企業(yè)選址的要素
企業(yè)選址的要素
選址是企業(yè)發(fā)展初期最重大的決策行為,影響企業(yè)選址的絕對優(yōu)勢因素已經(jīng)得到了深入的分析,但是比較優(yōu)勢的作用尚未引起注意。接下來請欣賞學習啦小編給大家網(wǎng)絡(luò)收集整理的企業(yè)選址的要素。
企業(yè)選址的要素
黃金區(qū)位
房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定律對于寫字樓，幾乎沒有反例，其無疑也是企業(yè)關(guān)注寫字樓的第一要素。
企業(yè)選址應(yīng)首選人才、技術(shù)、信息和資金密集的區(qū)域。城市的商務(wù)中心區(qū)，由于聚集了最先進齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施而始終成為企業(yè)青睞的首選區(qū)域。
大企業(yè)集中的區(qū)域同樣具有區(qū)位優(yōu)勢，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤回報，不但能夠補償其較高的費用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴大本地區(qū)經(jīng)濟總量，提高區(qū)域經(jīng)濟競爭能力。
一句話提示：選擇黃金區(qū)位雖然意味著高物業(yè)成本，但由于黃金區(qū)位聚集了最先進齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施，所以對很多企業(yè)而言，從綜合商務(wù)成本來說還是降低的。
交通順暢
黃金區(qū)位當然重要，但并不意味著區(qū)位就是唯一。有很多時候黃金區(qū)位與交通堵塞相互衍生，正是由于區(qū)位黃金，所以引來了更多的企業(yè)、更多的人流、更多的汽車，還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。在將時間和成本等同的今天，交通是否順暢已經(jīng)成了企業(yè)最關(guān)心的因素之一。交通甚至會改變城市人口的經(jīng)濟行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間布局方面發(fā)揮著重要作用，地鐵、輕軌向郊區(qū)拓展并延伸，在時空范圍內(nèi)縮小了城市的體積，
同時在經(jīng)濟上有放大了城市的功能。一座再現(xiàn)代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件，那么它就失去了市場競爭最有力的武器。
一句話提示：對交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道，但臨主干道卻并不意味著車行的便捷，往往在調(diào)頭、交通禁行上有諸多限制。
配套設(shè)施
政府和企業(yè)都已意識到，配套設(shè)施完善的建筑綜合體對于一個區(qū)域的意義，它不僅僅是代表著形象，同時也是人氣的聚集、商務(wù)元素的流動，同時它更是滿足辦公需求必不可少的一種建筑形態(tài)。建筑綜合體已經(jīng)成為商務(wù)中心區(qū)最精華的濃縮版。各種活躍的經(jīng)濟元素更是追身而至。
配套設(shè)施完善的建筑綜合體一般都具有超大規(guī)模，這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。
一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上星級。
一句話提示：最為企業(yè)看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。
硬件設(shè)施
就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、 “長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。
那么，什么是5A智能化呢?一般是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外，還包括其所用的建筑技術(shù)、標準層高、標準承重、弱電系統(tǒng)等。
對寫字樓而言，硬件設(shè)施就象是一輛汽車的發(fā)動機，百公里耗油量就相當于企業(yè)入住后所支出的日常入住成本，好的發(fā)動機在提供強勁動力的同時能更加省油，先進智能的寫字樓硬件配套設(shè)施在帶給企業(yè)舒適的辦公環(huán)境的同時，還能給企業(yè)帶來最大限度的成本節(jié)約。
一句話提示：不同企業(yè)對于硬件設(shè)施的要求其實大同小異，目前很多寫字樓也標榜自己是5A級寫字樓，企業(yè)在考察樓宇硬件品質(zhì)時主要需要考慮硬件設(shè)施在后期使用和維護上的成本。
價格
價格是開發(fā)商所有努力的終點，而價格也是選址企業(yè)選擇寫字樓注重的焦點。買賣雙方即使在此前談得再好，在價格這一關(guān)上談不攏也是白費，價格是買 賣雙方矛盾的焦點，到最后價格又是買賣雙方矛盾與統(tǒng)一的結(jié)合點。根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在220萬平方米左右，而新增需求量則將在167萬平方米左右。
根據(jù)高力國際的最新研究報告顯示，短租現(xiàn)象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為2.5年，遠低于房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)的辦公樓租約年限：在一些歐美經(jīng)濟發(fā)達國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。
企業(yè)選址要考慮的因素
一、成本因素
成本是企業(yè)選址考慮的最重要因素，選址成本既包括固定成本，又包括變動成本。固定成本，就是維持企業(yè)可以正常運作而必須開支的成本，如制造業(yè)企業(yè)的廠房和機器設(shè)備的折舊。所以，由于企業(yè)選址位置不同，固定成本也會有地區(qū)性的差異。
企業(yè)經(jīng)營的變動成本主要包括原材料、燃料、動力等生產(chǎn)要素的價值，由于在不同的地區(qū)和位置，其原材料、燃料以及動力價格會有所不同，所以變動成本也是企業(yè)選址所要考慮的重要因素。
二、區(qū)位條件因素
企業(yè)選址的另一要素就是區(qū)位條件，區(qū)位條件涵蓋了地區(qū)的運輸便利程度、勞動力資源、地方政策以及生活條件等諸多因素。對于制造業(yè)企業(yè)而言，產(chǎn)品和原料的運輸成本在總成本中占有較大的比重。交通條件的好壞、運輸距離的遠近、運輸環(huán)節(jié)的多少、運輸手段及運輸時間的不同，均對交通運輸成本構(gòu)成直接的影響。因此，合理選址可以使運輸成本最低，服務(wù)最好。
三、勞動力因素
勞動力成本是企業(yè)經(jīng)營成本中最重要的一環(huán)，選擇勞動力豐富并且價格低廉的地區(qū)，將有利于降低生產(chǎn)經(jīng)營成本。而對于科技含量較高的企業(yè)而言，高素質(zhì)的人力資源就是他們最大的需求，因此，企業(yè)選址時勞動力的供應(yīng)狀況是一個重要的條件。
綜上所述，企業(yè)的選址對于一個企業(yè)經(jīng)營的成敗起著決定性的作用，越來越多的企業(yè)將選址問題看做企業(yè)建立的頭等大事，以谷川高科為首的創(chuàng)新型園區(qū)受到了眾多企業(yè)的關(guān)注。
與傳統(tǒng)招商園區(qū)不同，谷川高科以高端、高質(zhì)、高新化方向為發(fā)展理念，主要吸引高科技、高收益的優(yōu)質(zhì)項目，而這些項目由于科技含量較高，因此對土地的需求相對較小，谷川高科創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地正是抓住這一點，將出讓的地塊面積控制在3至15畝，出讓方式更靈活，充分滿足該類企業(yè)需求。
企業(yè)選址的注意事項
一，便捷的交通。“要想富，先修路”，這句俗語在我國可謂人盡皆知。而對于一個企業(yè)的辦公所在來說，交通的便捷度和通達性也很大程度影響企業(yè)的發(fā)展。一個樓盤，要想成為在市場上倍受追捧的對象，其必須有完善的公路和軌道交通網(wǎng)。其與各水陸空港、城市主要部門(如稅務(wù)所、政府機關(guān))。
二，成熟的配套。城市商務(wù)中心一直不是孤立存在的，該區(qū)的酒店、金融、購物、娛樂等配套設(shè)施齊全。如新牌坊和觀音橋，前者不能稱之為成熟商圈的原因就是其在購物、金融等各方面配套都還非常欠缺。而成熟的配套對于一個企業(yè)來說，無論是自己員工還是接待客戶，都是大有裨益的。
三，商業(yè)氛圍成熟。商業(yè)氛圍即是所謂的“人氣”，而這“人氣”卻是一個辦公樓最不能缺少的東西。最直接的例子就是解放碑的世貿(mào)大廈，雖然曾為重慶地標建筑，解放碑最高大廈，但時至今日還有不少樓層清水空置。一個重要的原因就是該樓盤人氣的缺乏。商業(yè)氛圍成熟的另一方面是地段的辦公聚集度，形象的說就是你的辦公選址樓盤不要是在周圍方圓多少公里就只有你一個樓盤孤零零的杵在那里，那“門前冷落鞍馬稀”的景象對企業(yè)形象將會造成莫大的損害。
四，硬件設(shè)施過硬。前三個都是企業(yè)選址的大環(huán)境因素，而這個硬件設(shè)施則是微觀方面的要求。這主要是針對一個樓盤，其建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、戶型設(shè)計、電梯配置等方面。這往往也是一個企業(yè)給到訪客人和客戶最直觀的感受。
五，預(yù)算內(nèi)價格并與品質(zhì)匹配。企業(yè)選址決策前應(yīng)該根據(jù)自身公司實力和預(yù)期制定選址成本預(yù)算并嚴格執(zhí)行。而針對企業(yè)正考察的物業(yè)定價，也應(yīng)該全面評估該物業(yè)的所在區(qū)位地段、周邊配套、品質(zhì)服務(wù)、市場行情，從而得出物業(yè)價格是否是合理定價和在預(yù)算成本之內(nèi)。
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