需求。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種主題房地產(chǎn)模式也具有明顯的行業(yè)共性——產(chǎn)品的地域性特征，因此，本案作為面向特定客群特定需求的特性產(chǎn)品也將是以立足青島本地養(yǎng)老需求，并且基于項(xiàng)目發(fā)成本回收及一部分產(chǎn)品消化的考慮，將主要接納和爭(zhēng)取以青島本地的二代居客群，畢竟項(xiàng)目所處嶗山東麓、近海的環(huán)境因素及地段交通便利因素具備競(jìng)爭(zhēng)力，雖說是一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，但整體氣質(zhì)仍舊向養(yǎng)生靠攏，對(duì)改善性客群存在吸引力。而三代居客群，則是既能承載高端居住需求，亦能提供老年人照料及醫(yī)療服務(wù)，子女、小孩、與老人同域化生活。

　　2.二級(jí)客源市場(chǎng)分析

　　外來度假養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)生需求。

　　在充分挖掘本地需求的同時(shí)應(yīng)充分挖掘青島作為傳統(tǒng)療養(yǎng)勝地形成的外來度假養(yǎng)老需求和醫(yī)療養(yǎng)生需求;針對(duì)以北京、濟(jì)南、石家莊等經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的北方一二線城市的候鳥型人群開發(fā)二級(jí)客戶市場(chǎng)為本項(xiàng)目提供有力的客戶補(bǔ)充。

　　首先，隨著社會(huì)進(jìn)步和收入增長(zhǎng)形成的候鳥型老年度假群體是必須要爭(zhēng)取的重要客群，此類客群的成立受益于青島這座城市的旅游價(jià)值和科技醫(yī)療價(jià)值，而本項(xiàng)目在這兩大價(jià)值上是放大的，嶗山、近海，資源的稀缺性，能夠吸引此類目的性較強(qiáng)的度假型養(yǎng)老客群;

　　其次，醫(yī)療養(yǎng)生需求是得益于青島擁有的近 20 家各類國(guó)家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位為背景的醫(yī)療療養(yǎng)機(jī)構(gòu),并且長(zhǎng)期積累形成了以養(yǎng)生保健為主的特色醫(yī)療的品牌優(yōu)勢(shì),成為國(guó)內(nèi)以養(yǎng)生保健等醫(yī)療服務(wù)為目的的特定消費(fèi)市場(chǎng)，為青島提供穩(wěn)定高效的醫(yī)療為目的的醫(yī)療養(yǎng)生客群。

　　3 .機(jī)會(huì)市場(chǎng)分析

　　旅游度假需求

　　青島作為一座具有國(guó)際影響力的旅游城市，據(jù)青島市公布的數(shù)據(jù)顯示的 2013 年預(yù)計(jì)全年接待游客量達(dá)到 6280 萬人次，同比增長(zhǎng) 10%;旅游總收入 936 億元，同比增長(zhǎng) 16%，游客量呈現(xiàn)了持續(xù)年均 10%的增長(zhǎng)趨勢(shì)，因此，大量的旅游人口為本項(xiàng)目提供了開旅游拓度假需求的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過在未來的物業(yè)經(jīng)營(yíng)上和項(xiàng)目規(guī)劃兼容性上的前置條件，接納一部分面向全國(guó)的分時(shí)度假客群發(fā)展成為項(xiàng)目銷售增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

　　目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

　　1.本地養(yǎng)老

　　針對(duì)青島市本地 60 歲以上老年人口的138.78 萬(2012 年)龐大市場(chǎng)基礎(chǔ)，本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)將足于青島市，通過嶗山區(qū)養(yǎng)老市場(chǎng)分析不難發(fā)現(xiàn)，目前嶗山區(qū)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住的老年人僅有 15.3%為轄區(qū)人口，呈現(xiàn)出了明顯的同市跨區(qū)域的本地養(yǎng)老市場(chǎng)特征，同時(shí)，作為項(xiàng)目定位于服務(wù)中高端養(yǎng)老需求也應(yīng)將目標(biāo)客群鎖定在人均收較高且穩(wěn)定的市南、市北、四方、李滄四區(qū)為主的核心城區(qū)，以及膠州、即墨和膠南等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的輻射區(qū)域，以解決二代居三代居本地居家養(yǎng)老需求。

　　2.導(dǎo)入型度假養(yǎng)老與醫(yī)療養(yǎng)生

　　青島作為全國(guó)聞名的旅游城市同時(shí)也是全國(guó)各級(jí)軍政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的定點(diǎn)療養(yǎng)聚集地,全市擁有海軍療養(yǎng)院、全總療養(yǎng)院、空軍療養(yǎng)院、濟(jì)南軍區(qū)第二療養(yǎng)院、煤炭療養(yǎng)院、勝利油田療養(yǎng)院、鐵道部療養(yǎng)院等 19 家各類醫(yī)療療養(yǎng)機(jī)構(gòu),已經(jīng)形成了長(zhǎng)期穩(wěn)定的面向全國(guó)的中高端性消費(fèi)群體, 以鐵道部青島療養(yǎng)院為例，擁有 200 張床位，1997 年年接待療養(yǎng)人數(shù) 3061 人床位使用率 57.4%，全市 19 家療養(yǎng)院年將接待能力在 6 萬人次以上，床位使用率達(dá)到 100%將超過 10 萬人次的醫(yī)療養(yǎng)生人口需求。

　　項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略

　　1 .項(xiàng)目的價(jià)格定價(jià)原則

　　作為主題地產(chǎn)，本項(xiàng)目在土地的獲取和開發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式上與其他地產(chǎn)類型有著一定差別，因此，價(jià)格設(shè)定將根據(jù)項(xiàng)目定位的養(yǎng)老綜合體、老年公寓及全齡社區(qū)三大組團(tuán)的不同運(yùn)營(yíng)模式分別制定;

　　其中養(yǎng)老綜合體、老年公寓是本項(xiàng)目成立的重要條件，將由企業(yè)負(fù)責(zé)設(shè)施的基礎(chǔ)建設(shè)和基本裝修投入屬于項(xiàng)目開發(fā)成本的凈投入部分，該部分投資將通過政策性補(bǔ)貼和固定資產(chǎn)收益來平衡項(xiàng)目的開發(fā)投資;

　　全齡社區(qū)部分作為本項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)核心將主要用于銷售，通過銷售收入平

　　衡整個(gè)項(xiàng)目的投資收益。

　　1.1養(yǎng)老綜合體——凈成本投入

　　養(yǎng)老綜合體作為本項(xiàng)目的核心功能配套，是項(xiàng)目核心價(jià)值重要組成部分，也是本項(xiàng)目與政府合作的必要條件，故該部分只能用于為本項(xiàng)目提供醫(yī)療配套服務(wù)而不能形成銷售收益，因此，該部分在收益測(cè)算中僅作為開發(fā)成本的凈投入，該部分的運(yùn)營(yíng)收益將完全作為配套醫(yī)療機(jī)構(gòu)和醫(yī)療設(shè)備的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，不計(jì)入項(xiàng)目的投資收益;

　　1.2養(yǎng)老公寓(機(jī)構(gòu)型)——非營(yíng)利性，只回收政府補(bǔ)貼的總床位費(fèi)

　　養(yǎng)老公寓作為專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老和自理型養(yǎng)老的服務(wù)型產(chǎn)品，根據(jù)國(guó)家頒布的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》和《老年人權(quán)益保障法》，以及青島市頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》和《關(guān)于建立長(zhǎng)期醫(yī)療護(hù)理制度的意見(試行)》相關(guān)政策，此類養(yǎng)老服務(wù)型機(jī)構(gòu)屬于非盈利機(jī)構(gòu)，需要由指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行報(bào)批和經(jīng)營(yíng)，因此，該部分在建成后將根據(jù)上述政策移交給地方政府指定專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其投資成本回收主要內(nèi)容為政府政策性補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免，此部分除按照建成后的總床位回收政府補(bǔ)貼的部分資金外，其余經(jīng)營(yíng)收入由后續(xù)委托的專業(yè)機(jī)構(gòu)自負(fù)盈虧，也不計(jì)入項(xiàng)目的投資收益。

　　1.3全齡社區(qū)——銷售型物業(yè)

　　全齡社區(qū)式是本項(xiàng)目的唯一具備銷售條件的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其中包含聯(lián)排別墅、小高層住宅和多層住宅三種產(chǎn)品類型，其定價(jià)以國(guó)家和地方的相關(guān)政策為指導(dǎo)，同時(shí)，參考嶗山區(qū)同類產(chǎn)品的銷售價(jià)格采用市場(chǎng)定價(jià)方法。

　　2.定價(jià)機(jī)制導(dǎo)入

　　全齡社區(qū)部分采取市場(chǎng)定價(jià)方案，根據(jù)本司對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的定位，結(jié)合 2013 年嶗山區(qū)不同物業(yè)類型的成交價(jià)格，對(duì)本商業(yè)計(jì)劃書中規(guī)劃之三種物業(yè)形態(tài)即小高層、高層、聯(lián)排進(jìn)行定價(jià)，擬定三種物業(yè)形態(tài)測(cè)算價(jià)格為：

　　項(xiàng)目?jī)r(jià)格測(cè)算表

　　項(xiàng)目推廣策略

　　1.項(xiàng)目推廣方式

　　本項(xiàng)目屬于屬于客戶細(xì)分的定向開發(fā)項(xiàng)目，其推廣將以養(yǎng)、療為核心的項(xiàng)目訴求，通過陣地覆蓋和精準(zhǔn)渠道打擊主要傳播方式，建立項(xiàng)目與目標(biāo)客戶間的通路;

　　陣地覆蓋，將主要在項(xiàng)目所處的嶗山區(qū)通過戶外廣告、工地圍擋、道旗等傳統(tǒng)陣

　　地推廣方式展開，完成項(xiàng)目的陣地包裝;

　　精準(zhǔn)渠道打擊，將通過報(bào)紙、廣播、電視、街道社區(qū)、療養(yǎng)機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老院巡展等方式深入目標(biāo)客戶客戶區(qū)域打開地域通路，形成線狀的有效性覆蓋，真正實(shí)現(xiàn)青島本地的區(qū)域覆蓋，完成本土客戶和導(dǎo)入型客戶的開發(fā)與引導(dǎo)。

　　2.項(xiàng)目促銷方案

　　2.1聯(lián)動(dòng)促銷

　　橫向聯(lián)合，利用本項(xiàng)目的醫(yī)療配套資源和療養(yǎng)機(jī)構(gòu)展開合作，通過資源互換和醫(yī)療體驗(yàn)方式進(jìn)行資源共享，利用橫向資源的醫(yī)療互助的便捷性、養(yǎng)老養(yǎng)生服務(wù)的全覆蓋資源形成本項(xiàng)目專屬的促銷模式;

　　2.2折扣促銷

　　運(yùn)用房地產(chǎn)傳統(tǒng)的價(jià)格杠桿，根據(jù)銷售進(jìn)度和客戶數(shù)量進(jìn)行價(jià)格擠壓調(diào)動(dòng)，促進(jìn)銷售。